——房地产信托投资基金
作为资金密集型行业，房地产开发高度依赖金融杠杆的推动。文化地产的开发运营同样离不开金融资本的支撑，目前中国文化地产之所以发展迟缓有两个重要原因：一是项目开发占用大量资金，二是产业培育需要相当长的时间。在目前融资成本高昂的市场环境下，企业运作文化地产项目、发展文化产业将遭遇极大的资金压力。
这就催生许多“挂羊头卖狗肉”的“文化地产”项目：以文化地产之名行商业地产（或住宅地产）之实，其主要目的还是出售物业以快速回笼资金。我们理解企业所遭遇的困境，但这对探索文化地产的成熟模式不利，对推动文化产业的发展繁荣不利。
显然，旧有的房地产金融模式已经行不通，文化地产必须借助金融创新手段突破困境，其中房地产信托基金（REITs）是我多次推荐的金融工具。
REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资组合，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。通俗讲，就是把房地产资产拿去上市，将这些庞大而不易变现的资产分割成细小单位，从而使得普通投资者几十块钱也能投资一份，然后分享物业租金和增值的收益。
国际上，REITs已经是非常成熟的房地产金融工具，新加坡凯德、美国铁狮门都是运用REITs实现快速扩张的高手。由于目前内地的相关制度还不成熟，因此不少房地产公司前往香港、新加坡发行REITs，其中“越秀REITs”最为大家所熟知，它是首只在香港独立上市的投资中国内地商业物业的REITs。
虽然目前内地REITs的发展环境尚不成熟，但政府、金融机构、房地产企业都在积极推动REITs的探索，2014年10月，中信证券与苏宁云商的合作就是一个非常具有借鉴意义的定型案例。
简单来说，REITs有助于房地产开发企业拓宽融资渠道、增加资产流动性，有利于普通投资者投资不动产，有利于物业的持续统一经营，因此是非常适合文化地产的金融工具。
那么对于文化地产而言，如何运用REITs来推动自身发展？由于大多数类似项目并非成熟的物业，租金等收益不可预期，因此很难如同上述两个案例那样完全以租金为投资标的。那么，在运作该项目时，可以投资公司为主体，分设多个子公司，分别持有酒店、公寓、主馆、副馆、商业街等物业；然后对相关物业估值后进行折价，以物业升值、租金和产业利润为投资者的综合收益，将相关物业所有权转让给相关金融机构，同时承诺将相关物业返租进行统一运营。另外，由于负有培育产业发展的责任，项目应当争取税收方面的优惠；3—5年后，在相关政策完善的前提下，推动REITs上市。
文化地产是一个新生事物，同时也是非常具有发展前景的产业领域，目前在发展模式和产业基础都不成熟的前提下，需要通过金融创新手段促进其不断发展壮大。作为国际上非常成熟的金融工具，REITs有大量成功的案例和经验可以借鉴，其运作模式也非常适合文化地产开发，是目前推动文化地产和文化产业发展的最佳路径之一。
作者：陈仁科（广州）
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