恒大地产绝地逢生史

来源:投资者报
关键字:恒大地产,许家印
发布时间:2012-07-02 16:48

　　绝地逢生，对许家印和他的恒大地产来说并不陌生。

　　曾几何时，许家印和其恒大帝国曾主演中国房地产史上最悲情的一幕。且那次悲局有可能带来的后果，已不仅仅是“损害品牌形象”如此简单，而是事关企业生死存亡。

　　2008年，当全球金融危机让恒大地产的首度上市计划受阻时，许家印也曾面临四面楚歌，他被心怀叵测的对手描述为“冒险家”、“野心膨胀者”，被一些舆论视为那场全球地产江湖巨变的“牺牲品”。在舆论的渲染中，向来意气风发的许家印被蒙上了更多“悲壮”或者说“悲情”色彩。

　　金融危机前大圈地

　　2006年，被媒体称为“内地房地产企业香港上市年”，这年先后有富阳中国控股、世贸房地产、绿城中国、盛高置地等内房企在香港上市成功。

　　这一年的恒大地产，成立届满十年，刚刚进入“迈向国际、跨越发展”的第四个“三年计划”。当时的恒大还尚未进入行业前十，许家印只在华南小有名气，恒大被称为“华南五虎”之一。

　　这年的6月，恒大正式筹备上市。拿到9亿美元资金的恒大开始大举圈地。其用一年半的时间，从广州走向了全国22个城市。而万科扩展到29个城市，用了十年时间。

　　随着全国化扩张，恒大的土地储备也呈“几何级数增长”。截至2007年年底，恒大土地储备较之2006年增长九倍。大量的土地让许家印和他的恒大地产被骤然推至镁光灯下。

　　《投资者报》记者查阅资料发现，当时关于恒大地产土地储备的一组数据曾被媒体广为乐道。“这个此前10年间累计销售面积只有200万平方米、2007年前9个月销售额只有23亿的地产商，却在2007年年底将土地储备升至4580万建筑平方米，成为内地‘房企之最’。”

　　如此狂飙突进式的圈地速度正是许家印想要的。据称许在恒大内部倡导的就是“夸父精神”：以超常规、跨越式发展来迎合市场出现的千载难逢的机会。

　　看到恒大的迅速“崛起”，一些媒体迫不及待地为恒大描绘了一幅风光无限的上市之路。

　　一则报道说，这家中国最大的民营房地产开发商之一IPO后，中国富豪榜将会出现一个新名字。

　　IPO生不逢时

　　“拐点”在此时骤然出现，虽然仅一年之隔，但2008年的中国房地产已非2006年之风光模样。这年，世界处于金融危机期，“敏感”的中国房地产随之迅速进入调整期。

　　2008年3月，恒大地产启动了全球路演并公开招股，市场对其估值高达1200亿至1300亿港元。这也意味着，恒大地产在港成功IPO后，许家印的身价可能在800亿港元左右，有望成为内地新首富。

　　但金融风暴让这场酝酿已久的上市蓝图化为泡影。国际基金开始惧怕因房地产风险引发的次贷危机令其血本无归。压低恒大招股价格成为大摩等投资方的杀手锏。

　　同时港股恒生指数自2007年12月创下31000点纪录之后掉头直下，到3月13日恒大正式招股时，恒指已跌去了30%。恒大连续多日在香港媒体刊登整版广告，但期间港股一路急跌。3月20日，恒大地产在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。

　　“当时我们在美国开了个会，中午时分，我决定暂停。”许家印曾说道，“我们本来想融资15亿美元，并且已经有了7亿至8亿美元的订单，但当时基金和一些机构投资者的报价远低于恒大最低询价3.5港元/股。”

