酒店式公寓现房，小户型比大户型价格来得高，卖得好，为啥？

　　——众安·嘉润公馆

　　项目名称：众安·嘉润公馆

　　板块：奥体板块

　　最新动态：众安·嘉润公馆目前在售5号楼高区房源，户型为30—90平方米，层高3.19米，平层，小户型只剩两套，均价为14000元/平方米，且小户型较大户型价格来得高

　　户型面积：30—90平方米

　　交付时间：2015年

　　项目地址：钱江世纪城金鸡路与钱江一路交叉口

　　均价：14000元/平方米

　　2014年年底，众安·嘉润公馆推出30—90平方米精装酒店式公寓，首付仅1成起，现房在售，预计项目将于2015年5月31日交房。

　　首先，我们进入一个“撕名牌”的环节

　　众安·嘉润公馆是钱江世纪城内首个大型的城市综合体杭州国际办公中心IOC的组成部分之一。众安·嘉润公馆由2栋百米高层与2栋超高层及3组裙楼构成，四幢服务式公寓中，有两幢已经签约给了瑞士酒店和费尔蒙酒店，另两幢公寓为在售的精装准现房酒店式公寓。

　　杭州国际办公中心IOC总开发面积约为85万平方米，众安房产投资近60亿元人民币开发。综合体由3个地块组成，A1：规划为未来地标性建筑，331米甲级写字楼（杭州最高楼）、五星级酒店；A2：规划为酒店式酒店公寓及15万平方米Shopping MALL；A3：32万平方米精装修酒店式公寓——嘉润公馆(项目在推产品)。

　　钱江世纪城的核心位置，直线距离庆春路隧道900米，距离青年路隧道700米

　　从区域位置看，众安·嘉润公馆位于庆春路过江隧道南岸钱江世纪城板块内，该板块属杭州未来城市规划中双心结构的重要一核。

　　项目距离钱江三桥大约有2公里的车程，距庆春路隧道直线距离只有大约900米，不过项目边的利一路目前还是一条断头路，尚不可直接从嘉润公馆到市心北路。

　　同时，记者也了解到，离项目最近的隧道还不是庆春路隧道，而是规划中的青年路隧道。距项目只有700米不到的距离，未来出行将会更加方便。

　　区域内有保亿中心、大象国际、鲲鹏中心等大量写字楼，但这些写字楼销售惨淡

　　项目周边可谓一片“热土”，到处可见忙碌的施工景象，一路驶来随处可见大批拔地而起的写字楼和商务中心，丽晶国际、保亿中心、英冠水天城、天人大厦、大象国际、绿都国金中心、三宏国际大厦、鲲鹏中心等等。

　　据记者网上了解到，该项目周边有超过700万平方米的写字楼、8万平方米的奥体馆、85万平方米的会展中心。目前，钱江世纪城当地顺利完成多个重点项目区块的征迁任务。记者驱车在周边转了一圈，发现嘉润公馆南面的奥体中心已经成型，杭州之门315米写字楼也已现雏形。

　　眼下，钱江世纪城板块的商业项目陆续建成，将在今年年底迎来一波交付的高峰。

　　记者发现该板块内，不少项目已经结顶，个别项目即将交付。

　　其中，区域内的国泰科技大厦是已经建好的商业项目之一。该项目原定于5月交付，但一套都没卖出去。记者在透明售房网上也没有查到该项目销售信息。

　　此外，还有三宏国际大厦、鲲鹏中心等。

　　查询透明售房网后，记者发现，鲲鹏中心已领预售证的54套房源中，限制房产有32套，实际的销售情况很一般。三宏国际也已经交付，现场的工作人员告诉记者，目前已售出近七成的房源，但根据透明售房网数据，实际销售却不到50%。

　　这些已经建好却销售惨淡的项目，接下来都将进入现房销售阶段，并且会有不少以边租边卖的方式来运营。

　　钱江世纪城板块现阶段缺现成商业配套，吃个饭都难

　　但是，在记者看来，目前的钱江世纪城板块最缺的是商业。从整个板块来看，虽然有大量的写字楼在建，但是起码到现在为止还没有成型或者已经建成的商业配套，也就是说如果现在购房者入住该区域，可能连最基本的生活配套也享受不到，甚至连吃个饭也只能在路边摊上解决，记者踩盘时也是未能找到吃饭的地方才匆匆赶回市中心。

