进退两难的交易者

　　居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策……3·17楼市管控新政出台的那一刻，房产交易者可谓是苦不堪言，进退两难。

　　谁为孩子的落户买单

　　3月17日，北京发布新的限购政策——购买二套房将“认房又认贷”，且首付比例提升至60%。这一史上最严政策当日即执行，以是否网签为界。对于已签订了买卖合约，但尚未来得及网签的群体来说无疑是一道晴天霹雳。这样的房市交易情形被称为“在途单”。据相关数据估算，或涉及2万户家庭以上。另有消息称，2月至新政前，全市二手房成交量共计超过35000套，其中约30%在途单受到影响无法网签。涉及在途单的群体很无奈，自己的初衷没来就是改善住房，并没有违背房子是用来住的本质，为啥要限制自己买房呀？

　　比如说，陈女士没有户口，在北京“漂”了十多年。她和丈夫结婚六年，期间被迫搬家四次，如今二胎也有了，今年夫妇二人终于下定决心，在西三旗买了70平米的二手房。3月6日签约，在等待网签的过程中调控新政落地，之前首套首付加中介费一共要220万，现在按二套算多了将近100万（陈女士的老公是河北人，此前在河北贷款买过一套房子）。此前为了筹首付，夫妻二人已经卖了河北唯一一套房子，还找亲朋好友凑了五十多万。而另一位黄女士孩子刚7个月，为了迎接孩子出生，让长辈帮忙来家照顾，她和丈夫才想换房。认购金1月20日已交，3月15日首付，按计划3月21日就要网签了。不料相差四天就多了200多万。补不上首付资金缺口，买不了看上的房子，孩子都没法落户了。

　　谁来拯救连环单

　　像陈女士和黄女士的遭遇还算是不幸中的万幸，至少属于暂时不能买房者。而家住望京的李女士就没这么好的运气了。李女士家住望京，要换一处一百余平米的房子。按照“3·17”新政购买非普通自住房的首付款比例不低于80%的规定，他们要付的首付比例从40%增至80%，一下多了300多万，远远超过支付能力。但处于交易中间环节的她此时已没有退路，换房人群一环扣一环，她的上家和下家都不想改变交易决定。买家的首付多了90多万，但他们决定凑齐资金；卖家也坚持要卖，催促他们交纳余款，因为卖家也要卖房筹款去补齐换“新房”的钱。要退，李女士就要与买卖双方解约，但解约赔偿金额约达450万，与首付资金缺口相差无几。毕竟谁主动提出解约，谁就要自己承担违约金。据悉，陷入“连环单”困境的换房人群不在少数。而另一位李先生一家的首付资金缺口达约260万，“本想着要不就走离婚的路减少点首付”，但随即，北京3月24日又发布政策，规定在北京的夫妻“离婚一年内房贷按二套房执行”。为了在合同期满前补上200多万的首付资金缺口，他们甚至动了借高利贷的念头。据报道，目前在北京存在不少民间借贷乱象，高息的月利率通常高达15%或20%，以20%计算，其年化利率高达240%。而银行借贷方式收紧，或将“在途单”人群推向风险性极高的借贷平台。

　　“被违约”的中介费用

　　为了省时省事，专业的事情找专业的人办理已经成为定律。自然，房地产市场也不例外。为了快速换得心仪的二手房，很多买家委托中介公司进行房产的交易。买家买到满意的房源，卖家及时出手房源，中介公司赚足服务费用，可谓是皆大欢喜。偏偏新政迎头而来，砸哭了买家。站在中介的角度看：交易成不成功我不管，中介费可不能不给。

　　北京户籍的牛女士和她的朋友于3月22日分别购买了一套产权商住房。为了方便，买家们通过在小区楼下底商开着的中介机构进行交易，并在3月22日和3月23日两天签订了三方购房合同，给了业主5万元定金，也被中介机构收取了每家8000元的中介费。3月26日，刚签完合同，手续还没办呢，商住房的购买新政就出来了。由于她和朋友们都属于“名下有房”，按照政策规定已经丧失了购买商住房的资质，无法履行签约，经过与业主协商后，进行了三方无责解约。然而，在和中介机构协商能否退还中介费时，几人却陷入了僵局。虽然牛女士表示每家可以支付1000元的辛苦费给中介，但经纪人坚称，只要签了购房合同，这交易就算完成了，8000元一分不退。不仅如此，还阻拦业主退还定金。因此，虽然三方已无责解约，可5万元定金和8000元佣金，全都押在了对方手里。交易没有成功，站在买家的角度，中介费的支付确实冤。

　　可以说，在房屋买卖过程中，中介机构提供的是居间服务，从提供服务的角度，原则上说，若交易并没有进行，等于服务没有完成，应该向买卖房人退还因服务收取的中介费用。通常都是全额退还中介费用，而一些小中介，特别是无备案的“黑中介”，多数都是不支持退还中介费。

　　买也不行，卖也不行，买卖不成讨要中介费也不成，真是难煞了房产交易者。

　　文/本刊记者 薛牧人