根据《城镇土地使用税暂行条例》的规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳。
国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定的是房地产开发企业开发的产品在销售前无需缴纳房产税，而不是土地使用税。
因此，房地产企业拥有土地使用权，又是在规定的范围内使用土地，应该是城镇土地使用税的纳税义务人。
房地产开发企业如何缴纳城镇土地使用税？
（一）计税依据
根据《城镇土地使用税暂行条例》的规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。国家税务局《关于印发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字[1988]第015号)规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
因此，根据上述规定，房地产公司应该按照实际占用的土地面积与对应的单位面积税额的乘积去缴纳城镇土地使用税。
（二）具体的城镇土地使用税计算缴纳办法
由于房地产开发经营的特殊性，国家对于房地产开发企业的城镇土地使用税也作出了不同规定，现将房地产开发企业在不同的开发经营环节的城镇土地使用税计算缴纳办法作出分析，以便于有关方实际操作：
1.取得土地环节和建造环节的城镇土地使用税计算缴纳办法
根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定，新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
根据财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
对此，部分地方也有进一步的具体规定，如北京市地方税务局《关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知》（京地税地[2005]550号）规定，房地产开发企业应自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业应按其国有土地使用证中标注的土地面积，计算缴纳城镇土地使用税。未取得国有土地使用证的，暂按实际占地面积计算缴纳城镇土地使用税。
因此，房地产企业应该在取得建造商品房用地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。
（未完待续）
文 徐贺
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