住宅地产：投资客锐减 房企剑走偏锋

　　去年11月18日广州正式出台“穗六条”楼市新政，从限购、限贷等方面加码调控，迄今已满半年。1至4月，广东商品房销售面积2250.79万平方米，同比下降10.5%；商品房销售额2085.46亿元，下降8.1%，降幅比上一季度扩大2.3%。

　　目前来看，广州地产调控力度不会减退，但因为刚性依然坚挺。从买家占比类型来看，随着今年外围区域楼盘掀起打折促销潮，全市和外围近郊区域的二手市场中，首次置业买家为60%；改善型换房比例30%，相对的，投资比例已经不足一成。

　　因此，广州房价并没有随着成交量下滑而下跌。4月份广州房价依然上涨11.2%，居60个监控城市房价涨幅第四名，但这个涨幅却是13个月来广州房价涨幅新低——随着刚需比例逐步上升，广州房价将日趋平衡稳定。

　　“双合同”能否退出舞台？

　　广州正式出台“穗六条”楼市新政以来，楼市网签价格由于受“限价”政策影响，从去年下半年开始就有不少楼盘采用“双合同”形式，导致网签价格比实际售价低了不少，也加重了买家的首付购房负担。合富房地产经济研究院院长龙斌对媒体表示，双合同现象是政府限价政策的副产品，政府限价导致房地产市场信息混乱，并让房屋市场和土地市场脱钩，不利于房地产行业健康发展。

　　4月，房管局通过与发展商签订《商品房预售承诺书》，首次明确对房地产市场中泛滥的“双合同”现象加以管制的做法。但中原地产项目部总经理黄韬对此番喊停“双合同”效果保留意见。“一方面，承诺书里面并没有提到具体的处罚措施，如果最终的处罚力度很低，对于开发商几乎没有阻吓作用；另一方面，即便开发商停止采用双合同，也可以通过各种各样的收费形式将这部分房价转移到消费者身上。此番《承诺书》更多是象征意义。”

　　多家广州开发商内部人士表示，除非管理部门取消预售价格指导，否则是不会取消“双合同”的销售形式。“‘双合同’的乱象之所以出现，归根到底是由于管理部门出台的预售价格指导政策，通过行政干预强行压制签约价格，扭曲市场的真实定价引发的不合理现象。”

　　促销：分期首付成最大争议

　　为促进销售量，各大楼盘优惠促销层出不穷，其中最引人注目的是“分期首付”的模式。“2万抵10万”、“认筹享9.5折”、“零首付”、“一成首付”等等，目前广州已经有超过20个楼盘推出了不同形式的分期首付活动，期限最长达到两年年。

　　大部分分期首付消费者以“免息月供”形式偿还，如一套首期25万-30万元的房子，购房者只需要交付11万元的首付，在签订合约之后，再与开发商签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在9个月或1年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付剩余部分。这种低准入门槛对购房者的吸引力无疑是巨大的。

　　但广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文直言，开发商“垫首付”，意味着将部分原本不具备购房能力的购房者，提前推向了市场，这种方式给予的还款期限相对于普通银行借贷期来说比较短，需要购房者在短时间内偿还剩余房款给开发商，对于买家的资金压力实际上并没有起到太多缓解的作用。同时，“垫首付”加大金融机构压力的同时，也对金融体系稳定造成影响。“实际上当年美国的次贷危机正是由于首付过低所致。正是基于此，央行在2001年曾做出了‘严禁零首付个人住房贷款’的规定。”

　　每到楼市低迷，分期首付总会抬头，但有趣的是，这次广州国土房管局态度相对暧昧。5月，其发出购房提示，表示分期首付促销商品房的行为是“变相降低房贷准入标准”，“存在借贷安全隐患”，请购房人“慎重选择”以分期首付的方式购房，但它从头到尾没明示“违法”或明令禁止。两年前那次分期首付盛行之时，房管局发布公告提醒买房人“不要以分期首付方式购买商品房”；而六年前房管局还严查低首付促销行为，认为此举“存在引发类似于美国次贷危机的风险。”某种程度说，政策方对这种剑走偏锋的促销手段开始逐步接受。

　　二手楼市转向买方市场

　　数据显示，“穗六条”对二手楼市的冲击要大于一手楼市，这是由于二手楼市较高的一次性付款比例造成的。这一方面因为房贷收紧，房贷难度加大、利率提高，同时二手买家大部分是二次及以上置业，不能享受“首套房贷”的政策。

　　目前，二手市场上一次性付款买家超过40%，一次性付款的套均总价继续保持250万元上下，这么高的价格也给大众消费者造成较高门槛，二手楼市开始向买方市场转向。番禺、花都及增城等区域内的部分业主已开始主动降低放盘价，比春节前降幅约2%～3%。不过后续市场成交量能否触底反弹，关键要看小业主往下调整放盘价的情况会否从郊区向近郊区蔓延。4月份，广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅成交均价为20890元/m2，环比上升4.1%，同比上升24.9%，依然在高价徘徊。