水务地产拖欠巨额退铺款 或陷财务危机

　　曾雄心勃勃杀进武汉地产的中国水务地产（已更名为“中国城市基础设施”，02349.HK）已现折戟之势。多名投资者近日称，水务地产湖北集团未按协议支付“武汉未来城项目”退铺款，并拖欠近一年，他们已向法院提起诉讼。

　　拖欠1500万退铺款

　　位于武昌核心商业地段的武汉未来城是水务地产在武汉的首个项目，曾被社会高度关注。2011年下半年，未来城项目进行营销推广，“左手买铺、右手收租”、“50万起，满租，带约销售，8%稳定回报”、“百余品牌商家抢驻，未开先旺+坐享30年高收益”，一系列动人的宣传口号吸引了大量市民目光。

　　但当买铺变成了租铺（合同约定购买的仅为商铺20年使用权）、租金的日益高涨使期望变成失望之时，意识到遭遇消费欺诈的219名投资者不干了，纷纷通过多种途径进行维权。

　　一名曾接受委托的律师告诉记者，在通过法律维权前，有110名投资人与开发商签订了退铺协议。之后，20多名购铺者向武汉市洪山区法院起诉，经法院调解达成退铺协议；部分购铺者以起诉相威胁，私下与水务地产湖北集团签订了退铺协议。

　　陈女士就是私下签订退铺协议者之一。她告诉记者，2013年12月25日其与水务地产湖北集团公司签订了退铺协议，约定两年半内退还全部购铺款，每期退还21.44万元。但付了两期后，水务地产湖北集团就再也没有付款，拖欠时间长达10个多月，金额54.23万元。

　　记者初步了解到，此次像陈女士一样向法院起诉的共有15名投资者，另有10多名投资者在等待观望，加起来超过30人，涉及退铺款超过1500万元。

　　投资者张先生对记者表示，他曾多次询问水务地产湖北集团为何拖欠退铺款，得到的答复是“没有钱”。张先生了解到的情况是，此前支付的退铺款，是水务地产湖北集团的母公司中国水务地产从香港打过来的，今年母公司要求水务地产湖北集团自给自足，不再打款。

　　还有投资者透露，在索要退铺款时，水务地产曾提出过置换方案，即退铺者购买水务地产位于汉阳的“武汉经开未来城”商铺，退铺款冲抵购铺款，只需补齐不足部分。但因为此前被“忽悠”得伤痛尚未痊愈，加上商铺收益的前景不明，他没有答应。

　　据了解，15名起诉水务地产湖北集团退款违约的纠纷已经立案，将于12月初开庭。

　　11月19日，就拖欠1500万元退铺款一事，记者联系上此前一直负责处理此事的水务地产湖北集团副总经理张松林，他称不清楚，也不再负责此事。

　　旺铺不旺 新盘被抵押

　　记者了解到，水务地产湖北集团拖欠退铺款的背后，其实是其旺铺运营不旺、新盘长期处于滞销困境，已陷入财务危机。

　　资料显示，水务地产在武汉主要有武汉未来城、未来公馆、武汉经开未来城及未来城酒店等项目。其中，未来公馆项目体量不大，盈利不会太多；未来城运营几经转换，依然不尽如人意。武汉经开未来城项目销售更是不理想，两年销售的房产仅为13.4%，大面积的房产抵押给银行。

　　熟悉水务地产运作的人士告诉记者，水务地产在武汉进军的是商业地产，受电商冲击等多重因素影响，难以达到预期。

　　2009年10月，中国水务地产重组湖北阜城房地产公司，正式切入武汉地产市场。这个曾被寄予厚望、计划打造成武昌版HAPPY站台的项目，如今已成了水务地产的噩梦。虽然坐拥繁华商业中心，群光广场、新世界百货、流行视窗广场等环绕，但至今仍是死气沉沉，成为武汉商业地产运营失败的典型案例。

