近期，中央对房地产的调控再次成为市场关注的焦点。“新国五条”细则出台后，市场产生了一定的波动，房地产调控成为引发短期风险的重要导火索。由于房地产行业对整个宏观经济影响重大，如何理解当前的调控对判断股市未来的走势起着至关重要的作用。
首先，我们简单回顾一下过去一年房地产市场走势以及对股市的影响。本轮房地产周期的启动于去年3月份，重点一二线城市成交量率先复苏，同比上升幅度超过40%，而全国房地产市场销售额累计同比从去年3月份的下滑11%逐步恢复至12月份的上升9%。与此同时，房价水平在去年二季度末企稳回升，中国房地产指数研究院发布的“百城价格指数”在经历8个月的下跌后于去年6月份首次环比回升，确定了房地产市场的复苏。在此期间，房地产板块表现一枝独秀。房价的回升也引起了中央的重视，去年7、8月份国务院就曾派出督察组对各地方政府的调控进行核查监督，房地产板块也因调控预期释放短期风险。然而，去年9月份房地产成交量低于预期，价格走势平稳，中央并没有出台任何新政，申万房地产板块指数在9月下旬率先触底，并在四季度销量回暖以及新型城镇化预期下再次走出波澜壮阔的行情。今年1月份，“百城价格指数”环比上升1%，创下自2011年以来的新高，部分城市如北京房价上升压力较大，再次引起中央的重视。
本次“国五条”的出台，究竟对实体经济和股市有多大影响？笔者认为，如果要判断房地产调控政策的影响，那么首先要理清政策的意图。本次调控的目的在于压制购房者对于房价上涨的预期，以缓解恐慌性购房并进一步抑制投资性需求，而非通过全面打压需求来压制房价。
第一，自2010年调控以来，投资投机性需求大幅减少，除少数地区外，该比例已经控制在10%以内，目前的房地产市场仍是以自住性需求为主，是相对理性、健康的市场，政府对房价上涨的容忍度理应有所提升。事实上，本次调控明确的基本原则就是“支持自住需求、抑制投机投资性购房”，这意味着预计支持首套住房的政策不会发生变化，相关的税收优惠政策可能仍会继续，对房地产市场的影响有限。
其次，本次房价上涨压力较大的区域主要是北京、上海等核心城市，而大部分二三线城市房价上涨的幅度较小，个别城市甚至还在下跌，因此大幅收紧二套房信贷的政策不会在全国范围内“一刀切”，预计仅个别城市会收紧。
第三，本轮经济周期还处于复苏初期，如果在此时严厉打压房地产必将造成内需的下滑，由此可能带来经济和社会的相关问题，并不是政府所希望的看到的。当然，房价问题仍值得重视，一旦房价上涨过快，将会对未来经济发展和社会和谐产生较大的影响，因此针对房价上涨过快的区域出台相应的措施以及进一步抑制投资性需求的税收政策是必要的，这有利于压制房价上涨的预期和房地产市场的平稳发展。最理想的效果是通过预期的管理平滑需求的释放，使得成交量和房价走势相对平稳，防止行业的大幅波动。
总而言之，预计本次调控大概率上不会对房地产市场产生较大影响，也不会对实体经济造成实质性的冲击。
对于投资者而言，由房地产复苏所带来的房地产产业链投资机会并没有消失。如果通过相对温和的政策手段能缓解房价上涨的压力，而不需要利用更加严厉的手段来实现，那么股指在经历盘整后可能仍有上升的空间。其中，房地产板块会有一定的修复，而与房地产相关性较大的消费品和部分投资品或许会迎来较好的投资机会。当然，本轮房地产周期相对较弱，对经济和相关产业的拉动作用将弱于过去10年，但只要投资者耐心寻找相关投资机会，可能仍会有所收获。
（作者系交银施罗德基金行业分析师）
李博
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