拿地三年后开盘的准现房，首期付9.9万，约吗？

　　项目名称：凯喜雅·锦河湾

　　板块：勾庄板块

　　最新动态：目前已开3号楼整栋和7号楼1单元

　　户型面积：在售户型有89㎡边套以及中间套，109㎡，115㎡以及128㎡

　　交付时间：2016年6月

　　项目地址：好运路和储运路(即古运河路)口

　　均价：11500元/平方米

　　记者于踩盘当天乘坐65路公交沿着通益路从南往北行驶，一过石祥路，再往北就立马显出荒凉，尤其是通益路以东，远处有楼盘在施工中，近处大块空地上垃圾遍地，上塘高架下更是尘土飞扬。记者在谢家塘站下车，沿着通益路步行500米右转至好运路，轻松地发现了凯喜雅·锦河湾项目的巨幅广告，再步行大概200米，就能看到左侧围挡里正在施工的凯喜雅·锦河湾项目，售楼处需再走约200米左转方现。据置业顾问介绍，目前能进入项目售楼处的已开通的道路也只有好运路一条。

　　交通优势明显

　　凯喜雅·锦河湾项目属于余杭区勾庄板块，绕城高速路内，位于城北运河新城好运路与储运路路口，南至好运街，北至良运街，东至储运街（规划），西至运河支流谢村港河。项目处在上塘高架东侧，距上塘高架出口约200米，自驾出行便利，出门上高架即可通往杭州市中心方向，到武林商圈约16分钟，到市民中心也只要半小时左右，这是项目的明显优势，但同时车流量较大，粉尘污染较大。

　　周边分布多条公交路线，700米范围内有3个公交站点，分别是65路（仁和公交站—登云路新昌路口）、191路（农副产品物流中心—顾家畈路东口）和488路（农副产品物流中心—亲亲家园），通往杭州各地，公共交通也较为方便。且项目东面临近京杭大运河，未来会有运河公交发展，预计有一个水上巴士的预留站点，可通往市中心。在项目东北角勾运街和储运路交叉口上规划有地铁4号线的一个地铁站，今年地铁4号线将正式开通，地铁站的投入使用应该也不需要等太久。

　　当下配套仍然不给力运河新城待兴

　　上塘高架以东、项目附近，目前还是较为萧条，四周地块仍处于规划建设状态，与较为成熟的小区如大华海派风景相比，周边尚未形成成熟的居住氛围，配套也较为落后。当然，项目可以依靠周边项目配套满足基本生活需求，南面万达广场算是比较近，开车十分钟抵达，离大关也不是很远，西面还有西田城、麦德龙等大型主题商业相继进驻。项目自身底商也可依赖，利用自驾便捷的优势，同时享受主城区大型商业配套。项目对面就是迪凯·运河印象，落成后将是酒店式公寓和3万平方米的商业综合体，是项目未来可利用的商业配套，利于人气的聚集。项目所在的运河新城定位是杭州城北副中心，未来将吸引大型商业设施入驻，规划中的综合体就有如中部的炼油厂工业地景综合体和南部的商贸物流综合体，加上银河埠商贸综合体，项目将来会为三大综合体簇拥。

　　教育配套这方面的话，项目周边有幼儿园和小学分布，但没有资质很好的学校资源，且项目目前暂未划分学区。当记者问到目前学区划分问题，置业顾问只是含糊地说现在只涉及谢村小学，但她也强调，萧山、余杭一体化政策如果能真正实施起来，想必学校应该也不是什么问题。

　　项目南面是规划的谢村小学，据介绍，谢村小学距项目四五百米，选址于上塘高架东侧、通运路南侧，即现在人文学校的位置，已过环评阶段，还未开建，经记者核实，实际距离应该不止500米，大概700多米，将辐射到项目及运河新城区块。目前该区域主要能考虑的小学资源还是距项目1.9公里的运河小学，资质普通；还有距项目3.3公里的卖鱼桥小学，虽然远些，但毕竟是公办市重点。置业顾问主要给记者介绍的幼儿园资源是北面的规划幼儿园，名字未定，与项目的直线距离非常近；距项目约1.5公里处还有一个规划中幼儿园，需公交或自驾抵达。

　　医疗资源方面，项目主要还是依赖大关那边的市二医院。记者了解到，在项目2公里范围内目前暂时还没有可用的医疗资源，市二医院距离医院还是较远的，需要公交或自驾可达，总体来说，项目的医疗资源相对缺乏。

　　项目体量不大 社区亮点不多 价钱倒是很实惠

　　整个小区一共有7幢，共466套房源，体量不大。1、2号楼11层，3—6号楼18层，7号楼24层，目前开盘的是3号楼整栋和7号楼1单元。在售户型有89㎡边套以及中间套，109㎡、115㎡以及128㎡。目前已开放的样板房共有5套，除了128㎡户型选择稍多一些外，其他户型可售的也基本在10层以上。透明售房网数据显示，凯喜雅.锦河湾项目目前只有1、3、5、7号楼拿到了预售证，实际可预（销）售316套，已预（销）售总套数为36套，其中3号楼共42套房源可售，已售房源集中在4—10层，7号楼1单元情况大致相同。其他楼栋开盘时间未定，估计会在年后，具体仍需视工程进度而定。

