今年年底房价还会再涨？

　　尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，楼市调控政策也转向宽松，至此，预计四季度城市房价将步入平稳上涨的通道。

　　2014年5月18日，据国家统计局公布4月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况来说，与3月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有18个，上涨的城市有44个。环比价格变动中，最高涨幅为0.4%，最低为下降0.7%。与2013年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为13.6%，最低为下降4.4%。

　　从4月份70个大中城市新建商品住宅房价同比上涨城市特征来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业开始大幅降价回笼资金，导致大中城市房价涨幅放缓。但是，部分概念较热的区域，因概念炒作仍然表现为上涨态势。

　　4月大中城市量价总体欠佳的三方面原因

　　4月份，大中城市比如一线城市的房价同比上涨幅度明显放缓，同时，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，各类城市市场基本面已经呈现出一些明显的分化特征。比如杭州、常州、温州、北京、无锡、成都、广州、上海等城市个别楼盘出现大幅降价逆袭。

　　当前，尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，4月份整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，今年1-4月大中城市成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，市场成交量表现欠佳，主要有三方面原因：第一、银行信贷紧缩持续影响楼市成交节奏。第二、“救市”措施助长企业博弈市场，量价难以有起色。第三、大型房企开始大幅降价，但还没有大范围拉开。

　　不过4月份来讲，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但是，这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计二季度，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。

　　大中城市大幅降价逆袭，市场分化加剧表面上看，70个大中城市房价仍然是上涨的，但是，现在市场基本面受到银行信贷紧缩而出现一些变化，热点城市比如一线城市的房价上涨幅度明显放缓，大中城市环比下跌的城市数量在增加，各类城市市场基本面已经呈现出一些明显的分化特征。不仅仅是杭州、无锡、北京、广州、成都、上海等这些大中城市个别楼盘出现大幅降价逆袭，也出现了宁波、温州、神木等城市企业资金面从紧房企倒闭的现象。具体来讲：

　　第一、即使一线城市在市场基本面上仍然看好的城市，当前由于去化速度的降低，导致存销比增加，当前来讲，个别一线城市已经接近或略微超过15个月的降价压力的指标范围值。当前上海、广州、北京部分楼盘已经开始率先大幅降价，既是整个市场基本面短期内逆转的表现，又反映出个别存量偏大板块、定位偏高端项目的去化压力。

　　第二、二线城市之间已经开始出现“分化”，尤其是库存偏大的城市，开发企业对这些城市的投资倾向也明显出现“分化”，比如杭州等城市因为库存偏大等原因出现降价现象，开发企业在该城市拿地也比较谨慎，不同的企业对于杭州的投资倾向短期内也出现“分化”，部分开发企业已经萌生退意。

　　第三、三四线城市仍然面临普遍性的去库存的压力，但也出现分化。其中，经济基本面向好的城市房地产市场去库存的压力较小，而经济基本面一般或没有好转的城市的楼市则面临较大的去库存压力，尤其是对于资源依懒性较大的城市、民间资本过于活跃的城市，房地产市场仍然存在较大问题，甚至出现房企倒闭破产、债务违约的现象，比如神木、鄂尔多斯、温州等城市。

　　总的来看，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年第二季度的时间里，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。而到了下半年应该因时而变，快速调整自己的销售策略、布局策略，以实现逆势扩张与增长的机会。

　　预测：今年第四季度房价或重新上涨

　　尽管对于开发商来讲，央行已明确表态支持首套自住需求房贷，但是短期内来讲商业银行仍然会根据自身额度状况调整房贷利率、审批周期等，因此，在上半年仍然会处于“流动性”偏紧的市场状态下，以“现金为王”的策略应该为广大开发商采纳。

　　但是，央行此次表态中强调“优先满足”居民家庭首套自住购房等这个信号来看，今年以来这样的表态尚属首次。这其中透露出当前政策层面无论政策怎么调整，支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题，包括在“盘活存量用好增量”的过程中，货币政策调整的核心仍然是“优先满足”居民家庭首套房需求，让商品住宅市场回归居住属性。

　　同时，从当前限购政策提出松绑的宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为南宁、天津等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁这样二线城市，以及无锡、宁波这样的三四线城市会出台定向放松限购的相关措施。

　　从上述货币政策与调控政策的变化来看，之所以会有货币政策定向宽松与限购政策松绑的措施，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分。在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持定向宽松的姿态。

　　从首套自住用房房贷利率的角度来说，预计6月份以后贷款审批周期会进一步缩短，额度也会向首套自住需求倾斜，利率高企的市场状况会有逐步回落的过程。

　　从楼市调控政策尤其是限购政策来讲，尽管限购政策有松动的迹象，但是大多数城市仍然是延期继续执行，但是当宏观经济尚未明显好转之时，预计在今年年底或明年年初，楼市调控政策应该不会有继续从严的措施出台。

　　因此，从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是，这样的现象应该不会持续太久，预计下半年尤其是第四季度，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，楼市调控政策也转向宽松，至此，供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的通道。

　　文|张宏伟

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