工业物业：电商带动产业园

　　2014年第一季度，产业园空置率继续维持较低水平，但是公司为了节约成本搬迁至产业园的问询有所减少。第一季度产业园租金与上季度持平，环比微升0.3%，达人民币65元每平方米每月。本季度引人注目的成交有广东省公共安全技术防范协会在天河科技园租赁4，000平方米。

　　供应量有限，交易量平淡

　　2014年第一季度，由于政府对于工业用地审批仍较为严格，非保税物流园无新增供应。这些因素影响了本季度成交。本季度非保税仓库成交平淡，净吸纳量达到一年来的新低，仅为2.4万平方米，大部分成交位于黄埔区域。

　　由于受到非保税仓库租金成本高企和土地供应量有限的影响，部分原本计划在广州租赁仓库的客户，例如电商客户，转而选择到供应较多的二线城市寻找合适的仓库或工业用地。

　　2014年第一季度，位于南沙港的南沙国际物流园中心三期是唯一的新竣工项目，总建筑面积达到8万平方米，本季度净吸纳量增至5.6万平方米，空置率由上季度的25%微升至本季度的27%。由于世界经济持续缓慢复苏，欧洲和美国的消费没有明显改善，同时年初多个发展中国家汇率出现大幅下降，进口需求大幅下降，整体对外出口较为疲软。本季度，保税仓库租金维持稳定，达29.2元每平方米每月，与上季度持平。

　　非保税物流园成主力

　　深圳市场，保税区由于其从国外进口IT设备可免税的特殊功能受到租户的追捧，并且从进出口货物储存地传统用途衍生到金融及数据服务。与保税仓供不应求，租金攀升相比，非保税仓的空置率高达50%。

　　广州则出现不同景象。于广州没有海港，其仓储以国内配送为主，甚少货物从广州出口，但保税仓因暂免税收，要求必须有出口货物停放，这反而使保税仓优势反而成为累赘。

　　2014年广州地区将有约52万新增供应竣工，均为非保税仓库，目前多数项目已开工，预期竣工时间多为今年下半年，届时将有大量新增供应同时进入市场。

　　预计2014年国内经济有望维持稳定增长，社会零售消费继续整体呈稳定局面。

　　另外，尽管大型电商平台已租赁较大面积的仓库，然而一些小型电商平台仍有仓储需求，预计这些小型电商的租赁需求将对非保税物流市场构成支撑。广州市目前是物流公司的华南区物流枢纽，仓库需求将受益于周边二三线城市需求的高速增长。很多大型零售商正加大广州作为其区域配送的地位，扩充需求较往年增强。但是，由于优质供应有限，大型零售商在选址上有机会选择周边二线城市交通便利的项目。

　　这些方面的因素将进一步使非保税物流园的租金构成稳定的支撑，预计全年租金增幅将达到3-5%。另一方面，保税仓库需求仍将较为低迷，预计今年租金升幅将有微幅提升。

　　世邦魏理仕工业与物流部中国区主管罗瑾认为，未来仓库市场的需求将进一步细分，快递、电商、医药、生鲜、制造等不同行业用户因其业务特质对仓库设施提出各种专业化的需求，定制化有望成为仓库开发建造中的主流趋势，工业园运营会出现分化，出现一些垂直领域特色化的优势地产商。