长线指标发出买入信号

　　国务院于2月26日签署3月1日收市后发布的通知指出，今后出售住房需缴纳20%的个人所得税。在今年人大开会前出台重要政策，极不寻常。该项政策引发热议，本周一地产股全线跌停，即使是于香港上市的龙头企业中国海外（HK.00688）亦大跌7.1%。本来一般意见认为政策主要针对二手市场，会相对有利于一手市场，对地产股反而有利。然而由于政策出台甚为突然，市场产生恐慌情绪，于是跌停板顺理成章。恐慌心理蔓延至其他股票，导致沪深300指数大跌4.6%，上证50指数更跌5.2%。但周二在银行股尤其是平安银行（深发展）的带动下全线反弹，银行股指数当日便回补周一下跌缺口。周二上海股市每笔成交股数为2377股，乃春节长假之后最大值，接近2400股以上的春节前水平，显示主力重新入场。春节后几个红盘交易日2月20日、28日及3月5、6日每笔成交股数均在2300股以上，相反绿盘交易日每笔成交股数均在2100几股水平，大户操作方向十分明显。

　　再回到楼价上，美国CBS电视台最近一个节目以中国地产泡沫为主题，访问了万科的王石先生及SOHO的张欣女士。王石接受采访时被问及中国的房屋是否过于昂贵时，只是回答：是的。当主持人提到上海的普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上，王石表示实际比例甚至更高，这是一个泡沫，非常危险，甚至是个“灾难”。而张欣在采访中表示中国的住宅地产投资已经走到终点。毫无疑问，中国楼价近年是个热点问题，网络上怒骂高楼价的人比比皆是。不过，我们必须实事求是，并且总体评价中国楼价是否过高，而不是单单以某一个地区的楼价来代表中国整体楼价。

　　国际上通常采用每户年收入与楼价的倍数高低来衡量楼价是否存在泡沫。联合国1998年对96个国家作出统计，结果显示楼价收入比平均为8.4倍，中位数为6.4倍。世界银行提出发展中国家合理的楼价收入比为3-6倍。国家统计局的数据显示，2011年中国城镇居民人均可支配收入为21810元，中位数则为19118元。以每户3人计算，年收入约6万元。2012年中国商品房销售额为6.44万亿元，销售面积为11.13亿平方米，平均楼价为5791元/平方米。以一个70平方米的单位计算，总值约40万元，为城镇居民户均每户收入中位数的约7倍，略高于世界银行的6倍上限。但若考虑到中国人的房产传统观念，7倍仍然是个合理数字。

　　除非数据错误，否则我认为中国目前整体楼价合理，并无泡沫，或者说只是偏高而已。至于部分地区是否存在泡沫，则要具体分析。各位应当明白到，中国幅员辽阔，各地差别巨大，正如中国股市存在市盈率5倍的股票亦存在市盈率几百倍的股票一样，你不能要求北京上海广州深圳的楼价收入比与西部小城镇一般高低。深圳2002年常住人口504万，2012年则达到1300万，增加近800万。大量人口涌入，对住房需求必然导致房屋价格上升。2012年深圳人均可支配收入40742元，以三人家庭计算每户年收入达12.2万元。以房价网提供的数据显示，目前深圳二手楼均价约20500元/方，则70平方米单位价值143万元，楼价收入比11.7倍。比全国平均水平高67%。北京上海广州等一线城市情况类似，优质资源总是价高，相对而言仍是较为合理，只是偏高但并无所谓的泡沫。特别是到2020年预期中国人均收入再升一倍，楼价更是难以下跌。

　　为何美国CBS电视台的专题节目声称中国楼市是继美国欧洲之后的第三个即将爆破的楼市泡沫？答案是美国楼价收入比一直是3.5上下徘徊，2007年到达5之后便爆破，看着中国7倍的楼价收入比怎么不会认为是即将爆破的泡沫？若如此，那东欧的楼价泡沫早已爆破几百回了（东欧楼价也确实下跌了，2005年布达佩斯高档公寓售价已经高达25000元人民币/方）。每个国家具体情况不能一概而论。为何中国人人都觉得楼价贵？我想是不切实际的购买欲望导致楼价不高但实际支出却出乎意料的高。比如一家三口购买的房子不是70平方二是100平方，于是楼价收入比由7倍飚升至近10倍！还有，小孩子十几岁便再买一个单位，以便日后结婚用，那么房屋支出又增一大笔，如何不喊楼价高啊。

　　香港楼价高举世公认，港府面对日益高涨的楼价数次出辣招冷却楼市。先是推出额外印花税（SSD），接着去年10月再推出15%的买家印花税（BSD）及提高特别印花税同时延长年限，近日又再推出200万元以下房屋其印花税由100元升至1.5%、200万元以上则加倍，但均未能令香港楼市下跌。香港目前家庭负债水平为59%，距离2002年历史高位的60%只差一点。不过香港楼价走势仍未见顶，波浪分析的结果是目前进入3浪v阶段，可能接近结束。浪3结束后进入浪4下跌，之后最后的浪5上升才会结束升浪。

　　征收房屋交易所得税20%只会令交易成本增加，在实施细则出台前二手楼交易暴增（有人拍摄到南京房产局前人山人海的照片），中期看打击二手楼交易而对一手楼有利。可是中国投资者却不这样看，认为这是楼市的“5·30”，必须抛售地产股。于是本周一地产股大多跌停，抛售地产股的投资者长舒了一口气，所谓亏钱是愉快的、赚钱是痛苦的———这是我在10年前的“名言”。但很快，这些抛售的投资者便会后悔，因为地产股的长线走势已经转好，下跌是短期现象。地产指数（399948）500日平均线自2007年历史高位以来，已经历两次下行，目前开始走平，指数近期突破500日平均线之后回抽。这是典型的确认买入信号。

　　上海股市历史上出现500日平均线两次下行后向上突破的情况只出现过两次：第一次是1996年，第二次是2006年，现在即将出现第三次。而银行指数、地产指数及金融指数则已经率先突破500日平均线且进入回抽阶段，此时500日平均线开始走平甚至掉头向上，这代表长期趋势逆转。250日平均线已经掉头向上，125日平均线与250日平均线产生金叉。更值得注意的是上证指数季线图上，KDJ（20，3，3）指标竟然发出买入信号，是20年来第二次。由于是在超买区出现的买入信号，可靠性相当高。作为图表分析员，若此类长期买入信号都不加注意，那真是走宝了。

　　香港恒生银行公布业绩，纯利192亿，增长15%，目前股价约129港元，市场给予13倍市盈率。恒生银行自1972年上市，当年买入100股至今40年股息高达190万港元，若把股息再投资至今总回报率高达1252倍。搞笑的是恒生银行去年业绩增长主要是来自联营公司兴业银行，若扣除兴业盈利增长，恒生盈利实际是倒退的。可笑的是恒生市盈率13倍但兴业则仅6.1倍（考虑增发则为7.2倍）。何等可悲的大陆投资者啊！

　　卧龙

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