———基于产权视角和宏观调控的需求
中国特色的房地产税制设计
（一）总体思路：有增有减的税种整合与调整
本着“重保有、轻流转”“提高地方财政收入”“调节收入分配”的目的，对房地产税制设计应做到有增有减，即增加保有环节税种、提高税率、扩大税基，合并重复征税税种。具体调整思路如下：
1.保留土地出让金。在我国，国家对土地享有所有权，而土地出让金作为土地使用者向所有者缴纳的租金，有必要保留下来。另外，我国特殊的社会制度使得国家有必要对土地通过地租的形式宣告所有权。因此，应当保留土地出让金。
2.取消土地增值税。土地增值税开征20年来，对抑制房地产企业暴利行为、增加财政收入起到了重要作用。但同时，由于企业所得税已具有调节房地产企业利润的作用，而且超率累进税率的存在趋势很多房地产企业利用种种手段做多利润，实际调控效果并不理想。因此建议取消土地增值税，将其功能设计在个人所得税和企业所得税中。
3.完善耕地占用税。现行耕地占用税是在占用耕地的行为环节进行定额征收的，力度不够其行使调节功能。因此建议将耕地占用税改为在耕地占用期间内以比例税率按年征收，加大调控力度，切实起到保护耕地的作用。
4.取消转让不动产营业税和城镇土地使用税，并入增值税。营业税是流转税，易于转嫁，设计具有累退性，不符合税收的公平性原则。实务中，营业税和增值税的征税范围又存在交叉。目前，交通运输业、物流辅助业、服务业等均已开展营改增试点，本着完善增值税抵扣链条、简化房地产税制的原则，可以将转让房地产环节的营业税并入增值税加以征收，购房价款根据发票抵扣进项税额，针对房产增值额征收增值税。
5.取消租赁不动产营业税和从租计征房产税，由个税调节征收。
在现行税制中，出租房产的租金收入既要缴纳5%的营业税和12%的房产税，还要缴纳20%的个人所得税，重复征税现象极为严重。因此建议将前两项取消，将出租房屋租金收入一并由个人所得税缴纳，并适当提高税率（如25%），以保证财政收入。
6.取消契税，由印花税对应税目征收。现行税制中的契税和印花税都对转移房产行为进行课税，存在重复征税现象。因此建议取消契税，由印花税“产权转移书据”税目，一并征收，以达到简化税制和便利征收的目的。
（二）房产税税制要素设计
经过上述税种整合和调整，保留下来的与房地产直接相关的税种为房产税和耕地占用税和营改增后的增值税，其中，针对房产税的具体税制要素设计如下：
1.纳税人。对于一般商品房，以房屋所有人为纳税人；对于经济适用房、小产权房等产权不完整的房产，以实际使用人为纳税人，并规定扣缴义务人。
2.征税对象。征税对象为居民境内保有的房产。以家庭为单位，对该家庭实际拥有的房产课税，同时设置免征额，免征额按家庭实际持有房屋套数增加而递减（若持有一套房屋的免征额是20万，若持有两套房屋则每套免征额不超过15万，若持有三套房屋则每套免征额不超过10万），以打击囤积房屋哄抬房价行为。
3.计税依据。按房地产评估机构确定的市场价值作为计税依据。评估部门应为政府出资设立的专业独立评估机构，评估人员应具有专业执业资格，同时还应设立房屋产权登记系统，对每个纳税人（或家庭）持有的房屋情况进行详细登记，以配合评估纳税。
4.税率。为方便征收，建议将房产税设计成比例税率。但我国各地区经济发展水平不一，房地产市场供求情况差别较大，因此建议中央立法机构先设定比例税率区间（如1%-3%），然后将税率具体设定的权力下放给各地方政府，由其根据当地经济发展水平和房地产市场情况进行确定。
5.税收优惠。虽然房产税具有提高财政收入、抑制囤积房产作用，但也要遵从保障民生的要求。因此对于居民基本住房，应给予税收优惠政策，如，对低于标准家庭人均住房面积（如30平方米）的住房给予减半征收等。
文 姬莹钰
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