个人买卖房产可巧用税法理财

　　随着房价的不断攀升，住房财产越来越成为家庭的重要财产，学好与住房相关的税收政策，诸如什么时候购房？购买多大面积？什么时候将房子赠与给子女？什么时候卖房……大有学问，善理财者决不可小觑。

　　什么时候购房、在哪购房、购多大面积的房？

　　什么时候购房？购房人当然希望房价能大幅下跌时，没想到的是物价上涨房价不跌还升。如果你是刚性需求的话，那就买吧，因为以后升还是跌都不会转手，都是需要居住的。如果你只是投资，那就再观望一段时间。

　　在哪购房？为了生活这个刚需，一般会在其生活圈附近买房。若为投资就要考虑很多：地段、升值空间、是投资新房转手，还是二手房等拆迁赔偿，或者买预售房转手。

　　购多大面积的房当然是根据需要和支付能力了，不过，税法中优惠政策是不是也应予以考虑一下：

　　一是普通住房可享受优惠政策。普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率（指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市都根据实际情况，制定有本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　二是购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。购买自用普通住宅，减按1.5%税率征收契税。

　　另外，要注意税法上的购房时间，尤其对投资房产者有用。税法上的购房时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。因此，建议购房者在签订《商品房买卖(预售)合同》、取得《销售不动产统一发票》时，及时缴纳契税。

　　什么时候卖房？

　　老李2013年1月购置120平方米商品房一套，因投靠北京工作的儿子想卖掉此房，在中介已挂牌半年多了，却迟迟卖不掉。经询问中介，原因是购房者嫌购房时间不足五年要全额纳营业税。今年4月他在北京突然接到中介电话说房子卖了，有时间来办过户手续，别提老李有多高兴了。原来税收政策有新规定了：自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　什么时候将房子赠与给子女？

　　老王有两套房子，其中一套在按揭中，且有一儿一女均满18岁，他希望将现在的两套房子转给儿子一套、女儿一套（按揭中房），自己再按揭套买80平方米的小房。这下愁坏了不懂税法的老王：再购房属三套属限购之列，将现有住房转给子女要办《房屋所有权证》，过户费忒多。幸好在今年4月份第24个税收宣传月活动中，老王咨询了税收义务宣传员，得以心想事成。无偿赠与行为可分为一般赠与行为和其他无偿赠与行为两类。一般赠与行为包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等，对一般赠与行为不征营业税，其他无偿赠与行为视同发生应税行为。

　　对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关对受赠人将全额征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章；房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

　　另外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，对当事双方不征收个人所得税。

　　显然，老王采用的是直系亲属赠与，至于女儿那套按揭房，老王说有两种办法可以过户，一是把按揭款一次性还清，二是经过银行同意办理转按揭，将按揭转到子女名下，之后就可以办理过户手续了。

　　要不要投保？

　　房屋财产这么重要，那么房屋一旦受到损坏或损毁该怎么办呢？为了防患未然，投保房屋损失保险是很有必要的。税法规定，保险公司支付的保险赔款是免个人所得税的。

　　文 张志臣 李伟毅

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