金地人事“地震”加速战略转型
- 来源:投资者报
- 关键字:地震
- 发布时间:2010-07-12 10:42
金地集团(600383.SH)正在经历一场人事变动的大洗礼。
调控当前、楼盘滞销、业绩大幅下滑、股价一泻千里的金地集团，在短短40天之内，连续发生重要高管辞职事件，涉及的人物先是原董事会秘书郭国强，继而是“共打江山”的灵魂式人物上海分公司总经理赵汉忠，再而是集团公司总裁张华纲。
对金地集团的投资者来说，这场始料未及的人事变局带来的担忧，也许可以用四个字来概括：“人走地空”。充满梦想和激情的高层们都离职了，留下已购的天价地，该怎么办？
现金流失控
理念不合的“元老们”的相继离去，或将使得这家曾经“用钱最猛”的地产公司，扭身转型，无所羁绊地大力发展房地产金融业务。
金地集团，向来以探索Reits、破冰“美元地产基金”、设立房地产私募投资公司、搭建信托融资平台，为业界所津津乐道。但是，这家为“多元化融资路径”筹措多年的公司，长期以来却存在巨大的“现金黑洞”。
2001年在A股上市的金地集团，有8年的经营性现金是净流出，累计净流出138亿元，在A股市场排名第二，仅次于保利地产，是万科、招商的三倍之多。另一方面，在这近10年里，金地从资本市场融资高达117亿元，仅次于保利和万科。
近一年来，金地还试水信托、房地产开发基金等途径，募集金额超过20亿元。多管齐下，融资总额才勉强填平“净流出”这个窟窿。截至2010年1季度，金地集团的经营性现金流，仍然为净流出34亿元，融资24亿元也难以填平。
中国大陆的地产公司，经营性现金流多年表现为净流出，多半源于管理层笃信中国房价还处于上涨通道，只要地拿好了，就不愁利润。
在2010年3月的金地业绩会上，距最严厉的4·17房地产新政前一个月，张华纲曾表示：“目前中国的房地产市场，5年或者10年一般有保障。”并认为“中国实际上是人均占有可耕种土地面积比较低的国家，所以注定房子是供不应求。”
张华纲在业绩发布会上的言谈，与包括金地集团董事长凌克在内的另几位发言人，显然存在着差异。
凌克表现出对向房地产上游价值链，即房地产金融发展以及向全世界投资的向往。他的思路是：“什么东西都是变的，绝不会一成不变。中国的社会在变化，经济结构也在变化，房地产公司肯定也要变。”言下之意，房地产公司并非注定供不应求。一旦房价出现逆转下跌，而所售项目的土地，又是在之前高价时取得的，这种因时差导致的成本与售价的反差，将直接带给房企利润下滑的危机。
业绩下滑
业绩下滑的危机，显然已经在金地集团发生。根据金地集团公告，2010年前4个月，金地集团签约金额累计只有38.63亿元，同比下降20.5%。
虽然国信证券发布报告表示，相信金地下半年的新增供应累计会占到全年供应的63%，供应的增多将有利于金地完成与2009年的210亿元持平的销售目标。仍有分析师认为：公司下半年大量集中上市的新项目，能否取得理想的销售速度，将遭受较大考验，国家愈加严厉的调控政策对楼市的影响已开始显现。
2010年销售的不力，在上海体现得更为明显。2009年上海主营业务收入占了集团的46%，2010年上半年，却只卖出屈指可数的几十套住宅。掌管上海公司的赵汉忠，不曾料到会出现这种局面。
在2009年，赵汉忠还信心满满地在上海拿下几块高价地，包括4月拿下的近10万平方米的上海徐泾项目，7月拿下的20万平方米的上海赵巷项目以及9月拿下的近18万平方米的上海宝山项目。三块地拿地费用合计近50亿元。
而赵汉忠带领团队在上海周边区域包括宁波、绍兴、杭州等地也都布了局，2009年拿下的地块总价也超过50亿元。
赵汉忠在2009年拿地总价超过100亿元，整个金地集团在2009年新获取的项目地价也才206.5亿元，赵汉忠一人拿地金额即占去近半。
事后看来，赵汉忠在不合适的时机拿了过多的高价地，而且偏偏还遇上2010年最严厉的楼市调控，市场风险的加大，进一步将高价地的开发风险放大，留给集团公司一副重担。
而张华纲，正是赵汉忠快速扩张的支持者。截至2010年第一季度，金地集团的存货大约400亿元。这其中还包括2007年尚未消化完的高价地。高企的存货，直接反映为经营性现金流的失控。
战略转型
不过，需要挺过资金难关的金地集团，在挑选接任者上，显然有更多的考虑：谁有办法让现金流增加，谁又擅长低价拿地？
