房地产建筑业“营改增”又升温 专家预测税率或为11%

　　近日有媒体报道，距国务院提出的力争“十二五”期间全面完成“营改增”仅剩下一年多时间，在尚未纳入改革的四大行业中，房地产建筑业有望率先同时推进“营改增”，最快将于明年3月开启“增值税时代”。据称，税率为11%的可能性极大。

　　那么，“营改增”在建筑业、房地产业的推广和实施，其税率如何确定？难点在哪里？又会给企业的税负带来什么样的影响？本报记者就此采访了部分业内人士以及参加“‘营改增’效应及建筑、房地产业应对策略专题研讨会”的相关专家。

　　背景：“营改增”为大势所趋

　　“营改增”即营业税改征增值税试点改革，是国家实施结构性减税的一项重要举措，也是一项重大的税制改革。

　　营业税是指在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。“营改增”是把以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理来看，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。增值税实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税，没有增值不征税，减少了重复纳税的环节。

　　2012年1月1日起，上海市交通运输业和部分现代服务业率先开展营业税改征增值税试点改革，拉开了“营改增”的大幕，同年8月，“营改增”试点分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省、直辖市和计划单列市。按照规划，最快在“十二五”（2011年～2015年）期间完成“营改增”。到目前为止，尚有房地产建筑业、邮电通信业、金融保险业和生活性服务业还未纳入改革范围。

　　由于房地产业目前是我国国民经济的重要支柱产业和风向标之一，并且影响也最为广泛，有专家估计，由房地产业带动的相关行业达340多个，房地产业与上下游上百个产业关联密切，协同效应明显。因此，房地产业的“营改增”也就成为社会各界普遍关注的热点问题。

　　近期，建筑业、房地产业“营改增”又现风生水起之势。据报道，房地产业、建筑业有望率先同时推进“营改增”，最快将于明年3月开启“增值税时代”，税率定为11%的可能性极大。有媒体比喻房地产业“营改增”的话题，有点像“狼来了”的故事，隔段时间就会喊一嗓子，而这次看起来“狼”好像真的要来了。

　　热议：专家预测11%的税率可能性大

　　目前建筑业的营业税税率为3%，房地产业为5%。现行增值税税率分3档，一般纳税人为标准税率17%和低税率13%，小规模纳税人为简化率3%，出口货物为零税率；“营改增”试点方案新增了11%和6%两档低税率。

　　对于“营改增”后，房地产业的税率如何确定，中央财经大学税务学院税收与管理系主任蔡昌近日在中央财经大学税收筹划与法律研究中心举办的题为“‘营改增’效应及建筑、房地产业应对策略”的研讨会上表示，在税率设定上，按照目前情况来看，建筑业的税率基本应该是11%，实际税负相当于2.5%的原营业税税负，税负基本不会加重。房地产业的增值税税率如果设为17%，那么其实际税负可能会加重，据测算相当于7.5%的原营业税税负。但是房地产业的增值税税率下调到11%又太低，所以，最可能的结果是确定在11%~17%之间，估计会是14%~15%的税率水平。

　　北京大学财税法研究中心主任、中国法学会财税法研究会会长刘剑文教授在接受《财会信报》记者采访时认为，根据现行的增值税税率档次来看，房地产业“营改增”采用11%的税率比较合适，可能性也比较大。

　　北京中烨泽瑞税务师事务所有限责任公司总经理郭英杰在接受媒体采访时表示，因为从房地产行业上游来看，其抵扣进项多是在建设期，因此，其税率应与建筑业持平，大概在11%左右。

　　北京鹏祖税务咨询有限公司执行董事、著名税务筹划专家朱鹏祖则从三个方面谈了房地产业“营改增”应该适用低税率的理由。他说，第一，按照测算，原来征管水平低，为了广征多收确定的17%税率其实是比较高的，如今实施“金税工程”等措施逐步提高了我国的税收征管水平，因此应当制定更低的征收税率，才能保持我国房地产业的健康发展。第二，房地产“营改增”之后的发票制度也将更为严格，纳税人的税收筹划空间将更小，也会造成企业的管理成本加大，因此从这方面考虑，也应当确定更低的征收税率。第三，考虑到我国当前政策是“简政放权”，因此减少政府干预，降低税率，简并过多税率档次，应当是房地产及建筑业，乃至所有行业“营改增”的改革方向。