　　表面看起来，这是一个“错误时间”引发的灾难。但事实上，很多分析人士认为，这是资本市场不再愿意为类似恒大这样的房地产发展模式买单。

　　为了上市，恒大铺开了一个巨大的摊子。恒大原本计划用募集到的资金来满足其巨量土地储备中尚未支付的出让金和现有项目投入，以及缓解高负债压力。对其整个计划而言，这是最终变现的最重要一步：大肆举债—疯狂圈地—快速上市—获取资金—还债和进行房产开发，但现在，这条看上去如此完美的资金链却中断了。

　　让资本市场出现如此不良反应，并给予恒大更为致命一击的是，中国房地产市场在经历10年高速增长的黄金期后，终于被宏观调控之手勒紧了缰绳。那些以类似模式博得资本市场追捧的中国房地产商在2007年制造了“举债囤地”的神话，但机会之窗恰在恒大上市之时关闭了。据说恒大当时的资金缺口高达120亿~150亿元。

　　恒大IPO的失败已成为业界公认的一个标志性事件。“百日之内房地产企业必将发生剧变，并进入前所未有的融资艰难期。”当年3月21日，SOHO中国董事长潘石屹公开声称，“那些扩张过快的公司将有死掉的危险。”

　　当年，地产界“百日巨变”的预言甚嚣尘上，习惯于结果导向的很多中国人等着恒大倒下以佐证自己的预见性；而雄心勃勃的许家印，也被形容为“野心膨胀者”、“顺驰第二”，甚至一位“值得同情的人”。

　　许家印的突围

　　许家印陷入资本困境的时候，有媒体给其指明了三条路：1、中间出路：廉价甩卖现有房，积累现金滚动开发；2、最理想的出路：获得新的追加投资，但许家印的股权必然被稀释；3、最差的结局：恒大被同行或者基金收购，而且是被“五马分尸”般的拆分式收购。

　　多年后的今天，当绿城中国同样面临类似困境时，其几乎把上述三条路都走了。但许家印走了条最理想的出路，当然也是最难走的路。此后人们分析认为这体现了许家印的豪赌心态。

　　“当时考虑了很多，卖房子？卖土地？最后确定坚决不卖土地，而采取增资扩股的方式在海外资本市场融资。”许家印曾表示。

　　随后许家印一直在香港找钱。张守刚在《恒大传奇》中说，这期间，许家印的谈判与斡旋能力再次得到了发挥，恒大没开大盘的时候，经常请英皇旗下的明星代言，他借此认识了英皇董事局主席杨受成，借助杨受成，许家印又认识了新世界主席郑裕彤。

　　据媒体披露，在相关的三个月，许家印每个星期都要和郑裕彤吃一两次饭。不管多忙，每个星期都要去郑家打牌。知情人士称，虽然认识仅一年，两人年龄相差30岁，许家印已和80多岁的郑裕彤形同忘年交。许家印的交际能力由此可见一斑。

　　接触过许家印的多位人士都表示，许家印的交游能力很强，在很多关键时刻都发挥了作用。“通俗地说，许家印是比较会来事。”其一位周口老乡对《投资者报》记者说。在记者赴许家印老单位河南舞钢公司采访时，其一位老同事肯定了许家印比较会“来事”。

　　许家印没有白和郑裕彤打了三个月牌，此后的事情证明，郑裕彤成为许家印和恒大渡过难关的最关键人物。

　　2008年6月，郑裕彤通过其控制的周大福以1.5亿美元入股恒大，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他五家机构投资入股2.1亿美元。恒大此次总共募得5亿美元。在一些房企IPO也仅融得数亿元人民币的当时，恒大此轮私募规模达5亿美元，数目已非常不小。

