唐山地产跃进需消化52年　三线楼市泡沫浮现

　　曾被业界视为调控“避风港”的三线城市，目前泡沫风险渐显。而曾被房企视为调控中发展利器的“三线战略”，也将面临考验。

　　“市场发展速度脱离基本面，部分三四线城市未来面临供应高压，这将成为三四线城市绞肉机。”上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成近日在一份研究报告中表示。

　　在周建成看来，近年来，三四线城市的发展普遍依赖出让土地所带来的财政收入，但其城市本身的经济及人口规模却往往跟不上房地产市场的发展速度。因此，相当部分的三四线城市房地产市场面临透支未来发展空间的问题；另一方面，持续的高体量土地供应将造成商品房市场巨大的供应压力，未来市场供求风险凸显。

　　“商品房供应供过于求的现象在三线城市中非常普遍，唐山等不少城市的房地产投资价值被开发商过分高估，造成了房企扎堆开发三线城市的现状。” 亚太城市发展研究会房地产分会会长、知名地产评论人陈宝存对《投资者报》记者表示。

　　唐山四年土地供应需52年消化

　　走在唐山市凤凰新城，满目皆是紧张建设中的高楼。这里汇集了万科金域华府、华润置地橡树湾、嘉里雅颂居、中国水电首郡等知名开发商的地产项目。

　　公开资料显示，凤凰新城规划面积23平方公里，是具有商务中心、文化中心、金融中心、总部基地等功能的现代化标志性新城区。2008年~2009年凤凰新城完成投资800亿元，2010年全年完成投资1000亿元。2011年开始进入大规模建设的新阶段。

　　在唐山南湖区域和大城山区域，亦有大量新房在建设，金隅、亿城等开发商均有项目。

　　在繁荣景象的背后，唐山房地产严重过剩的问题正引起关注。周建成调研了20个城市的2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量的比例，唐山这一比例只有7.6%。“也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需要13年时间，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年时间。”周建成对《投资者报》记者表示。

　　周建成的报告中还拿唐山与北京房地产市场与城市经济指标做对比。结果发现，唐山近四年商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米，相差无几；但唐山2011年商品房成交量为159万平，仅是北京863万平的18%。此外在城市人口总量和经济总量上，唐山与北京均相距甚远。唐山的供应压力由此可见。

　　在唐山资深媒体人李俊看来，唐山的外来人口较少，经济紧缩之后唐山受影响严重，本来购买力就不足的唐山现在更成为问题。“要是没有唐山后续的产业结构的调整，不能吸引外来的购买力，我觉得唐山现有的供应量超过了购买力。”李俊在6月5日举办的唐山地产沙龙上强调。

　　“唐山的‘有钱’一直被误读为购买力较高，这显然是一大问题。”陈宝存表示。

　　从经济总量上来讲，唐山的确是经济大市。2011年唐山地区生产总值(GDP)完成5442.4亿元，同比增长11.7%。虽然唐山不是河北省省会，但其无疑一直是河北经济中心，GDP多年居河北首位。唐山的GDP也远高于同为资源型城市的太原（2050亿元）和鄂尔多斯（3200亿元）。

　　此外，截至2011年12月唐山拥有机动车150万辆，小型汽车保有量为81.4万辆，其中私家车保有量为78.5万辆。走在唐山市街头，满眼皆是宝马、奔驰、奥迪等名车。

　　“唐山有钱主要是‘北三县’有钱，但这些有钱人不一定会在唐山投资房产。”曾在唐山运作过一个地产项目的陈宝存说，唐山老板不像山西老板那么具有经商头脑，对买商铺等不感兴趣，即使购买住宅，也多会考虑去北京、天津购买。

　　陈宝存透露，潘石屹的SOHO中国销售团队曾经到唐山“蹲”了一段时间，欲吸引唐山老板购买SOHO在北京的商铺，但收效甚微。此前潘石屹团队曾用这一招成功“俘获”了众多山西煤老板。

　　过度透支城镇化的三线城市

　　三线城市房产供给过剩的情况并非只唐山一个。根据周建成的研究报告，包括唐山、桂林、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。

　　其中桂林、宜昌、扬州三地，2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.8%。此前包括芜湖、扬州、营口等地不顾中央宏观调控，屡对当地楼市进行“微调”，其原因可想而知。

