德国房地产金融政策介评

　　在美国次贷危机引发全球经济衰退后，作为传统经济强国的德国，其房价并没有像欧盟中的英国、西班牙等国房价那样出现大幅波动。受益于“二战”结束后以来形成的特有的房地产金融模式，德国房地产市场在几十年中保持了供求基本平衡和价格总体水平较低的发展态势，抗风险能力一直较强。

　　德国房地产市场发展的突出特点

　　住房价格多年稳定维持在较低水平。在过去的十年中，大多数欧洲国家的房价上涨了两倍左右，但同期德国平均物价水平涨幅每年约为2%，名义房价每年上涨约1%。也就是说，扣除物价上涨因素，德国房价实际以每年1%的速度“缩水”。自1977年至今，德国的平均房价上涨了约60%，而同期个人名义收入已增长近三倍，如在2009年，德国的人均月收入为2400～3000欧元，同期普通住宅的销售均价为每平方米1000～2000欧元。按汇率折算后，其价格也低于我国许多大城市的房价水平，但德国的人均工资水平是我国的10～20倍。

　　更强调行业的社会福利属性而非支柱产业特征。德国是欧洲人口最多的国家，在“二战”结束后和东西德统一后也曾是欧洲“住房荒”最严重的国家之一。与英美等国相比，德国更强调房地产行业的社会福利属性。德国宪法第20条明确规定“德国是一个高福利的国家”，因此，对居民的住房保障也成为政府的首要政治目标之一。与此相应，德国政府没有把房地产尤其是住房建设作为经济增长的“支柱产业”之一，其最直接的证明是德国的房贷总额占GDP比重一直维持在43%左右，相对稳定。

　　形成了成熟完善的房地产市场体制。德国政府鼓励自建房和合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。合作社共同建房是德国住宅建设的主要组织形式之一，政府对其给予多方面的政策帮助，合作建房量占每年新建住宅总数的比例超过30%。德国通过这些方式建立起了多渠道的住房供应体制，从而摆脱了听任开发商任意定价的局面。发达的房屋租赁市场也是德国房价稳定的重要保证。德国的租赁住房率达58%，77%的年轻人都是“租房族”。

　　主要的房地产金融政策

　　住房储蓄计划。与美国的住房抵押贷款模式和新加坡的住房公积金模式不同，德国实行独特的住房储蓄合同贷款模式。该模式是一个封闭运转的融资系统，独立于德国的资本市场，存贷款利率不受资本市场供求和通货膨胀等因素的影响。该模式的实质是“合作”而非赢利，即购房者与银行签订购房储蓄合同，当购房者的储蓄达到未来需要贷款额的一定比例时，可以按低于市场利率的价格获得购房贷款。住房储蓄合同贷款金额大约占到德国房贷总额的一半，另外20%的部分来自家庭储蓄，剩余三成左右的住房贷款来自商业贷款。这种以储蓄为基础的房贷模式能够帮助居民形成理性、有计划的住房消费理念和消费行为，较好地防范信用风险。此外，政府对住宅价格的有效调控，以及住宅价格的相对稳定，保证了居民储蓄的购买力不会发生大的变化（贬值），这也保证了住房储蓄模式的不断发展。

　　固定房贷利率机制。德国的所有房贷（包括住房储蓄合同贷款和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变。这种制度的优势是居民还贷额相对固定和明确，对居民有较大吸引力。德国抵押贷款固定利率合同的期限一般不会超过15年，平均期限在11年半左右，这种长周期的房贷利率安排可以较好地抵御金融市场的周期性波动。与德国形成鲜明对比的是，在采用浮动房贷利率制的国家，如英国、西班牙和爱尔兰，其房价普遍随利率波动出现大涨或大跌。

　　严格的信贷审核。德国的个人信用体系非常完善，几乎全部公民在银行都有信用记录。与美国相比，德国的银行很少为追求高额利润而放松对贷款人的信用要求，在发放房地产抵押贷款时，德国的银行会对贷款人的信用、纳税、财产、收入状况和家庭开支情况等进行严格审核，着重关注贷款人的购房目的和第一还款来源，如果贷款人没有稳定的工作或未来收入波动较大，其贷款申请将很难被批准。从这个角度来看，银行将投机炒房者挡在了“门外”，同时也间接保护了低收入的购房者。

