“国五条”洗劫地产股

　　调控效用再引争议

　　受楼市调控“国五条”细则利空政策影响，3月4日沪深两市房地产及相关板块遭受重挫，收盘暴跌近8％，近50只地产股跌停，上证指数下跌3.65％，创下2010年11月12日以来最大跌幅。

　　事实上，由于“国五条”细则改变了整个市场的预期，住房“去投资化”的趋势更为明显，不少业内人士认为，二手房交易或将进入“速冻期”，同时新房成交也将受到影响。而股市则是对这一政策出台最先进行反应的领域。

　　不过，“国五条”的出台却备受争议——在一二线城市的房地产市场，历年来已陷入“越调越涨”的“调控怪圈”，但在三四线城市及调控政策影响不深的区域，却又出现空置率高企，甚至“空城”现象；同时，即使在一二线城市，住宅价格不断攀升的同时，写字楼等商业地产的价格却并未等比例上升，大量“城市综合体”的经营不甚乐观。

　　仅仅依靠对一二线城市住宅市场的密集“捆绑”来进行调控，是否妥当？更有分析人士提出，住房信息的全国联网方案已提出相当长的时间，但至今未能成行。若将政府调控力量向这一方向倾斜，是否更能对房价下降起到实质性作用？

　　一二线城市调控怪圈

　　据悉，楼市调控肇始于2003年的“121文件”，迄今已走过十年。在这十年中，房地产行业经历了多轮调控，然而，在一二线城市，房价却陷入到“越调越涨，越涨越调”的怪圈之中。

　　相关房地产研究机构盘点十年来的房价，结果显示，北京的房价2003年均价4456元/平方米，2012年达到20700元/平方米，涨幅365%；上海的房价的涨幅更甚，十年间甚至上涨500%，可查阅的2001年均价3500元/平方米，2010年达到21000元/平方米。

　　亦有数据显示，2007年全国城镇平均房价3445元/平方米，到2012年为5791元/平方米，年均递增约10.9%。

　　正是反思和回归了历次调控下的房价变化，本轮新“国五条”的出台及其调控政策效用才会此引发广泛热议。不少人总结以往的调控，认为调控的效力只能延续一年左右，之后房价就会出现反弹。

　　新“国五条”出台之后，任志强一度向外界表示，如果没有建立房地产市场的长效机制，如果不能建立市场的长期预期，市场永远不得不依赖短命的行政调控措施而扭来扭去。

　　三四线城市“空城”

　　调控政策下，一方面是一二线城市“越调越涨”，另一方面不少三四线城市却出现了“空城”现象。

　　除了此前广泛报道的贵州贵阳、辽宁营口等城市，在江苏常州、河南鹤壁和湖北十堰，也开始出现“鬼城”魅影。尽管全国到底有多少“鬼城”、“空城”，尚缺乏翔实的统计数据，但从媒体调查情况看，从东部西部不少三四线城市，已存在着不同程度的“鬼城”魅影。

　　有网友更是列举出所谓“十大鬼城”，专家亦测算，要想消化所有空置房，各地需要花费数十年乃至上百年的时间。

　　事实上，在这些三四线城市，限购限贷或者其它的抑制房价的措施并没有实质性意义，对于地方经济而言，如何消化已经形成的大量空置房屋反而更有现实意义。

　　商业地产售价、租金双降

　　住宅价格连续上涨的背景下，商业地产却呈现“冰火两重天”的特征。

　　以深圳为例，2012年深圳商业地产市场并不平静，从政策到环境、从供应到结构都有明显变化。仅仅是“按评估价过户”这一政策的实施，就造成二手写字楼、商铺的价值重估、成交锐减。不景气的经济环境、来势汹汹的电商、租金涨幅收窄等坏消息不断冲击商业地产市场。

　　中原最新年度报告显示，2012年二手商业市场成交量在评估价征税政策实施前后形成鲜明对比，全年共成交二手商业54.26万平方米，较2011年下降19.44%。

　　戴德梁行年度报告亦显示，2012年全年甲级写字楼吸纳量为16.2万平方米，不足2011年的一半，低于2007年以来的年平均值20.6万平方米。同时，业内反映乙级写字楼的空置率也在上升。甲级写字楼月租金为182.5元/平方米，同比仅增长2.5%，涨幅明显收窄。并且，新增供应或许会令这一情形更加悲观，仲量联行数据透露，由于2013年将有46万平方米的新增供应竣工，为2012年的4至5倍，2013年写字楼租金下调预期大。

　　信息全国联网迟迟难完成

　　尽管房地产调控政策在“压需求”上作出了相当的努力，但在其它政策方向上却又缺乏“用功”，此间被广泛诟病的即是住房信息系统全国联网迟迟难以完成。

　　住房信息系统是《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》所确定的国家信息化重大工程建设项目，国家发改委、财政部已拨专款进行建设。按照国务院和住建部的要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网，但时间已经过去大半年，住建部仍迟迟未公开全国住房信息联网情况。

　　对于全国住房信息联网情况为何迟迟不能公布，相关人士却未给出明确回应。有分析人士指，全国住房信息联网情况如果能早些公布，对房价下降或有相当强的正面作用。

　　密集“捆绑”效果待考

　　在房地产市场的种种怪现状之下，新“国五条”的进一步调控加码，效果如何仍有待观察。

　　大成基金房地产行业研究员侯春燕称，根据以往的经验，基本上二手房市场和一手房市场情绪波动是一致的，当二手房受到打压，这种预期一般会传递到一手房市场。如果是改善性住房需求，需要旧房销售后才会买新房。综合来看，对整个房地产市场还是负面影响较多。

　　交银施罗德策略组分析认为，“国五条”细则中个税计征模式的改变将会明显加大交易成本，或导致二手房交易量迅速降低，投资资金短期也将谨慎进入房地产市场。预计短期内将对房地产板块产生一定的负面影响。受制于市场对房地产投资反弹预期的不确定性，本轮的周期股反弹行情或将受到一定影响。

　　本刊记者 王柄根