　　不过，商业这一块对于未来入住的客户来说是不必发愁的。

　　1.奥体中心主体育场馆、杭州国际博览中心今年将会迎来竣工，同时其周边的商业今年就会起来。

　　2.杭州国际博览中心规划有50万平方米展厅和30万平方米商业，而这个体量相当于万象城的规模。

　　3.与此同时，奥体中心外圈也将有大量商业配置。

　　4.杭州国际办公中心（IOC）的A2地块规划为服务式酒店公寓及15万平方米Shopping Mall，也就是说众安在这的A2地块还有15万平方米的Shopping Mall，记者从工作人员处得知，这部分商业还需要3—4年才建成。

　　5.还有不得不说的是离项目600米远的地铁2号线钱江世纪城站也配有商业部分，工作人员介绍，现在最快能用到的商业是地铁上的商业，但据记者了解，钱江世纪城站暂不开通，不开通的主要原因，是因为周围的居民楼与办公楼入住率比较低，客流比较少。因此，这部分的商业暂时还看不到。

　　6.嘉润公馆有2万平方米底商，已完成招商。

　　地铁2号线已通车，可惜钱江世纪城站因为人流量问题暂未开通

　　从嘉润公馆去武林广场也好，去市民中心也好，都是极其方便的。若在非高峰期时段出行，从嘉润公馆到武林广场还不用30分钟，这个时间还是比较能够让人接受。出行路线也很简单，经奔竞二路和金鸡路，转市心北路，直接过庆春路隧道，由庆春路一路前行，转入延安路。

　　不过走庆春路是比较“冒险”的，因为庆春路总是那么繁忙，切记避开高峰期，否则会因为堵车而耽误大量的时间。

　　而去市民中心就更快了，过江便是，只需10分钟左右。

　　地铁线方面，2号线和6号线均沿项目周边穿过，2号线最近的钱江世纪城站距嘉润公馆步行只需5分钟，6号线奥体中心站步行至嘉润公馆更是只需要3分钟。但是，钱江世纪城站开通被搁浅，奥体中心站还未开通。

　　比较可惜的是可能因为钱江世纪城本身尚在建设的原因，交通配套设施还不完善，项目附近现在还没有公交车站点设立。

　　外立面和景观都已经呈现，园区中水景、绿化给人非常舒服的感觉

　　路人向记者介绍，远处那两幢已经建好的高楼就是嘉润公馆，可见嘉润公馆已是现房在售。

　　从远处，记者看见酒店式公寓的外立面和景观都已经呈现，项目也将在2015年5月31日迎来交付。

　　嘉润公馆黄色、绿色的外立面非常醒目，走近看你会发现园区中水景、绿化都还不错，给人非常舒服的感觉，入户大堂也较为气派，进户防火门、户内木质门、高档铝合金窗等，记者摸上去就可以感受到材质的优良。

　　在售的酒店式公寓，物业管理已签约香港润洲酒店

　　目前A3地块四幢服务式公寓中，有两幢已经签约给了瑞士酒店和费尔蒙酒店，未来赛事举行，可以提供给运动员、教练等国际高端人士入住。另两幢公寓为在售的精装准现房酒店式公寓，精装标准3000元/平方米（多为国内外知名品牌，如ToTo、德意等品牌），物业管理已经签约香港润洲酒店服务，日后无论是自住还是租户都可以享其包括送餐、洗衣、接送机场等108项金钥匙服务，但物业费稍贵，为4.8元/㎡·月。

　　酒店式公寓的底商签约众安自己开发的恒隆商业

　　嘉润公馆酒店式公寓的2万平方米底商已经完成招商，签约众安自己开发的恒隆商业（目前已经有成熟的萧山恒隆广场），而且商业部分全部由众安自持，届时餐饮、超市都会有。自持商业可以保证商业形态格调和品质的相对统一。

