走过颠簸的2014，迈入2015新常态

　　2015年是转型分化年，更多开发商意识到了转型的重要性和必要性，光靠资金和胆识打拼的时代已经过去，取而代之的是通过管理、内控、营销来获取利润的时代。

　　对楼市而言，2014年是大起大伏、颠簸不断的一年，从年初到年尾，市场不断被降价所迷惑。而杭州，也因为马年首降和融绿事件，头条不断，成为楼市风暴眼。对房地产从业人员而言，2014年，更是不断挑战、有苦劳而不一定有功劳的一年，诸多的不适应和尝试，加班成为常态，营销如何赢销，更是面临的考验。

　　成交量的一波三折。从上半年的开门红，1月冲高，到2、3月回落，进入低迷模式，但随着4、5月份以价换量，7、8月份限购松绑，10月份限贷松绑，市场逐渐恢复底气，从8、9月份起，楼市开启了淡市下的暖冬模式。10、11、12月份杭州市区商品房销售连续超万套，市场的信心在回升，成交面也在从刚需波及改善。

　　营销线的一波三折。2014年，政策渐趋宽松化、市场化。从成交量看，2014年的整体成交量超过了2013年，但在这数据背后，却暗藏了各楼盘之间的“狠招”短兵PK较量。楼市一面有“神盘”“牛盘”出现，但更多的却是“黯然失色”不被人关注的楼盘。从年初营销的相对被动等待，到下半年营销变成了“过度营销”，“价格战”、“人海战”此起彼伏，抢人头、销伙伴、CALL圈客等，争议风云不断。

　　形势变化，从事房地产工作意味着“辛苦”“不稳定”，各类问题均能成为地产人员频繁流动的原因，房地产工作不再是“香饽饽”。

　　土地市场一波三折。从年初高开到年中低迷，再到年终的收尾，翘尾。杭州年初以溢价、配建保障房到年尾起拍价成交，各地土地市场也开启了以价换量模式，起拍价成交，土地市场也迎来买方市场。2015年是转型分化年，更多开发商意识到了转型的重要性和必要性，光靠资金和胆识打拼的时代已经过去，取而代之的是通过管理、内控、营销来获取利润的时代，房地产市场进入白银时代。

　　在政策方面，个人认为未来不会有较大的变动。

　　限购政策可能会在现存的少数城市中取消，退出历史舞台。政府的行政之手将慢慢退出市场，而市场将逐渐占据主体地位。供求关系成为最主要的影响因素。当然，不排除地方政府的适当介入，如财政补贴、货币安置，但均为锦上添花，总体政策不会有根本性的改变。

　　市场方面，我相信竞争分化仍是主旋律。城市、区域、楼盘、户型等均在分化，而且这些分化在竞争中将会愈加剧烈。城市板块的供求关系以及其采取的价格走势将成为房价涨跌的重要依据。在低迷的市场中也会有神一样的“牛盘”大放异彩，但是，在相对乐观的市场板块，也有“动不了”的楼盘存在。

　　房价方面，估计会迎来个股行情。2015年房价不会出现一边倒现象，而是呈现“区域化”和“个盘化”。销售情况好的板块或者楼盘，将会是稳中有升的走势；销售情况略差或者为了“冲”排行榜名次的开发商，还会继续“以价换量”，价格自然还会降；供需相对平衡的板块，可能会出现低开高走的情况。

　　未来楼市，不应再关注“大盘”指数，更应关注“个股”行情。

　　2015，房地产业将迎来“新常态”：自住购买是常态，市场波动是常态，有赚有亏是常态，热销滞销并存是常态，合作兼并是常态。变，乃不变。

　　作者：章惠芳（杭州）

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