零售地产：受电商冲击，体验消费成主流

　　2014年第一季度，零售销售额增幅放缓，零售商对扩张仍保持谨慎，并普遍青睐核心商圈；此外，有小部分租户选择撤离人流较少的商场。受个别租户撤场影响，本季度零售地产市场净吸纳量放缓至1.4万平方米，再加上新竣工物业进驻率有待改善，全市平均空置率上升至5.5%，与上季度相比增加0.8个百分点。”

　　餐饮娱乐成主流

　　2013年，受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，时尚类及一般零售商对扩张普遍保持谨慎。其中，受中档品牌及大型零售商在新落成项目中的净吸纳量推动，全年净吸纳量共约25万平方米，空置率约为4.3%，均不如2012年。

　　曾丽分析称，为了应对电子商务对实体零售的影响，商场探索“体验式”经营模式，调整项目定位迎合消费群需求，餐饮娱乐成为新吸纳商户焦点。曾丽分析指：“本季度个别购物中心加大了调整业态组合的力度，主要引进租户以针对年轻消费者群体的特色餐饮和年轻时尚。另外，新进驻零售商在选址上，更加青睐核心商圈，选择在人流量稳定的区域进行扩张，商圈核心化加剧。”

　　例如广州友谊时代店转型奥特莱斯，高德置地广百风尚引入年轻运动品牌，很多百货店开展微信营销及官方旗舰店。而购物中心也纷纷做出转型调整，有的调整项目定位。

　　例如太阳新天地引入概念品牌，西城都荟引入年轻时尚品牌；有的增加餐饮业态，例如正佳广场打造环球美食广场，五月花广场新设美食长廊；有的加强购物体验，例如正佳广场融入文化艺术元素，丽柏广场升级VIP贵宾室。

　　预计今年开业的北京路核心商圈新项目将吸引国内外零售商进驻。受未来新增项目预租率较高的拉动，今年的净吸纳量预计将大于去年。

　　曾丽表示：“国内中产阶级及年轻消费者群体的增长，预计将拉动相关零售商，如快时尚、娱乐及特色餐饮租户的扩张需求；然而，实体店销售额受到电商购物的巨大冲击，未来，大部分零售商，比如传统的服装企业、3c专卖店对于开设新店铺将保持谨慎，而且执行更谨慎的预算控制。这将影响其承租成本。”

　　租金与空置率均将上涨

　　由于今年将要开业的大部分项目出租率较高，因此预计今年供应洪峰将不会对空置率造成太大压力，预计年末空置率微升至7%-9%，新兴商圈如珠江新城等新落成商场由于招商进度较慢，空置率预计高于其它成熟商圈。

　　今年新增供应量为45万平方米，为历年之最。新增供应的地域分布将呈现分散化，大部分项目定位针对大众市场。首个位于北京路核心商圈的项目将于今年开业，为2008年以来首个位于北京路的开业项目。

　　由于零售商扩张谨慎以及开店预算有限，有开店计划的零售商或将把更多时间用于租约谈判及地点选择上。同时，由于零售商普遍青睐成熟商场，业主叫价能力将增强。受进驻率相对饱和的成熟商场租金带动的影响，今年租金升幅将保持稳定，预计增长约3%-5%。

　　由于看好零售市场前景，国内外发展商及投资者将继续寻找合适投资机会，购买零售商场项目。由于成熟商圈可投资项目较少，预计位于新兴商圈、交通便利、消费群密集的零售项目将受到青睐。