阔别3年 美元房地产基金杀回中国

　　种种迹象显示，美元房地产基金在阔别3年后，今又杀回中国。

　　“以前房地产基金只占我们总量的1/3，如今已经达到70%了，很多都是房地产美元基金，大概有十多只吧。”近期，作为基金管理工作人员之一，唐小姐惊讶地发现，美元房地产基金已经成为最主要的客户之一。

　　《投资者报》记者调查发现，近期卷土重来的美元房地产基金中还出现黑石等国际大佬的身影，它们主要瞄准的是商业地产。

　　“这说明，从商业地产目前的行情来看，国外的基金开始看好，认为机会来了。”盛世神州房地产基金首席执行官王戈宏告诉《投资者报》记者，尽管如此，商业地产投资风险仍然较大，需要引起注意。

　　据记者了解，与黑石等专业美元房地产基金相比，国内企业缺乏经验，更容易“走火”，如吴地企业近日出现的挤兑风波即是由投资商业地产所致。

　　房地产商被迫转向股权融资

　　今年1月，黑石、中信资本等机构相继完成了美元房地产基金的募集。到4月3日，金朝阳(00878.HK)宣布，设立及投资Eagle Fund I L.P.房地产基金。其中，金朝阳向基金出资2700万美元，相当于2.11亿港元，预计基金总规模约为6000万美元，相当于4.68亿港元。

　　“这是一种趋势。现在中国的房地产市场低迷，而企业对资金有刚性需求，美元房地产基金此时就如救命稻草，可以给中国房地产企业带来急需的资金。”嘉富诚国际资本有限公司董事长兼总裁郑锦桥对《投资者报》记者表示，央行及外管局决定分别新增QFII和RQFII投资额度500亿美元和500亿元人民币，就说明了未来发展趋势是美元基金进入中国“规模大，而要求低。”在他看来，正是中国的金融政策促进了房地产私募股权基金的发展。由于政府的金融紧缩政策，开发商不能通过传统银行信贷方式获得更多资金，就只能向股权融资靠拢。“以前企业不愿意接受股权融资方式，是因为利润率比较高，如果一个项目自己做下来能带来一倍的增长，企业自然不愿意分你，它可以自己去贷款。可现在没有办法了，银行收紧信贷，没有钱它自己也开发不了。”郑锦桥表示。

　　更进一步地说，随着企业资产负债率的提高，企业向银行贷款的难度更大了，此时通过引入股权投资基金，就能大幅降低房地产开发企业的资产负债率，意味着企业能获得的信贷规模也就更大。“银行如果一看你的资产负债率高达80%，只有20%是自有资金，贷款难度肯定很大；反过来的话，再去借款就很容易，尤其是基金进入以后。一般来说，股权投资基金的金额相对比较大，比如一两个亿的资金会快速提升企业净资产规模，使资产负债率明显下降，而银行看到有基金进入，贷款就相对更容易了。”

　　外资房地产基金收益率超50%

　　而另一方面，在中国企业迫切需求的背后，是境外资金难以遏制的热情。王戈宏告诉记者，其曾于2006年在美国发起过REITS基金，收益率很低。因为一般来说，在美国投资房地产所赚取的收益率不会超过15%，每个环节上赚的钱基本上都是合理的，总体上8%或者10%都是适当水平。

　　相比之下，中国则是一个明显的资本洼地，因此，如摩根士丹利、美国的汉斯基金、美林证券等国际投行几年前都曾投资中国的房地产，虽然后来由于政策的控制，这些机构陆陆续续地离开了，但资本的逐利属性决定了外资机构迟早还会回来。

　　“中国市场太好了，收益率太高了。我们做过统计，它们的收益率肯定超过50%了。”王戈宏说，“中国的城市化进程是一个不可阻挡的趋势，中国有一线城市、二线城市、三线城市，甚至还有四线城市，量太大了，层次太丰富了，产生的机会也太多了。所以，外资机构对房地产的投资需求是一种源源不断的需求，而在发达国家，大规模的城市化进程带来的机会显然是不多的。”正是看到了这一点，曾在美国做房地产REITS的王戈宏后来卖掉了在美国的房产，回到中国与房地产开发商一起成立了盛世神州房地产投资基金。

