意外的“国五条”

　　“国五条”及细则的冲击杀伤力巨大，源自一些超出市场预期之外的因素。

　　一、其细则公布的时间提前。x对此的合理解释，只可能是国内房价上涨的迅猛势头，似乎再到危险和麻烦的地步，或者是到了监管部门难以忍受的程度。

　　二、事实上，历次所有“国N条”，都是基于“房价上涨过快”这个最大原因和前提所制定。但遍查所有的“国N条”以及各地的调控具体规定，皆不见究竟什么标准的涨幅，才属于“房价上涨过快？”那么，政策制定者、执行者，开发商和楼市的买卖双方，还有更多的围观评论者，到底应该依据什么标准来判断市场呢？今次的“国五条”及细则，对此依然语焉不详。与其说这是一个意外，还不如说是有意模糊为之更准确。

　　三、今次“国五条”细则与以往其他“国N条”的主要差别就是，1、提高二套房首付比例、贷款利率以及扩大限购城市范围；2、明确卖房者按所得计征20%的个人所得税。后者其实是一个既有的旧政策，只是之前的规定与各地的执行和掌握或有差异。

　　四、对大中城市房产信息联网及查询、这个被市场高度关注和敏感的问题，“国五条”及细则只有一句话：“要大力推进城镇个人住房信息系统建设”。

　　进一步讲，新“国五条”对市场最具震撼力和杀伤力的辣招，就是明确二手房转让，要对其收入所得，课以20%的个人所得税。于是，从上周六迄今，国内一、二线城市的二手房过户，骤然呈现井喷及爆棚盛况。办理二手单位过户的人群至少比平时翻了3至5倍，甚至更多。简言之，买卖双方都不愿承担，因“国五条”新规定而硬生生多出来这20%的交易成本；都要抢在新规定落地前，完成买卖过户的手续。

　　但坦率讲，对二手房转让征收20%的个税并非新招，而是一瓶旧酒。因为国内全面实行住宅商品化和市场化，是在1997前后的事。之前城里人的住房绝大多数都是依靠所在单位的福利分房（产权并不属于住户所有）。从那时起，住宅的市场化，必然会有买方和卖方，也必然会有买卖差价和资本利得。

　　但根据国内的《个人所得税法》（最早于1980年9月10日获全国人大通过，后经多次修订），加上其细则和其他一些征税规定，早就在对这些收入课税，只是各省市的具体执行和掌握程度差别甚大。于是，国税总局在2006年7月18日，专门发布国税发[2006]108号文件（以下简称108号文），对此事作统一规定。

　　108号文的规定分为两种情况，1、核查征收；2、核定征收。前者是指：允许从其转收入中“减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”。其中，“房屋原值”具体分为；商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房五种情况。

　　108号文还有两条免征优惠：1、出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的；2、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得的。

　　本栏以为，“国五条”及细则并未否定108号文件，即后者的豁免条件应该继续有效。但新“国五条”规定，“房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，这意味着绝大多卖房人须要按20%征收个税。

　　钟林