　　以不久前备受关注的扬州为例。截至4月末，扬州市区商品房月累计可售面积286.81万平方米，同比增长35.55%，其中商品住宅160.05万平方米，同比增长65.54%。4月末商品住宅可售房源总计11550套，其中120平方米以下面积的占比33%，近七成可售住宅为120平方米以上高端物业或大户型。这也不难理解为什么扬州此次救市目标瞄准了精装修房和豪宅市场。

　　如果从周期来推算，目前扬州上市房源应该多数来自2010年左右拿地的项目。根据统计，扬州在2010年土地出让取得了爆发式增长，2010年扬州市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。实际住宅用地成交金额93.57亿元，同比增加43.05%。同年，扬州完成房地产开发完成投资101.48亿元，同比增长80%。

　　而到了今年前4月，扬州商品房开发投资增速仅为19.05%，商品房合同成交面积只有44.21万平方米，同比下降30.96%；其中商品住宅合同成交31.56万平方米，同比下降36.79%。以扬州2010年各类土地共成交408万平方米计算，即便忽略容积率问题，以目前扬州销售速度，将2010年出让土地全部消化掉的时间是37个月。

　　类似的还有辽宁营口。虽然周建成并未把营口列入他所研究的20个三四线城市中，但他对《投资者报》记者表示：“营口这个城市也快不行了，有些开发商估计要吸取教训。”据了解，恒大地产、五矿集团、保利地产、佳兆业地产、万科等大型房企在营口皆有地产项目，且体量不小。

　　紧邻营口的辽宁盘锦市，近日也被爆商品房严重过剩。“房子太多了，现在在售的房子就够盘锦一户一套的了。”一位盘锦人士对《投资者报》记者说，盘锦地方小，人口少，根本没那么多需求，但却有广厦、佳兆业、恒大扎堆在此开发。

　　从数据上看，三四线城市的过剩问题主要在于结构性问题。如惠州与广州相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量相当于广州的94%。唐山也类似。

　　多年来，中国城市的城镇化一直被拿来作为房地产大量投资的借口，由此造成过分透支。汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任许子枋不久前曾表示，实际上，高速城镇化已经过度透支了中国房地产业预期。当中国城镇化率达到60%左右时，就是中国高速数量型城市化问题爆发期的警戒值了。从目前城镇化速度推算，或许只要5年，因过度城镇化的透支，城镇化面临方向性的选择，基于高速城镇化的房价地价持续增长预期将难以为继。

　　恒大等曾深陷三线困境

　　曾几何时，房地产开发企业都以在调控前及时布局二、三线城市为豪。恒大、佳兆业、碧桂园、万科等皆是三线布局较为广泛的房企。在2011年，三线的成功给这些企业都带来了良好收益。

　　然而三线开发的泛滥，让一些企业开始尝到三线战略的失败教训。曾是恒大地产在中国推进“三线城市发展战略”典范样本的营口，因市场严重供过于求而面临滞销困境。“五矿在营口的项目也并不好过。”周建成对记者说。

　　5月，有媒体曝光了恒大地产位于成都大邑县的旅游地产项目，其项目涉嫌违法批地，或将留下一片数十万平方米的烂尾工程。这也被看成是房企四线布局失败的样本。

　　“合生创展在天津郊区的京津新城项目，更是业界公认的投资败笔。”周建成说。据悉，京津新城销售的不理想还影响到了整个集团发展，该项目已成为合生产业链条中最“烧钱”的一环。多位业内人士表示，京津新城目前已经成为合生创展发展过程中的包袱，短期内无法实现快速前行。虽然京津新城属二线城市的天津，但其所处地段，也可列入三四线城市。

　　行业龙头万科前两个月拿地相较年初较为频繁，其先在青岛、唐山、南充等地拿下5宗地块，后又在合肥、清远、廊坊拿到三块地，几乎全为三线城市。已在唐山拥有两个项目的万科，此次又再增一项目。对于为何在唐山频繁开发项目，截至《投资者报》记者发稿，万科方面未能对采访给予回应。

　　代理万科新项目的北京思源兴业房地产经纪有限公司策划总监樊文博6月5日表示，唐山没有限购，唐山楼市从去年九月份开始呈现下滑态势，一直到年底，但4月份出现大幅度的上升，说明市场有回暖的迹象。

　　据不完全统计，截止到6月8日，唐山地区在售住宅项目共119个。这些在售住宅项目的销售均价为6509元/平方米，近一年来基本持平，但略有下滑。

　　《投资者报》记者 何凤丹

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