　　除吸引投资入股外，向来习惯于独立开发的恒大当时还开展了项目上的合作开发。如郑裕彤除投资入股1.5亿美元外，还投资了7.8亿元人民币与恒大合作两个项目。

　　一位投行人士曾分析，许家印在第三次私募的过程中，受到了投资者的力挺，因为恒大一旦倒下，这些投资者将血本无归。

　　此次做空事件，几大投行不约而同地集体力挺恒大，外界认为这与私募那次有类似原因。因为其中一些投行还是恒大投资者。不过这仅为猜测，未得到证实。

　　2009年6月，当恒大危机已极大地缓解时，许家印通过离岸公司以1.5亿美元的代价收购周大福旗下一家公司，增持恒大地产11%的股份，许家印的控股权由此达到了难以撼动的67.55%。此前媒体担忧的股权稀释问题得以解决。

　　据了解，得到5亿美元私募资金后，许家印还通过全国十八个楼盘全线7.5折的促销力度和规模，迅速回笼资金近50亿元。

　　“没有卖不出去的楼盘，只有卖不出去的价格。”许家印这样解释大规模抛盘套现的可能性。

　　张守刚在《恒大传奇》中评论，这种“断臂求生”式的促销力度和规模，以及所表现出来的决绝和勇气，在房地产行业绝无仅有。

　　的确，当宋卫平去年面临绿城危机时，其在很长一段时间里都坚持不降价，由此导致企业状况进一步恶化。

　　不止一位人士如此评价许家印：“他最大的特点是当断即断。”面对资金链的进展，他没有囤积居奇，而是果断出击，这符合他一贯的性格。

　　恒大最终得以度过那场寒冬。2008年恒大录得销售收入118亿元；2009年恒大重启IPO成功。

　　造势二度IPO

　　2009年，中国楼市回暖并再次陷入狂热，频频诞生的“地王”，直至今天依然触动着大众的神经，当年6月，恒大在内部宣布重启上市计划。

　　7月，号称超白金五星的广州恒大酒店盛大开业，全球富豪明星云集，许家印还遍请媒体、合作伙伴、投行前来捧场。曾参与此次活动的一位广州记者告诉《投资者报》记者，范冰冰等不少大牌明星被请到了现场，此外恒大在盛典上发布了一系列骄人数据：恒大地产成为上半年销售额突破百亿的唯一一家非上市房地产企业，销售面积位列全国三甲、混合型房地产企业第一位。

　　据称，“许家印当时意气风发，一扫2008年上市被迫搁置的晦气”。如果想知道许家印当时如何意气风华，想想今年“两会”爱马仕“腰带门”照片中的许老板，即可理解。

　　那一天，许家印在100多家媒体面前宣布：2009年冲击300亿销售目标，而新开工面积会使得集团动工总量达到1500万平方米，甚至已超过“地产一哥”万科。

　　8月1日，一场签约活动搅动媒体人的神经，恒大女排与郎平以500万的天价签约。

　　8月7日后，恒大地产向港交所递交上市申请。

　　8月 23日，恒大位于15个核心城市的27个楼盘同步发售，同时依然是“开盘必特价”，有约8.5折的折扣。

　　8月24日，在全国主要报纸和网络媒体上，恒大高层高调招聘15名地区分公司董事长。

　　一连串的动作，绝不可能纯属偶然。善于造势的许家印，把“精于策划”写入公司12字管理方针中，被很多人评价为恒大崛起的一大秘诀。

　　事后看来，恒大2009年7、8月的一连串活动，皆是为其重启IPO造势。且这些造势极为成功，让许家印和他的恒大在短时间内营造起了极高的人气。

　　2009年10月，恒大地产正式重启IPO。

　　2009年11月5日，恒大地产股票在香港联交所正式挂牌交易。与其几乎同时挂牌的是同为“三个火枪手”的龙湖地产（00960.HK），后者于11月19日在香港联交所挂牌上市。

　　龙湖和恒大，都是近几年异军突起的民营地产企业，但对比却很强烈。香港的股民经常对比这两家公司，认为恒大就是赌徒，许家印当时如果上市不成功的话，就是死路一条。

　　不过恒大到底还是没有死，且还继续强势。2011年，恒大地产实现合约销售额803亿，成为行业第二大龙头企业，气势紧逼行业老大万科。