接任上海公司总经理的陈必安，擅长现金回笼、又能以股权收购方式低价拿地，无疑是临危受命的急需之才。
原为武汉公司总经理的陈必安，在武汉开拓性采取股权合作方式拿地，且在2008年武汉楼市销售量减半、成交价格大幅下调的环境下，实现的销售回款超过集团年度指标。而他2009年12月，在武汉洪山区通过股权收购，分别获取建筑面积近15万平方米的研发用地武汉壕沟项目以及近20万平方米的住宅用地武汉农科院项目，耗资仅7.9亿元。
而且，2010年7月，即老帅新将交接前后，金地获取的两块土地，均是以股权收购方式低价获取。其中珠海地块的楼面地价不到2400元/平米，烟台的楼面地价仅900多元/平方米。金地的新团队已经开始实施“商业地产+股权收购”的战略。
而谁又能成为金地的现金“加油箱”？接任张华纲总裁一职的黄俊灿，扮演的正是这个角色。2009年12月，黄俊灿主导金地与平安信托合作，发行第一期地产信托计划，募集16亿资金，正式投向赵汉忠2009年7月获取的上海赵巷项目，该项目为当时上海单价地王，地价耗资30亿元。
金地集团财务部总经理韦传军接受《投资者报》记者采访时称：“黄俊灿一直负责与平安信托合作发行信托产品的工作，而张华纲并非该项工作的负责人，张的离职，不会影响信托合作的推进，目前，已经有几个项目在谈信托募资，工作正在按计划推进。”
对于记者担忧信贷严厉调控，信托融资成本太高，开发商的项目利润是否会被信托瓜分的提问，韦传军予以否认，称：“金地的信托和调控所说的信托不一样，金地的信托是股权类产品，不是信托借款，不受调控影响，股权类产品是根据项目收益承担风险和共享收益；至于说房价的调整会否对项目收益形成影响，金地的项目是有一定规模的项目，要3-5年才能竣工完成，短期内不会有影响。”
而招商证券(香港)投资银行部总经理温天纳认为：如果开发商不具备实力开发已购地块，通过信托计划，寻找机构投资者参与项目，可以分散现有A股股东的风险。
黄俊灿向记者透露，金地正在通过团队大换血，从人事上，为向房地产金融的转型奠定基础。有分析师表示，拥有多元化融资手段和争取机构投资者的参与，将会成为今后行业发展的方向。
……
调控当前、楼盘滞销、业绩大幅下滑、股价一泻千里的金地集团，在短短40天之内，连续发生重要高管辞职事件，涉及的人物先是原董事会秘书郭国强，继而是“共打江山”的灵魂式人物上海分公司总经理赵汉忠，再而是集团公司总裁张华纲。
对金地集团的投资者来说，这场始料未及的人事变局带来的担忧，也许可以用四个字来概括：“人走地空”。充满梦想和激情的高层们都离职了，留下已购的天价地，该怎么办？
现金流失控
理念不合的“元老们”的相继离去，或将使得这家曾经“用钱最猛”的地产公司，扭身转型，无所羁绊地大力发展房地产金融业务。
金地集团，向来以探索Reits、破冰“美元地产基金”、设立房地产私募投资公司、搭建信托融资平台，为业界所津津乐道。但是，这家为“多元化融资路径”筹措多年的公司，长期以来却存在巨大的“现金黑洞”。
2001年在A股上市的金地集团，有8年的经营性现金是净流出，累计净流出138亿元，在A股市场排名第二，仅次于保利地产，是万科、招商的三倍之多。另一方面，在这近10年里，金地从资本市场融资高达117亿元，仅次于保利和万科。
近一年来，金地还试水信托、房地产开发基金等途径，募集金额超过20亿元。多管齐下，融资总额才勉强填平“净流出”这个窟窿。截至2010年1季度，金地集团的经营性现金流，仍然为净流出34亿元，融资24亿元也难以填平。
中国大陆的地产公司，经营性现金流多年表现为净流出，多半源于管理层笃信中国房价还处于上涨通道，只要地拿好了，就不愁利润。
在2010年3月的金地业绩会上，距最严厉的4·17房地产新政前一个月，张华纲曾表示：“目前中国的房地产市场，5年或者10年一般有保障。”并认为“中国实际上是人均占有可耕种土地面积比较低的国家，所以注定房子是供不应求。”
张华纲在业绩发布会上的言谈，与包括金地集团董事长凌克在内的另几位发言人，显然存在着差异。
凌克表现出对向房地产上游价值链，即房地产金融发展以及向全世界投资的向往。他的思路是：“什么东西都是变的，绝不会一成不变。中国的社会在变化，经济结构也在变化，房地产公司肯定也要变。”言下之意，房地产公司并非注定供不应求。一旦房价出现逆转下跌，而所售项目的土地，又是在之前高价时取得的，这种因时差导致的成本与售价的反差，将直接带给房企利润下滑的危机。
