3.转租房屋必须按照以下规定进行营业税的处理。国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]76号，以下简称国税发[1995]76号）文件规定：“单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按‘服务业’税目中‘租赁业’项目征收营业税。”根据《营业税暂行条例》的规定，纳税人提供应税劳务应纳营业税的营业额为向对方收取的全部价款和价外费用，而“租赁业”目前并未规定计税营业额的扣除项目，因此转租房屋收取的租金，应全额计算缴纳营业税。
4.转租房屋的税收筹划。减少纳税环节是房屋转租业务纳税筹划的基本方法之一。要使房屋转租的税负降低，最好的办法是把房屋转租的合同变成房屋代租合同，即转租者提供代理原房屋出租者找到新的房屋承租者的中介服务，而提供中介服务。既不影响收入实现，又能减少纳税环节的有效手段。如果是个人发生转租房屋行为，则承租人或转租人必须与出租方签定房屋租赁合同，并到房屋所在地的地税局开具租赁发票给承租人或转租人，否则在计算个人所得税时，不得从该项转租收入中扣除支付出租人的租金。
【案例】2014年1月，甲公司与通达公司签订了一份财产租赁合同，通达公司将办公楼的三、四层租赁给甲公司经营酒店，租赁期为5年，甲公司每月支付租赁费20000元（没有开具租赁发票）。到2015年12月底，甲公司感到力不从心，将酒店后3年的经营权转租给乙公司，每月向乙公司收取租金22000元。但是，让甲公司难以接受的事情发生了，2016年2月，税务机关检查过后，要求其补缴以下税费（城建税适用税率为7％，教育费附加率为3％，不考虑其他费用）：每月应缴“服务业——租赁业”营业税22000×5％＝1100（元）每月应缴城建税、教育费附加1100×（7％＋3％）＝110（元）。税务机关按规定向甲公司下达了补税并加收滞纳金的处理决定。按上述方法计税，甲公司每月将发生亏损2536.40元，3年下来累计亏损达91310.40元。甲公司的老板对此想不通：“甲公司每月的净收益只有2000元，为什么营业税和个人所得税要按照22000元全额计征呢？
涉税分析：首先，根据国税发[1995]76号文件规定，本案例进行以下筹划方案：甲公司先终止与通达公司的房产租赁合同，然后以中介人的身份，让乙公司与通达公司签订租赁期为34个月的房产租赁合同，由乙公司每月向通达公司支付租赁费20000元，同时每月支付甲公司中介费2000元（或适当调低）。
按此方案计算，甲公司的税费负担如下：每月应缴“服务业——代理业”营业税2000×5％＝100（元），每月应缴城建税、教育费附加100×（7％＋3％）＝10（元）。以上每月应缴税费合计为110元，比筹划前每月节税1210元，而通达公司与乙公司的权利义务基本上没有受到影响。2016年3月，甲公司实施上述方案后，达到了预期的效果。
文 肖太寿
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