耀翔悦尚：看上去“小而美”，你买吗？

　　项目名称：悦尚

　　板块：拱墅区

　　最新动态：耀翔悦尚在售户型为90—119平方米，折后起价13888元/平方米，均价14500元/平方米。预计2015年上半年推出2号楼全新房源，认筹享存2万抵5万优惠，主力户型90平方米，具体开盘时间及价格待定

　　户型面积：90—119平方米

　　交付时间：2015年年底

　　项目地址：拱墅区祥园路与总管路交叉口

　　均价：14500元/平方米

　　最近，位于大桥西通益路的耀翔悦尚2号楼正在认筹中，有城北的读者觉得价格比较心动，问我们可不可以买。

　　在售情况

　　耀翔悦尚目前认筹享存2万抵5万优惠，2号楼主力户型面积90平方米，据售楼处消息将于2015年上半年推出，具体开盘时间及价格待定。透明售房网显示目前均价14500元/平方米。

　　项目背景

　　耀翔房产于2009年以楼面价5874元/平方米拿下悦尚项目地块，于2014年3月29日开盘，总共三栋楼，376套房，其中限制房产10套，透明售房网数据显示，截至2015年1月9日，悦尚已经售出117套，尚有249套可售。

　　记者探盘手记

　　出发之前，记者事先百度地图了一下，从杭州大厦到目的地的行车距离是12.8公里，具体线路是：环城北路上高架往城北方向，到瓜山立交转至留石快速路城西方向，行至高架结束驶入辅道，到东灵路右转，行至祥园路再右转，大约500米后左转进入总管路，耀翔悦尚就在200米外的总管路的尽头。记者的行车线路与百度地图完全一致，需要说明的是，因为路标显示留石高架通益路口下口通道是禁止右转的，所以必须行驶至高架结束到东灵路再右转，这样绕了大概1.5公里。

　　到达工地附近后，记者刚把车停好，就见有工程车从工地内驶出，向上望去，高高的三栋楼都已结顶，目前应该是已经进入外立面施工阶段。

　　外立面整体的观感比较普通，没有大的特色。1—3层为石材干挂，3层以上为仿石材涂料。

　　看来，开发商对外宣称的2015年年底交房应该问题不大。但当记者想要去售楼处了解详情的时候，却发现：现场没有售楼处！

　　通过拨打工地门口广告上的电话，记者了解到，售楼处是在祥园路和通益路的交叉口。于是，记者便按照悦尚置业顾问的指示，“悦尚”售楼处就在通益路祥园路口附近。和工地近身肉搏一样，悦尚的售楼处和香榭里的售楼处，也是一墙之隔的邻居关系！

　　关于区位

　　项目刚好在拱墅区的北边缘，对于至今仍有主城情结的购房者，这个条件能够满足。

　　楼盘距离新近开业的万达广场大约2.5公里，这算得上是除了学校外，悦尚最“豪华”的配套了，除了万达广场，其他如银行、酒店等都还待完善，不过就片区规模和发展进度来看，这些倒都是可期的。

　　关于周边

　　置业顾问说的“地铁4号线和公交站距离都在1公里内”，据记者核实，公交的问题应该不会有偏差，目前的76路公交终点站距离悦尚刚好1公里的距离，而地铁4号线，记者从杭州市规划局网站2014年7月8日的公示了解到，4号线2期目前只规划到了彭埠，尚未查询到有经过悦尚项目或附近。

　　悦尚（以及香榭里和荷塘月色）最被人诟病的“周边农居房太多，人员混杂”的问题却也是一大硬伤，记者甫一驶入略显拥挤的总管路就感觉到了热闹的气氛，饭馆、小超市、手机店、理发店等应有尽有。

　　关于开发商

　　浙江耀翔房地产开发有限公司，严格来说，是一家小开发商，悦尚也是其在杭州的第一个项目。开发商的母公司是大业集团，一家总部在杭州做成品油贸易的企业。对于很多购房者来说，小开发商的风险就是烂尾，但从项目目前的进度来看，这个风险应该非常小。

　　关于操盘手

　　悦尚的操盘手是大业集团的少东家——陈懂，一个80后海归。据悉，其在舟山、安徽有过操盘经历。

　　关于楼盘本身

　　从置业顾问的口中记者得知，悦尚聘请的是与附近德信两个项目（北海公园和晓宸）相同的物业公司——盛全物业，也就是德信旗下的一家物业公司，如果从管理成本上考虑的话，倒的确能节省一些钱。但2.7元/平方米·月的物业费，还是让记者感觉有点高。与之形成参考的是隔壁的香榭里，搜房网显示其物业费是2.25元/平方米·月。

　　悦尚的亮点之一是其2号楼架空层的公共会所，据置业顾问介绍，会所750平米左右，设置了童趣馆、健身房、阅读吧、交谈盒子等。由于项目目前还在施工阶段，记者无法进行实地考察。

　　关于户型

　　悦尚80%以上的户型都为约90平方米的刚需小户型，另有部分119平方米和128平方米的标准三房户型。其中，3号楼全是90平方米小户型，1号楼和2号楼75%为90平方米户型。有过两次置业经验的记者觉得，悦尚的90平方米户型设计还是不错的，都是两房两厅两卫，且都可以改造成三房两厅两卫。如果觉得一个卫生间就够了，也可以改造成单卫，以扩大其中一个房间的面积。据置业顾问介绍，两房变三房，需要交由小区统一改造，费用为2000元人民币。比较赞的是悦尚的阳台，深度达到了1.5米左右。

　　关于学区

　　这应该是悦尚最大的卖点，卖鱼桥小学北软校区，而且2015年9月就正式招生了。

　　关于价格

　　透明售房网显示，悦尚的平均成交价在14500元/平方米左右，而记者打探来的信息是，“3、4、5楼和23、24楼89平方米特价房，总价122万，五个楼层都一个价。”算下来，每平方米的价格是13700元。碰巧的是，隔壁的香榭里也有那么几套特价房，5楼以下和16楼以上，面积也是89平方米，总价是“138万—140万”。

　　参考周边二手房，同属余杭区的大华·海派风景和万科·北宸之光，目前二手房的价格均在13300元/平方米左右。

　　记者点评

　　悦尚作为耀翔在杭州的第一个项目，主打刚需小户型，且户型设计和可改造性都不错，单价相对于周边楼盘便宜了差不多1000多元，学区不错，作为首次置业且对学区要求高的客户，还是可以考虑的。

　　但项目体量较小，仅有3栋高层，因此无法配备大面积景观，对于社区居住感有影响。而物业方面，虽然目前签的是德信下面的物业公司，管理上与附近德信的两个小区资源共享，前面几年物业管理应该不是问题，但和其他规模小的小区一样，几年以后存在不确定性。

　　另外，与小区一路之隔是大型农居点，人员结构相对复杂，对居住条件要求较高的客户，建议还是多掂量掂量。

　　本刊记者 谢洪兵