业绩下滑
业绩下滑的危机，显然已经在金地集团发生。根据金地集团公告，2010年前4个月，金地集团签约金额累计只有38.63亿元，同比下降20.5%。
虽然国信证券发布报告表示，相信金地下半年的新增供应累计会占到全年供应的63%，供应的增多将有利于金地完成与2009年的210亿元持平的销售目标。仍有分析师认为：公司下半年大量集中上市的新项目，能否取得理想的销售速度，将遭受较大考验，国家愈加严厉的调控政策对楼市的影响已开始显现。
2010年销售的不力，在上海体现得更为明显。2009年上海主营业务收入占了集团的46%，2010年上半年，却只卖出屈指可数的几十套住宅。掌管上海公司的赵汉忠，不曾料到会出现这种局面。
在2009年，赵汉忠还信心满满地在上海拿下几块高价地，包括4月拿下的近10万平方米的上海徐泾项目，7月拿下的20万平方米的上海赵巷项目以及9月拿下的近18万平方米的上海宝山项目。三块地拿地费用合计近50亿元。
而赵汉忠带领团队在上海周边区域包括宁波、绍兴、杭州等地也都布了局，2009年拿下的地块总价也超过50亿元。
赵汉忠在2009年拿地总价超过100亿元，整个金地集团在2009年新获取的项目地价也才206.5亿元，赵汉忠一人拿地金额即占去近半。
事后看来，赵汉忠在不合适的时机拿了过多的高价地，而且偏偏还遇上2010年最严厉的楼市调控，市场风险的加大，进一步将高价地的开发风险放大，留给集团公司一副重担。
而张华纲，正是赵汉忠快速扩张的支持者。截至2010年第一季度，金地集团的存货大约400亿元。这其中还包括2007年尚未消化完的高价地。高企的存货，直接反映为经营性现金流的失控。
战略转型
不过，需要挺过资金难关的金地集团，在挑选接任者上，显然有更多的考虑：谁有办法让现金流增加，谁又擅长低价拿地？
接任上海公司总经理的陈必安，擅长现金回笼、又能以股权收购方式低价拿地，无疑是临危受命的急需之才。
原为武汉公司总经理的陈必安，在武汉开拓性采取股权合作方式拿地，且在2008年武汉楼市销售量减半、成交价格大幅下调的环境下，实现的销售回款超过集团年度指标。而他2009年12月，在武汉洪山区通过股权收购，分别获取建筑面积近15万平方米的研发用地武汉壕沟项目以及近20万平方米的住宅用地武汉农科院项目，耗资仅7.9亿元。
而且，2010年7月，即老帅新将交接前后，金地获取的两块土地，均是以股权收购方式低价获取。其中珠海地块的楼面地价不到2400元/平米，烟台的楼面地价仅900多元/平方米。金地的新团队已经开始实施“商业地产+股权收购”的战略。
而谁又能成为金地的现金“加油箱”？接任张华纲总裁一职的黄俊灿，扮演的正是这个角色。2009年12月，黄俊灿主导金地与平安信托合作，发行第一期地产信托计划，募集16亿资金，正式投向赵汉忠2009年7月获取的上海赵巷项目，该项目为当时上海单价地王，地价耗资30亿元。
金地集团财务部总经理韦传军接受《投资者报》记者采访时称：“黄俊灿一直负责与平安信托合作发行信托产品的工作，而张华纲并非该项工作的负责人，张的离职，不会影响信托合作的推进，目前，已经有几个项目在谈信托募资，工作正在按计划推进。”
对于记者担忧信贷严厉调控，信托融资成本太高，开发商的项目利润是否会被信托瓜分的提问，韦传军予以否认，称：“金地的信托和调控所说的信托不一样，金地的信托是股权类产品，不是信托借款，不受调控影响，股权类产品是根据项目收益承担风险和共享收益；至于说房价的调整会否对项目收益形成影响，金地的项目是有一定规模的项目，要3-5年才能竣工完成，短期内不会有影响。”
而招商证券(香港)投资银行部总经理温天纳认为：如果开发商不具备实力开发已购地块，通过信托计划，寻找机构投资者参与项目，可以分散现有A股股东的风险。
黄俊灿向记者透露，金地正在通过团队大换血，从人事上，为向房地产金融的转型奠定基础。有分析师表示，拥有多元化融资手段和争取机构投资者的参与，将会成为今后行业发展的方向。
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