　　在进军武汉地产市场后，水务地产开始祭出大手笔，频频通过股权并购扩大版图。2010年5月，水务地产收购武汉凯越地产及旗下凯越新都项目，改名未来公馆。该项目与未来城同属街道口商圈，总建筑面积仅3万多平方米。但因收购成本较高，并未给水务地产带来多大收益。

　　一个月后，水务地产又斥资6600万元收购毗邻武汉东湖的东湖旅游接待有限公司在东湖公园的两幅土地60%权益，合共面积约59480平米，规划建筑总面积约61242平米，计划开发为豪华低密度住宅区。但该项目之后一直停滞，至今无明显进展。

　　仅过半年，水务地产再次收购了武汉海螺商贸旗下武汉市中南汽车配件配套有限责任公司，获取汉阳升官渡商贸区土地开发权，即如今的中水龙阳广场（登记时名为武汉经开未来城）。该项目邻近海宁皮革城，引进浙江小商品城的运营模式，欲将其打造成“汉阳国际小商品城”。然而，如今该项目也已陷入困境。有知情人士表示，该项目销售非常不理想，大量房产处于闲置状态。

　　武汉房地产市场信息网显示，武汉经开未来城土地性质为商服用地，建筑面积13037.1平米，分为A、B、C、D四栋，楼高19层，2013年1月25日开工，当年1月12日销售，去年底竣工。整个项目共有房产1887套，已销售253套，1601套未售。

　　记者注意到，该项目销售率仅为13.4%，A、C栋房产更是大面积被抵押。一长期从事建筑行业法律纠纷的律师告诉记者，上述抵押可能是根本没有卖就直接办了抵押，也有可能是在建工程抵押，然后房子建成后一直没卖出去直接转的房屋抵押。

　　武汉经开未来城方面的一位女士向记者证实，A、C栋是在建工程时向银行抵押申请贷款，如果客户有意向购买，就会去解冻，卖一套解冻一套。

　　对此，上述律师称，在建工程抵押的，开发商收齐了钱才解冻，且单户解冻比较复杂。此外，记者还了解到，水务地产湖北集团还拖欠不少供应商货款。

　　转型燃气行业前景堪忧

　　水务地产在武汉折戟或许只是一个缩影。除了地产项目，该公司还涉足酒店及物业领域。2014年年报显示，其未来城购物中心出租率仅为24%，位于杭州的美莱国际中心平均出租率为53%，均低于同业水平。

　　财报显示，2015年上半年，水务地产营收0.39亿港元，净利润为亏损8842.80万港元。而去年同期，公司营收1.75亿港元，净利润为亏损2775.20万港元，业绩下滑十分明显。

　　市场人士猜测称，去年底，中国水务地产更名为中国城市基础设施，意在转型至城市基础设施方面。转型后，该公司的主营业务变为主要从事与环保、清洁能源及中国城市化发展等有关的基础设施业务，其中包括天然气销售及分销、天然气管道建设、固废处理及垃圾发电等项目。

　　事实上，公司业务转型早已在去年就已开始。2014年下半年以来，中国城市基础设施持续收购城市燃气运营项目，截至今年上半年，该公司已投入2.07亿人民币收购8个县城燃气特许经营权，覆盖城镇人口约47.6万。

　　在大量收购燃气项目的同时，中国城市基础设施开始逐步出清地产项目。11月5日，公司公告称，已完成收购5家分别位于湖南、江西和广西的天然气项目公司。而此前的9月份，公司宣布终止北京前门地产项目。

　　对于其转型燃气行业，市场人士称，燃气属于垄断行业，类似于其母公司中国水务集团的主业自来水、污水处理等，转型能否成功，依赖于其自身及母公司的资金实力及能否营造好与政府部门层面的关系。但亦有人士断言，中国城市基础设施的前景并不明朗，燃气行业自身的风险性、大量投入所需的资金及与处理好各方关系所耗的成本均不容忽视。

　　（记者 张宪光）