　　撤离只是暂时的

　　2008年，在国际金融危机的席卷下，各大美元基金开始从中国离场，而它们主要的投资方向即为商业地产，因此主要抛售对象也是商业地产。

　　“当时，曾在国内市场上活跃的外资房地产基金，如美林、摩根士丹利等，其总部在金融危机中受到了很大冲击，因此在中国市场的投资也趋于缓和。那时，有一些机构出售物业是为了救总部，但更多的，则是因为即使找到了好的项目，但受整个金融环境的影响，LP(有限合伙人)自身也在大幅缩水，这些LP只能告诉基金的管理者，暂时停止投资房地产。”基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强告诉《投资者报》记者，外资彼时撤资中国商业地产，并不意味着外资房地产基金的离场，只是当时没有新钱进来。

　　一般来说，外资基金的投资手法是，前两年出钱买物业，养两年后开始出售，2008年到2009年时正是要出售的时候。因为按照规则，到了规定的时间，这些外资基金要将本金偿还给投资者，即LP，基金如果要继续投资的话，也必须按规则先卖掉再买，即使卖的不是时候，也要忍痛割爱，否则失去信用就难以从LP处获得资金。

　　而如今，外资金融机构总部的形势趋于稳定，这些机构自然会重新选择进场。

　　目标--商业地产

　　此次美元房地产基金重返中国，投资对象发生改变了吗？

　　“可能还是商业地产、工业地产、养老地产等，应该还是以商业地产为主。”郑锦桥告诉记者。而具体操作方面，与之前的投资路径并没有太大区别。

　　“我们看项目的时候也遇到了一些美元房地产基金，他们可能还是以收购为主。比如对物业收购之后进行装修，然后租赁出去，持有几年之后再出售；也有的是不装修，委托戴德梁行等物业公司进行管理，还有的则是通过海外发行REITS资产包的方式进行等等，方式不一样。”郑锦桥介绍说。

　　“其实目前在中国，我们看好住宅和商业地产的机会。在商业地产方面，无论是北京、上海等一线城市的办公楼、商场，还是二线、三线市场的工业园区等领域都存在着投资机会，只要你有‘巧手装扮’为物业提升价值的能力就行。”Fudo二号基金中国区董事总经理赵波曾如此告诉记者，一般来说，对这些项目的改造需要国际经验，需要整个团队能够为其真正提升管理服务的价值，同时还要真正了解租客的需求，整个流程下来是一个专业的系统工程，丑小鸭能否变白天鹅，完全依赖团队的操作能力了。

　　机会or陷阱

　　黄先生是北京CBD某个办公楼的租户，从事投资工作，春节后他发现，北京的写字楼价格都开始大幅上涨，然而，还是有一些写字楼供不应求。

　　“我们公司的租金又开始涨价了，从每平方米4块5涨到了5块5，所以我咨询了一下周围办公楼的租金，发现也都不同程度地涨价了，因此，我们最终还是决定继续在目前的办公楼办公。”在黄先生看来，这折射了一个投资机会，中国的商业地产未来潜力很大，因此，他萌生了开发二线城市房地产的想法，“可能会选择山东。”《投资者报》记者多方了解发现，很多房地产企业及个人目前都已经瞄准了商业地产，但相比外资的专业能力，缺乏运作经验的国内机构机构更容易败走“麦城”。

　　近日曝出的吴地企业因投资商业地产和融资通道受阻引发资金链断裂也是最好的反面教材之一。

　　在吴地企业近日召开的媒体信息通报会上，其董事长段海飞解释了吴地企业之所以被挤对及资金链断裂的原因。

　　据段海飞介绍，2008年起，吴地企业开始涉足商业地产投资。2011年，吴地企业投资多个商业地产项目，投资额达到3亿元左右。然而，由于持续两年的房地产调控，同时由于商业地产项目需要的投资金额较大，同时项目的回报周期也较长，因此吴地企业所投入的资金一直没有能够及时回款。

　　此外，2亿元融资未及时到账，导致资金流出现问题。因此，2012年春节过后，这一局面日益加剧，以至于出现了债权人、供货商上门讨债的“挤对”现象。

　　“商业地产看起来比较诱人，但风险其实很大，不容易赚钱，是地产当中最难做的。比如说，对商业地产开发后再卖掉，但是卖了商铺之后如何管理才能维护好自己的品牌形象呢？2011年太平洋百货北京店接连倒闭就是最好的例证，那么好的品牌都倒闭了，说明商业地产并不好做。”王戈宏特别提醒说。

　　《投资者报》记者 王月平