　　在售均价11500元/平方米。现阶段优惠有存1万抵2万、首期付9.9万和小户型88万起价。

　　参考：滨江·万家名城均价13000元/㎡；万科·北宸之光均价14500元/㎡；天鸿香榭里均价14400元/㎡；耀翔·悦尚均价14500元/㎡

　　项目采用酒店式入户大堂，中央挑空设计。记者去7号楼样板房时路过一层，一层为4.5米的架空层，以后会作为公共空间，为业主休憩、娱乐和沟通的场所。小区中央是一个中央景观花园。各楼布局采取南低北高的形式，减少楼层对采光的负面影响，楼间距38-40米，不算很大，但小区各楼栋基本错开分布，且楼盘整体朝东南方向偏15°，低楼层采光不构成问题，尤其是边套采光更是不错，基本没有遮挡，而7号楼中间套更是无采光死角。施工单位为博坤建设集团有限公司，景观设计为中国美术学院风景建筑设计研究院，资历一般。

　　项目预留车位数500个，1、4号楼中间和5、7号楼中间是车库入口，涉及的四栋楼低层住户可能会受到少许影响。项目物业公司为浙江凯喜雅物业管理有限公司，费用为1.68元/平方米·月，与滨江·万家名城的3元/平方米·月、万科·北宸之光的2.5元/平方米·月和广宇锦绣桃源的2.8元/平方米·月比较还是便宜的，不过像万科物业贵得有理，就另当别论了。绿化率为30%，在该区域属于标配。

　　户型选择多，89㎡户型缺点少 C2户型-89㎡-三房两厅一卫

　　主卧、次卧、客厅朝南，采光佳。客厅外衔阳台视野开阔，尤其是从7号楼三楼中间的样板房阳台上眺望，几乎无遮挡物。阳台赠送一半，设备台全赠送。餐客厅相连，空间紧凑不浪费，是89平方米标配设置。公共卫生间空间较大，干湿分离，洗手和洗澡互不干扰。动静分离，休息区隐私性好。但书房偏小，无法改成儿童房。总的来说，C2户型的利用率还算高，适合刚结婚的夫妻购买。若想改造成三房，推荐C3户型，书房能改成卧室，放得下1.2米的床。

　　户型不够方正，主卧面宽3.3米，客厅面宽3.6米，一般89㎡户型主卧面宽在3.4-3.5米，客厅面宽在3.6-3.8米，所以一些客户会觉得面宽偏小，户型看起来不大气。同样是89㎡，相比而言，该项目在售3号楼中间套的B2户型比较好，应为主打户型，面宽达到10.2米，朝南的主、次卧均为3.3米面宽，厨房实际面积有7㎡，卫生间干湿分离，做成三房绰绰有余，还是很值得购买的。

　　C4户型-109㎡-三房两厅两卫

　　三房设计且卧室面积较大，居住舒适度高。餐客厅贯通，3.9m×7.8m的空间大而气派。卫生间干湿分离，使用不受限。户型最大的缺点就是朝向问题，客厅朝北，采光偏差。另外，户型不方正；厨房偏小3.0m×2.3m，对于经常下厨的购房者而言，并不是优选。另外，与周边竞品楼盘同类户型相比，该项目的115㎡户型能做到四房两厅两卫，足足多出一房，对空间的使用也较为合理，颇具竞争力。

　　老牌本土开发商回归，拿地3年后开盘，准现房现雏形

　　凯喜雅通过做丝绸誉满海内外，虽然没有万科、绿城这么人尽皆知，但也是杭州本土老牌房企，开发过的产品有凯喜雅大厦、锦都世家，从1999年入行算起，也有15个年头了。凯喜雅·锦河湾是回归杭州房产的首个项目，只有7栋楼，一共仅466户。2011年拿地，在土地拍卖会上，凯喜雅房产力压其他四家竞拍房企，斥资4.6亿元将锦河湾地块收入囊中，彼时楼面价高达8629元/㎡。2014年11月15日才正式开盘，沉寂了三年，记者试图询问拿地早开盘晚的原因，置业顾问只是说道，这样才有现在的准现房。从项目现场的工程进度来看，预计交付时间为2016年6月应该是没问题的，7栋楼基本都已结顶，1、2号楼外立面已经初具雏形。项目的外立面为真石漆，成本比市面上较为多用的干挂石材低，考虑到干挂石材在若干年后容易脱落，优先选用了不易脱落、美观度不赖、施工简便、易干省时的真石漆。

　　楼盘对比

　　与拱墅区的耀翔·悦尚对比，两个楼盘都有高层和90平方米左右的户型，毛坯交付，有一定可比性。两者体量均不大，凯喜雅·锦河湾的总建筑面积为7.6万平方米，比耀翔·悦尚的5.7万平方米大不少。凯喜雅·锦河湾预计2016年6月交付，算是比较快的，与今年年底交付的耀翔·悦尚相比还是稍迟一些。凯喜雅·锦河湾凭借1.68元/平方米·月的物业费，完胜耀翔·悦尚的2.25元/平方米·月。凯喜雅·锦河湾总户数为466户，相比较而言，只有三栋楼的耀翔·悦尚拥有360户是算多的。

　　记者点评

　　一般资质的开发商，小规模的楼盘实践，让人心动的价钱，实实在在的准现房，如果手头紧张，又担心烂尾危险，刚需客户就可以考虑入手，未来运河新城发展势头不逊，区位优势还是很不错的，只是目前配套差了点。

　　有的客户比较在意风水，项目周边的勾运街、好运路、储运路三路都带“运”字，听说风水比较好，当然这也只是一种说法。

　　本刊记者 周懿