　　难点：哪些进项可抵扣成难点

　　增值税是价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税，但在实际当中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。因此，中国也采用国际上普遍采用的税款抵扣的办法，即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，这种计算方法体现了按增值因素计税的原则。这也是增值税区别于其他税种的特点之一。而房地产业“营改增”中的进项抵扣问题，是《财会信报》记者在采访过程中听到专家们谈及最多的难点问题。

　　刘剑文表示，在这两个行业的“营改增”过程中，除了税率问题，进项税额如何抵扣就是最大的难题了。

　　蔡昌在谈到房地产企业的实际税负在“营改增”之后到底会不会增加时表示，这在很大程度上取决于土地成本能否有税款抵扣。这一问题之所以重要是因为不同地区的土地成本在房地产开发总成本中的结构比重存在很大差别。比如说北京、上海地区的楼面价每平米两万元，而县（市）级城市的楼面价每平米仅两千元。因此，土地成本能否抵扣税款直接影响着房地产企业的实际税负。土地成本的税款抵扣有三种方式：一是定率抵扣，即按照一个固定的比率简易征收；二是边缴边扣，即土地出让时国家征收税款，税款缴到国库，企业拿到土地时可以抵扣税款，推动出让价款为含税价；三是不缴不扣，即国家不征收土地出让环节增值税，企业拿到推动价也不抵扣税款。

　　朱鹏祖同样认为，建筑业、房地产业迟迟未纳入增值税征税范围，主要问题在于抵扣项目。建筑业的抵扣项目不缺，但是很分散，税收管理成本高。比如砂石土料的采购可能就会出现不规范的问题，由此导致税收管理成本较高。同时，增值税的特点是直接成本，比如采购成本，可以得到税前抵扣。但是建筑业作为劳务密集型产业，人工成本是否能够抵扣，是一个难以解决的问题。而房地产业的主要问题在于其抵扣项目的确定性及项目周期长，更重要的是房地产业与金融业类似，都是资本密集型行业，利息成本是其主要成本，利息成本能否抵扣也就成为税款抵扣的难题之一。其次，房地产业在行业划分上尚存在困难，行业特征不容易定义，可以划分为金融业、制造业或者服务业。第三，房地产业的会计核算也十分复杂。房地产开发是分期进行的，会计核算采用先收后支或者先支后收都有可能。而且，房地产业的经营特点是“拿业主的钱卖房子”。由于房地产业的利息成本很高，如果从成本利润率的指标来看，房地产业是没有优势的；但是如果从资本收益率的指标来看，就是暴利行业了。

　　朱鹏祖提出，必须要对房地产业给出政策衔接的过程。可以给一年的政策模拟期内，让这些企业在模拟期内，根据增值税征收的特点，调整其经济行为，抵消税制改革给企业带来的冲击。

　　首都经贸大学财税学院培训部主任张春平也表达了自己的看法，认为目前对房地产业的测算存在水分，而且不同企业的经营状况差异很大，会导致企业在“营改增”之后实际税负比预测的要高得多。为解决这个问题，他同样提出应设定过渡期。

　　他的观点是房地产及建筑业的“营改增”不仅仅会影响到房地产行业，也会影响到一些非房地产行业的企业。考虑到“营改增”之后可能存在的问题，一方面是企业税负大小，即税率的确定、税率档次的简并、目前测算的偏差，都影响着企业的税负水平。另一方面是房地产业“营转增”过渡期的问题，房地产项目周期长，预售项目能否都实现税款抵扣对企业有重大影响。同时对存续项目公司与新建公司设定不同的抵扣率，来解决进项税额抵扣不一致的问题。