　　边套户型可以看见一线江景

　　记者还了解到，目前众安·嘉润公馆共有7套样板房，有法式、美式、东南亚等不同风格，由于所处的地段是一线沿江板块，所以边套户型可拥揽千米江岸线，享受270度全景视角，无论是客厅、卧室、洗手间，每一个房间的窗户几乎都能看到江景，隔江相望就是醒目的“日月同辉”。

　　而南面户型则可以一览奥体博览城全景，据记者目测，嘉润公馆与奥体中心体育游泳馆仅一路之隔，大概200米的距离。但记者从现场也感受到，嘉润公馆个别大户型产品，比如90平方米户型设计较为“奢侈浪费”，如此大的空间只设计成了一厨一卫两厅。

　　个别样板房还设计成了商务办公厅，如70平方米左右的户型。

　　产品的40年产权已经变成了33年产权，投资回报率打折扣

　　记者从现场了解到，嘉润公馆的酒店式公寓40年产权，采用民用峰谷电，商业用水，投资回报率高达7%—8%，且无返租。引用工作人员的意思是“周边项目可能还需要两到三年才能交付。按照一年7%的回报率计算，三年有21%的回报。”

　　但是记者有不同观点，该项目拿地时间距离现在已经7年，也就是说该产品的40年产权已经变成了33年产权，这也必然会减少投资回报。

　　投资回报率=月租金×12/房价总额×100%（周边二手房租金普遍在1000—2000元/月）

　　网上信息：新世界柏丽轩68.5平方

　　米户型60万，现在出租2.4万元（净价）/年，那么投资回报率为3%，嘉润公馆位置较新世界柏丽轩来得好，但目前来说7%—8%的投资回报率还是有些夸张。

　　中长期投资还是看好

　　据工作人员介绍，奥体中心未来将是浙江足球赛、演唱会、全民运动会的主要场地，而且区域内的奥体博览城也在建设中，以后各大展览会将在此举办，会场可以容纳750个标准展位，同时容纳10万人。

　　2018年世界短池游泳锦标赛将在奥体游泳馆举办，与游泳馆一路之隔的嘉润公馆此时很适合用来短期出租。不过值得注意的是，嘉润公馆有酒店式公寓和高端酒店，两种物业虽然定位客群不同，但是也不免存在竞争关系。

　　记者预计在2017年—2018年，该区域进入成熟期，这个时候区域内的写字楼入驻率也会大大提高，而这些高端商务人群正是酒店式公寓的主要消费人群，因此嘉润公馆也更适合用来投资。

　　目前在售情况

　　据悉，嘉润公馆目前在售5号楼高区房源，户型为30—90平方米，层高3.19米，平层，小户型只剩两套，均价为14000元/平方米左右，且小户型较大户型价格来得高，众安·嘉润公馆认筹客户可享受“存2万抵5万”的优惠活动。

　　周边在售酒店式公寓：

　　丽晶国际：目前在售2号楼毛坯酒店式公寓，主力139—150平方米LOFT，层高包括4.99与6米两种，前者均价13000—14000元/平方米（丽晶国际LOFT产品这个价格比起嘉润公馆来看，更占优势），后者均价18000—19000元/平方米，全款9.5折，按揭9.8折。项目将于2015年年底交付，目前层高4.99米80、145平方米样板房正对外开放。

　　龙达国际：在售8—45层精装酒店式公寓，主力户型60—70平方米，另有140平方米跃层，均价16000元/平方米。

　　海威钱塘之星：在售兼具商租住功能的酒店式公寓。目前2—10层精装LOFT在售中，主力户型43—65平方米，均价18000元/平方米，封顶价20000元/平方米，折后68万元/套起。

　　记者点评

　　目前钱江世纪城站周围还是一片工地和未开发地块，未来将以住宅和写字楼为主，该区块正处于快速开发的黄金十年起步阶段，商圈短期内难以形成。

　　对于嘉润公馆，敢于现房销售的房企来说也是一种勇气，这是对开发商内功的考验，同时对于购房者来说买现房更有品质保证。在买房这件事上，无论自用客户还是投资客户，他们都有一个共识：最好买现房！现房的好处，不只是品质实实在在看得见，也不只是省下了漫长的等待收房时间；更重要的是，无论出租还是自住，买到就能兑现你期望中的价值。

　　本刊记者 俞琳