　　完善的房贷评估。德国的房地产评估工作由政府之外的第三方机构负责，房地产评估从业者在房地产评估工作中保持完全独立，不因政府、委托人及个人的经济利益而改变评估结论，房地产评估从业者评估出的土地价格不需要政府的确认（但法院只承认房地产评估师签字的评估报告）。同时，为防范风险，几乎所有的德国商业银行都设立了房地产评估部门，负责内部的贷款申请评估和对房地产市值与贷款价值的分析、判断。此外，银行还会聘请独立的外部估价师协助工作，所有的外部评估师完成的估价报告都要经过银行内部评估部的检查。

　　审慎管理按揭贷款抵押证券化。德国的按揭贷款多是相对独立的产品，不是那种以获取客户为目的、低价销售的挂钩产品或混合产品。德国的按揭贷款证券化操作强调以“信用”作为基础，具体模式与很多西方国家的不同。以约占市场份额四成的潘德布雷夫（Pfandbrief）债券为例，为防止信贷抵押贷款脱离实际需求导致的资本市场盲目扩张，德国对此债券的证券化操作并没有从银行直接分离出去作为表外业务处理，而是将其包含在资产负债表中，通过这种方式，银行不得不更加重视资产的安全和质量，从而对该种债券的评估变得更加谨慎。正是由于这种谨慎，即使在市场环境恶劣的情况下，潘德布雷夫债券的变现能力依然很强，其安全程度几乎可与国债媲美。

　　奖励和补贴制度。对德国的低收入居民来说，参加住房储蓄可以得到政府的奖励。奖励主要有两种方式。一种是储蓄奖励：任何l6周岁以上、年收入五万马克（当时德国尚未加入欧元区，下同）以下的单身家庭，其每月住房储蓄在l000马克以下的部分可以得到政府每月最高l00马克(即10%)的储蓄奖励；年收入十万马克以下的单身家庭，其每月住房储蓄在2000马克以下的部分可以得到政府每月最高200马克(即10%)的储蓄奖励。另一种是购房奖励：对通过住房储蓄进行的建房活动，政府给予相当于贷款总额14%的贷款补助。另外，为保证每个家庭都有足够的住房支付能力，政府对建房、购房者在缴纳个人所得税上采取优惠政策，还根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民适当补贴。在德国，有86%左右的人可以享受不同额度的购房补贴和租金补贴。

　　对我国房地产市场发展的启示完善房地产市场机制，抑制高房价。德国的房地产市场机制是多方位、立体式的，能够协调实现在住房规划、法律、金融、评估和市场管理等诸多方面的有效配合，对德国房价起到了很好的稳定作用。我国要在研究自身文化背景的基础上，借鉴德国整体房地产市场机制的有益经验，制订适合我国国情的一系列相互配合的机制和具体措施。只有如此，才能从根本上达到抑制高房价的作用，逐步实现“住有所居”的社会发展目标。

　　借鉴住房储蓄银行模式，多渠道融通购房资金。德国的住房储蓄计划通过特殊的运作方式，使封闭循环的资金有效抵御风险，使居民能够享受到固定且低于市场水平的利率，实现居民以较低成本解决住房问题的目标。2004年，中德合资成立中德住房储蓄银行，该银行试运营至今，积极效果逐步显现。我国应结合自身金融市场运行的实际，借鉴住房储蓄模式的有益经验和做法，为居民提供筹措购房资金的新渠道。

　　严格银行房贷审核，防范金融市场风险。德国的银行在考察贷款申请人时，会关注其购房目的和职业情况，同时看重申请人按揭后的第一还款来源，如果没有稳定工作或未来收入波动性大，则很难能获得银行贷款。在此方面，目前国内的大多数银行都是“走形式”，真正调查申请人收入情况的几乎没有。国内银行看重的是贷款者是否具有抵押品，而这会引发房地产市场运行和与此相关的金融市场运行中的“泡沫”。鉴于此，借鉴德国对房地产贷款的审核方式将有助于从源头切断国内投机性金融资本的入市渠道，有效防范金融风险。

　　加大对低收入群体及公共住房项目的金融扶持。对弱势群体的金融扶持是德国房地产金融政策中不可或缺的重要部分。借鉴这一经验，我国可从贷款发放和公共住房项目建设两个方面进行金融扶持。如对低收入者购房实行贷款优惠，差额部分由财政补足；对用于廉租房、经济适用房建设的项目，从征地环节开始，实行较为优惠的金融扶持政策，如提供低息或无息贷款、进行基础设施配套建设和税费减免等。