　　另外，还有一个难题是土地增值税在“营改增”之后应该怎么处理，专家普遍认为同一个经济行为不应该同时被征收增值税和土地增值税两个相似的税种，这对企业造成了很大的负担，土地增值税应当在适当的时机予以取消。

　　影响：行业税负增减均可能

　　实施“营改增”的初衷是以期为企业减轻税负，建筑业、房地产业的“营改增”是否能为企业降低税负，对此，蔡昌认为每一次税收制度的调整都是利益格局的调整。房地产业虽然目前税负很高，但是实施“营改增”之后，实际税负会增加还是减少却是不确定的。可能有两种结果：一种是税负会减轻，另一种则是税负会增加。影响税负增减的一个重要因素是存量资产和土地成本能否计算进项税额纳入税款抵扣链条。土地税款抵扣政策会直接影响到建筑、房地产企业的税负，最终影响到“营改增”之后的利益格局。

　　刘剑文也表示，房地产建筑业“营改增”之后，企业的税负轻重主要取决于进项抵扣环节。

　　另有业内人士表示，部分建材商、建筑商财务规范程度较低，无法提供增值税抵扣发票，房企抵扣进项税减少，“营改增”后容易造成税负增加。

　　以建筑业、房地产业“营改增”为例，蔡昌总结了“营改增”的四个经济效应。一是增值税的中性效应，一项税收政策不应该影响经济行为。增值税是最中性的，所以“营改增”对经济行为和经济决策的冲击性很小。二是经济结构调整效应，首先各个行业相互之间的抵扣项目非常复杂，金融业的利息成本、房地产业的土地成本都存在抵扣难题，妥善解决税款抵扣问题对产业结构调整至关重要。同时，增值税也是中央政府调节经济结构的手段，这些复杂的联动关系造成“营改增”之后企业的税负是升是降无法确定，也会影响道中央和地方的财政收入分配关系，从而对区域经济结构造成重大影响。三是效率原则，增值税的征管是具有效率的，抵扣链条完整是其一方面，科技的发展使得以票控税变得更加方便有效。因此，“营改增”所带来的征管效率的变化也值得关注。四是增值税的公平原则，所有的企业有增值额就要缴纳增值税，在“营改增”之后会消除很多重复征税现象，应该抵扣的项目可以抵扣，使税负更加公平。

　　朱鹏祖认为，房地产及建筑业“营改增”会产生强烈的经济效应。这种效应一方面影响了房地产及建筑业，也影响了相关产业，造成了税收的非中性。

　　另外，民众对于房地产业“营改增”带来的影响方面，最关心的则是房价问题。对此，朱鹏祖认为，我国现在房地产业资本结构十分危险，必须要放开民间融资渠道，降低税负，最终调低房价，促进房地产业的健康发展。

　　蔡昌则表示，房价不存在泡沫，土地市场才是房价的决定性因素，按照城市的分级，一线城市刚性需求大，房价高很正常；二线城市供求比较均衡，房价适度；三线城市房价基本与通胀率和利率水平相一致；四线城市房价十分理性，基本不可能涨价。而北京的房价太特殊，完全是由其地理优势决定的。

　　本报短评

　　“营改增”切合实际是关键

　　“营改增”是我国财税制度改革的重要举措，国家希望通过将营业税改征增值税，能够有效避免重复征税的问题，切实减轻各行业的税负，调整产业结构，实现经济稳定、有序地运行。

　　房地产业和建筑业作为现阶段我国经济的重要支柱产业，其“营改增”的重大变革将对上下游行业以及宏观经济有着深远的影响。因此，对两行业进行“营改增”试点改革，须慎之又慎。希望有关部门在制定具体税率和执行办法时，能充分考虑行业发展状况及整体经济的长期发展规划，再结合其他国家的有效范例，出台有助于房地产市场和土地市场进一步健康发展的法律法规，为最终实现产业结构的优化调整和升级再添助力。

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