房产重税动了谁的奶酪?

  • 来源:股市动态分析
  • 关键字:楼市,房产税,国五条
  • 发布时间:2013-03-12 13:05

  黑色星期一,地产50家跌停,招保万金四大龙头齐齐跌停,地产指数大跌9.25%。导致地产惨烈杀跌的主因是:出乎外界预料,3月1日,被称为“史上最严厉楼市调控”的“国五条”细则赶在全国两会开幕前突然发布。本来,业界普遍预计细则将在两会后出台。

  细则一共六条的通知,部分条款之严厉超出市场之前的预期,如对二手房交易征收20%的个人所得税、对二套房提高首付及贷款利率,以及统一全国各地的限购标准等。此外,房产税试点扩围预期也进一步增强。

  税收环节下重手

  国五条细则最引人关注之处,是对出售自有住房按规定应征收的个人所得税。新政策要求,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。而之前的政策是出售自有住房按交易总额的1-2%征税,改为按差额的20%征税,这无疑是一个重要变化。

  我们来算一笔账。以一套80平米,初始价值100万、现价200万的住房为例,在不同类型下,税费负担明显不一样:

  1、满五年个人唯一住房的商品房,首次购房仅需要缴纳1%的契税约2万即可。

  2、满五年不是卖房者唯一商品房:则首次购买需要缴纳1%的契税和差额20%个税:即个税按照差额税率缴纳,为(200-100)×20%=20万,加上契税则总税费为22万。

  3、不满五年的商品房,买这套房需1%契税、5.6%营业税和差额20%的个税,总税费则需要33.2万元。

  目前90%以上的交易中,房地产流通环节的税费是由购房人来承担的,这次20%的所得税,无疑绝大部分也将会被转嫁给买房人,或者造成二手房业主惜售,减少市场供应。对流通环节征收高额税收并不是一个好的调控方法。

  全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为,该政策增加了交易的税收负担。在二手房市场目前供不应求仍是主要矛盾的情况下,这种负担一般是由买方承担,因此,这可能会降低一部分人成交的可能性,二手房市场也将降温,但与此同时,部分需求转向新建商品住房市场,这可能会提升部分新楼盘的景气程度。

  从近日各地二手房成交井喷的现象来看,贾康的说法得到了验证。为赶在新政实施前完成交易,3月4日,南京主城区房产交易大厅受件窗口共受理1571件,数量是平时的8倍。南京一家中介置业经理对媒体表示,“这两天生意特别好,我一天就签单18笔,这是我从业这么多年第一次看见房地产市场这么疯狂。”

  同时,由于“国五条”细则将对二手房交易征收差额20%的个税,让不少原本打算购买二手房的房主开始将目光转向新房市场,这也给新房市场带来了刺激。官方统计数据显示,上周南京全市商品住宅共认购1995套、成交1875套,成交量环比上周大涨了45%,其中周末两天成交量更是大幅上涨60%。

  不增加土地供应的调控均无效

  不能增加供应的调控都无法真正解决问题。近几年“国X条”的调控,主要就是针对旺盛的房产需求而进行的“限贷”、“限购”、“限外”、“限证”,然而这些措施都伴随着房产供应,尤其是新房供应的减少。已经可以看到,多年调控后,房产供需矛盾是越来越大,“限购”等措施只不过是推迟了矛盾的激化,并不能解决问题。

  如任志强所说:“用抑制需求的方式来掩盖供应不足的矛盾只能积累更多的问题,而不会有利于市场经济制度的建立和扩大消费。”

  相比起以上这些行政措施,二手房转让征20%个税的措施的好处是,不直接打击新房的供应,但仍然免不了减少二手房的供应,同样起到推升房价的作用。

  总之,在交易环节征税,并不能有效降低房价,只有消除垄断,增加土地供应,才是解决房价高企的根本方案。

  记者 陈浩

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