房地产税立法需着力解决三个难题

　　消息称，上海、重庆试点的房产税扩围方案已被停止，现在政府的重点是加快房地产税立法，总的原则是由全国人大简明扼要地设计好立法框架，具体内容则由省级政府根据各地的情况自主选择实施。不过，房地产税立法工作目前还处于调研阶段，并未完全启动。笔者认为，我国房地产税立法工作应着力解决三方面的问题。

　　首先，近年来，房产税一直被认为是房地产行业税收改革的重要内容，然而在法理上社会各界对此争议很大。有人说，我国城市居民没有完整的土地产权，而根据国际惯例来看，房产税的征收对象一般包括房屋和土地，因此我国推出房产税的法理依据并不十分充分；也有人说，土地出让金本身就具有租金性质，我国居民在购房时已经支付了地价成本，便是交了70年产权所对应的租金，那么再征收房产税有重复征税的嫌疑。

　　笔者以为，当前我国城市市区土地的产权性质以及住宅土地使用期限的划定，并不适应房地产市场化的发展趋势，也不利于降低城市居民的住房成本，同时，70年产权到期后在全国范围内续征土地出让金的实际操作难度也很大，因此应尽快予以改革，并将城市土地产权分为三个部分：国家保留所有权，市政府拥有规划权，而市民获得无限期使用权（直至拆迁和土地征收），这样既符合现实需要，也让房产税的法理依据更为充足。

　　其次，我国各地区的经济发展水平和房地产行业现状各不相同，房地产税的税率以及征收办法难以保持一致，必须给地方相当程度的自主权，这在西方发达国家上也是通行做法。所以，应对《立法法》进行相应的修改，授予地方人大一部分房地产税收立法权，并对全国人大与地方人大的立法分工作出合理安排。笔者建议，应将房产税法分为三个层次，其中通用性条款由全国人大制定，比如房产税的实施规则、征收范围、税率范围，适用性条款由省级人大确定，比如本省的基准税率和征税倾向，针对性条款由市县级人大确立，比如具体的起征点和税率。如何协调房产税法律体系的统一性和适应性，是立法工作的难点。

　　最后，当前我国房地产行业的税费负担十分沉重，在房地产税立法工程中应考虑减轻行业负担，包括降低土地开发成本、清理流通环节的税费名目等。其中，房产税的制定一定要本着抑制奢侈浪费、豁免普通居民的原则，比如首套住房起征点不低于150平米，第二套房的税率不超过0.5%（对于因工作、生意等实际需要而在异地持有两套住房的居民应给予税收减免），第三套房以上实行累进税率制。同时，房地产税立法过程中，有必要做出严密的顶层设计，以抑制一些地方政府为了增加税收而推动地价、房价上涨的冲动，并保证房产估值的公正、合理。需要指出的是，由于我国目前房价虚高，且囤房和投机现象十分严重，所以在房地产税推出之初，税基会显得十分庞大，其后将迅速萎缩到很低的水平，房产税税率必定会作出调整，但必须保障普通居民的利益。

　　本报评论员 栾岩

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