甲级写字楼：整体租金下降，高端商圈投资活跃

　　2014年第一季度，由于本季度没有新项目落成，广州甲级写字楼市场总存量维持在372万平方米，净吸纳量由上季度的18万平方米放缓至4万平方米，来自国内企业稳定的租赁需求带动空置率下降至12.2%，环比下降0.6个百分点。

　　高端商圈议价能力上升

　　据高力国际资料显示，本季度广州市甲级写字楼市场平均租金较上季度有轻微下调，为每平方米人民币152.7元/月，环比下降约0.3%，另一边厢，越秀区市场平均租金为每平方米人民币116.9元/月，较上季度上升约1.6%。资料显示，本季度广州市甲级写字楼市场需求主要来自金融、制造以及IT、通信等行业。

　　本季度市场租赁成交明显萎缩，多以400-600平方米小面积成交为主

　　“由于拥有扩租及新设立办公室需求的租户普遍青睐天河区及珠江新城等优质写字楼，因此业主信心增强以及进驻率的改善使部分优质写字楼租金继续上升。”仲量联行华南区研究部高级经理曾丽如是表示，“另一方面，由于面临租户流失，部分旧写字楼业主及时对租金进行了调整。”。

　　此外，写字楼资本值增长出现放缓。国企购买写字楼需求受政策性因素制约，导致整体需求受到一定影响。再加上自过去几年资本值升幅较快，投资写字楼购买门槛上升，导致部分私人投资者采取观望态度。本季度投资需求以民营企业买家的写字楼自用购买需求为主，甲级写字楼平均资本值达37，500元每平方米，环比增长0.7%。

　　资料显示，2014年仅有24万平方米新增供应竣工，不及2013年的一半，是自2009年以来最少供应的一年。新增供应以单一业权项目为主，全部集中在珠江新城，且新增供应的预租率较高，已超过60%。供应压力下降。

　　供应压力减缓，投资价值凸显

　　虽然年初各方面的经济数据例如投资和消费方面仍然呈放缓的局面，但市场仍然预期进一步经济改革措施的出台将有利金融业和其他相关产业的发展。

　　再加上广州租金的平稳发展态势，将继续有利带动盈利能力不俗、并有业务扩张需求的本土企业从非甲级升级搬迁到甲级写字楼。

　　同时，预期经济刺激计划预计会带动更多珠三角及其它国内企业在广州设立新办公室，同时也会推动现有企业对写字楼的扩张及升级需求。珠江新城及天河北由于其商务氛围成熟及拥有更优越的写字楼硬件设施，将受到有搬迁及升级需求的企业的青睐；越秀区写字楼由于其设施老化，或会有部分租户外流。

　　由于全市整体空置率将继续保持下降，而新增供应预租率较高，对现有大厦业主的压力大为减弱，整体租金水平预计将稳步上升。

　　位于天河、珠江新城空置率较低的优质写字楼业主租金叫价能力将增强。即便如此，珠江新城区内竞争也逐渐激烈，越来越多新项目逐渐加入提前预租行列，将压抑整体租金增幅过快。而部分位于天河北及越秀区的旧写字楼业主或会采取更灵活的租金立场吸引租户。

　　虽然预计国内信贷市场仍然从紧，然而由于大多数大型开发商资金链相对充裕，预计不会对卖家造成过大的降价压力。

　　另一方面，政府对国有企业办公用房的相关限制政策，预计对大宗买卖造成一定影响，然而受民营企业对中小面积写字楼购买需求的支持，一手散售物业市场预计将持续活跃。