关于妥善处理“小产权房”的建议

　　目前“小产权房”对房地产市场的冲击引起了个各方的关注，我国实行的城乡二元土地制度是“小产权房”出现的主要原因，并且由于城市化发展加速、商品房价格不断上升等因素的影响，“小产权房”的需求量急剧增加，现在用强制性手段治理“小产权房”已经不现实了，若处理不当，会影响社会稳定和经济良性的发展，该文通过研究以往治理不善的原因，得出综合治理“小产权房”需实行分类处理，对在建在售项目要坚决予以叫停，对已建成成规模的“小产权房”要具体分析，可以尝试通过与城市保障性住房体系联动来治理。

　　一、“小产权房”的含义及社会危害

　　违法占用耕地，损害国民根本利益；冲击房地产市场秩序，损害购房者的权益；盲目扩张建设，损害政府规划职能。

　　二、“小产权房”治理困难的原因及分析

　　中国城乡二元土地管理体制是“小产权房”难以根治的制度原因。《宪法》第10条清楚说明了土地国家所有和集体所有的城乡二元分割体制，这样的情况下，集体土地明确为农村村民集体所有，从而保证了国家的耕地面积，解决了我国粮食问题，可是这也限制了农民从城市化进程中获益○3。同时在城市化的急速发展过程中，买房难一直是个尖锐的问题，“小产权房”多出现于城市郊区及城中村，价格低廉，交通相对便利，所以，中低收入群体即使知道违规也会因为居住需要选择购买。由此可以看出，农村发展受限于自身资金短缺，用自己的宅基地及农用地进行房地产开发，既从城市化的过程中分得了利益，又保障了自身发展所需的资金，同时城市中部分市民也解决了住房问题，所以在这种城乡二元土地管理体制下，中国要进行城市化的改造，就会形成这样一个稳定的“小产权房”供需系统，如果不用妥善的方法治理，这样的供需体系会随着城市化发展而变得更加稳定，难以清除。

　　“法不责众”的侥幸心理助力“小产权房”市场持续火热。在 “小产权房”交易过程中，多数购买房者都了解它的危害和自己将会承担的后果，即使这样，他们依然选择完成交易，这是“小产权房”问题的一大特点，最直接的原因是购房者迫于城市商品房的高价格，虽然明知购买“小产权房”是违规的，但在住房需求这样实际问题的压迫下，他们最终选择了铤而走险，当这样的交易行为达到一定规模时，人们便不再忌惮监管部门，不论是住房需要，还是投资需要，“小产权房”交易已经被民间自动合法化，这阶段参与交易的人们抱着的心理不再是生活所迫去购买，而是法不责众，政府也对买卖行为无能为力，执法部门如果冒然强行拆除“小产权房”会制造大的社会混乱，深知这一点的房地产开发商和购房者买卖行为更加肆无忌惮，这样“小产权房”市场持续火热，即使国家下定决心治理拆除了个别房屋，但依然起不到敲山震虎的作用，越来越多大规模的“小产权房”小区在城市各个地方出现，人们的“法不责众”的侥幸心理更加稳固，这都给政府的治理工作制造了极大的阻力。

　　三、关于妥善治理“小产权房”的建议

　　对在建在售“小产权房”及相关单位要坚决严肃处理。我国虽然三令五申要治理“小产权房”，但地方政府在具体实施过程中，迫于实际的压力，只能小心谨慎的处理，治理结果不理想，如太原市价格监测中心2009年6月的一项调查结果显示，太原市六城区正在开发和出售的小产权房项目超过40个，主要分布在各城中村、市郊农村，在整个太原市住宅出售市场份额中所占的比例超过20%，并呈现逐渐增大的趋势。

　　对已建成“小产权房”要坚持分类处理原则。对于已建成“小产权房”的治理，既不能全部拆除，也不能全部合法化，要优先做好房屋用地的调查工作，根据调查结果对已建成“小产权房”进行分类，再制定具有针对性的方案进行治理。属于违法占用耕地，严重妨碍城镇规划及破坏和影响文物古迹保护的“小产权房”，要毫不犹豫，采取强制性措施，情节严重的要依法追究主要负责人相关刑事责任。

　　对没收的“小产权房”可以纳入保障性住房体系当中。前文已经提到，政府资金有限，我国保障性住房的建设缓慢，无法满足数量众多的中低收入人群的住房需求，所以许多人被迫选择了“小产权房”。单纯靠政府出资建设保障性住房对于正处于发展时期的中国来说工程进度会很缓慢，这时候就要制度灵活起来，既然“小产权房”已经建成，如果并没有触碰政府治理的底线，经没收后可以先对房屋质量进行评估，合格者可以作为廉租房提供给需要的人群在，同时对于没收的未建成“小产权房”也要进行相同的评估，可以继续使用的，政府可以在原有基础上改建成经济适用房，提供给符合申请有要求的人，这样的安排既可以消除“小产权房”的危害，又可以减轻政府建设保障性住房的资金压力，最为重要的是不会引起社会矛盾，因为不论是保障性住房，还是“小产权房”，面向对象都是中低收入群体，何况改造成为保障性住房的“小产权房”可以被政府承认，获得法律保护，人们可以毫无顾忌的选择申购或是租用，这样的情况下，群众的购买意向肯定会聚集在保障性住房上，“小产权房”市场会被严重压缩，最终彻底清除。

　　国家对于“小产权房”要继续保持强硬的态度，但不能不计后果的拆除，这样做为社会安定带来隐患，而且严重浪费资源，现阶段治理遇到困境时，要灵活转变角度，变害为宝，尝试将“小产权房”纳入城市保障性住房体系当中，而希望通过深化土地制度改革根治“小产权房”的方法现在并不适用，我国的发展很稳定，随便更改重要的土地制度，可能影响到当前大好的发展趋势，所以本文认为现阶段治理“小产权房”还是以改良为主，不要过于激进。

　　（作者单位：1.太原理工大学；2.山西财经大学）

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