房产中介免税代理真的可行吗？

　　近年来，“国五条”、房屋交易营业税“5改2”政策相继出台，各房产中介公司纷纷打出了“免个税”、“免营业税”、“免契税”广告，吸引购房者。特别是财政部在2015年3月30日发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，宣布二手房交易满两年营业税免征，更是成为中介力推“免税”代理的卖点。二手房交易过程中，果真如中介公司所宣传的那样，通过它们的一系列运行，可以实现免税吗？本文从调查重庆市渝北区某小区周边12家打出免税广告的房屋中介入手，初步探讨其免税方式的真实性、合法性，调查结果却不乐观。

　　房屋过户涉及的主要税种

　　在房屋过户过程中，涉及的税种主要有营业税、个人所得税、契税及印花税，具体情况如右表所示。

　　免税操作手法调查分析

　　为了弄清楚房产中介力推的“免税”代理是否可行，笔者以第二套房购买者的身份，向重庆市渝北区某小区周边16家房屋中介进行调查，其中有12家公司打出了免税广告，其余4家公司也都表示可以经过操作实现免税。此次调查历时七天，共搜集到五类常用免税方法：

　　第一类是“显性”免税。此房源符合免营业税或个税的法定条件，但经过中介公司免税操作后房价上涨。在调查过程中发现，对于此类房产，免税房的卖价较同等档次和面积的非免税房要高出5%左右。如A公司一套内面积62平米的免税房（营业税和个税）售价78.8万元，在“5改2”前只卖75万，差价3.8万元。经计算，“5改2”免去的营业税为4.2万元，所涨的价与免掉的税基本持平。

　　第二类是“隐性”免税。引导购房者误解家庭唯一住房的定义，收取符合免税条件房屋的“免税办事费”。目前全国各省、市、县之间房屋信息系统尚未联网，只要该区县无房或仅有一套房，就能在该区打印无房或仅有一房证明，以用于免个税、契税。而中介解说为，只要有两套房，卖房就要交个税；只要已有住房，再买房就要交契税，幸好公司有免税渠道。只要得知购房者已有住房与欲购房不在同一区，中介就表示公司神通广大，收笔劳务费就能免税。

　　第三类是“降低”个税。税法规定，不免个税的房产需缴纳交易盈利部分的20%或房价的１%的个人所得税（非普通住宅为2%）。但中介对购房者只解释个税金额是房产交易盈利部分的20%，同时暗示给办事费可以降低税率。若购房者询问为什么不按房价1%交税，普遍答复：两者就高不就低。有此规定吗？笔者咨询了该区地税局，工作人员回答既可以按房价1%缴纳个税，也可以提供差价相关凭证按20%缴纳。以一套原价50万，卖价60万的房屋为例，盈利部分的20%为2万，而房价的１%仅为0.6万。若购房者不清楚税法，认为应该交差价的20%，则1.4万的差额自然成了中介的“免税空间”，税票上的个税税金自然是按照1%收取，而不明就理的购房者还认为是中介实施了免税操作。

　　第四类是以合法形式达到免税目的。一是租售同步，卖方与房屋中介公司签订《房屋出租委托代理合同》，谈定产权满两年之前的租金，中介立即支付房屋租金。然后中介边寻找租户边寻找买家，如果先找到租户，则先租赁，租金留给自己。租赁期间中介继续寻找买家。因此，买方不会因为产权不足两年而缴纳营业税，卖方也能获得过渡时间的房屋租金。二是以租待售，房主已经找到买家，但是房子购买期限不满两年，需要中介公司担保，买家以租房子的形式入驻，定期向房主缴纳房租，等产权满两年后双方再过户，省去营业税。三是只公证不过户，由房产中介公证双方的买卖合同，双方承诺在两年期满后履行过户手续。虽然双方可以协商防止毁约，如买方支付定金、卖方将房产交给第三方等，但这种方法仍有风险，我国法律规定：买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同是次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买方的权益将无法保护。

　　第五类是以非法形式达到免税目的。一般是阴阳合同，由中介担保，在办理过户税费时以稍低于政府公布的各级各类普通住宅平均交易价格填写合同购房款，以降低税金。但买方可能在办完过户手续后，只支付用于办税的合同售价；如果在过户前缴纳了房款，卖方违约不卖，有可能只赔付用于办税的合同售价，而买方没有充分证据，会遭受大额损失。并且若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税款，则有权责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。

　　结论和建议

　　就笔者住所周边16家房屋中介公司此次调研情况来看，符合免税条件的房屋要么卖高价，要么无中生有收取劳务费；不符合免税条件，而能通过合法形式达到免税目的要么是出租，要么有风险；而以不合法形式达到免税目的可能还有法律责任。可见这16家中介公司的所声称的免税卖点名不符实，是吸引顾客的幌子。究其原因，一是多数中介公司认为老百姓买房大多数是一生一次，没有回头客，不讲诚信，不当谋利；二是税法有含糊其辞、容易误解之处，易被不良商家“钻空子”。笔者建议大力实施依法治国战略，查处曝光不当谋利等行为，规范房地产市场；也建议进一步完善税法，减少不明确、不易理解之处。

　　文 李歆 曹智波