土地储备制度对房地产的影响

　　摘要：土地储备制度政府调控土地开发的一个重要手段，也是我国近期土地制度改革和房地产调控的一个重要举措和常用手段。也是我国的一次新的“土地革命”。它对我国土地改革以及房地产开发、房地产市场、房产价格都会产生深远影响。它在受国家宏观政策影响的同时还要遵照土地市场原则，实现政府，房产人，房地产开发商效益最大化。

　　关键字：土地储备；房地产开发；宏观政策

　　一、土地储备制度对房地产的影响

　　1土地储备能够在土地交易市场中杜绝违法交易，规范土地交易市场

　　在旧时代，只要土地原使用者与房地产开发商达成一致，再去土管部门完善相关手续，土地就实现了转让。市场在这其中无法发挥其应有作用。而有了土地储备制度，以拍卖招标中标的方式实现土地使用权的公开，公平，公正转让，这就可以杜绝违法违规的土地交易。尽最大可能体现所拍卖土地的资产价值。

　　2、土地储备制度能保障土块合理利用，并优化房产结构，确保城市规划得到有效实施

　　土地储备制度中，土地净地出让能使政府对城市公建土地，配套设施统一规划，统一布局，统一实施。这使得城市所有房地产项目都能够在政府的统一规划布局后有机结合起来。从而达到优化土地布局，实现各地块，各规划区效益最大化。

　　3、由政府统一规划开发土地，使得市场供给有序，并实现地价增值，充分发挥政府在土地市场上的宏观调控作用

　　在旧时代，由于土地市场的不规范，房地产商都尽希望于通过不正常手段和渠道以及优惠政策，去获得土地的开发使用权。使得有些土地交易与当时土地市场价格严重不符，严重扰乱了土地市场。而土地被国家统一控制后，由于不正常渠道的交易的停止，市场在决定某一地块价格上起到了重要作用。且公开拍卖这种形式，能确保地块资本价值最大化和公正化。相应的，土地的价值也实现最优化。

　　4、土地储备制度将会引发和促进房地产企业的重新洗牌

　　尽管我国房地产企业有3万多家，但资质高，实力强，总体能力较强的企业很少，无法与国际竞争，也无法达到规模效益。而土地储备制度中采用招标拍卖的形式必然会引起房地产开发商的重新整合优化，通过市场的竞争后，那些资金贫乏，落后，整体实力不强的房产开发企业必将被淘汰或兼并，这使得赢得竞争的房地产开发商，将有足够实力和资源，这也增强了我国房地产商的综合竞争力。

　　5、通过增减土地储备供应，政府就能够实现改变土地供给曲线以及干预市场的目的

　　政府可以通过调控土地供应量，增减土地储备供应，从而影响土到土地供给曲线，实现土地均衡价格，而通过对土地价格的影响，就能实现控制土地供给曲线并以此来买现对土地市场的直接控制。

　　二、土地储备制度的完善对策

　　1、合理控制土地储备数量

　　在政府对土地市场的宏观调控以及规范土地市场上，土地储备制度发挥着重要作用，但由于国家控制垄断土地，盲目扩大土地储备数量也会起到反作用，因此在土地市场和土地交易中，必须做到同时处理好政府宏观调控与市场需求配置之间的关系。正确合理的调控土地储备的数量和范围，对于建立一个健康有序的土地市场十分重要。而科学合理的土地储备数量也是土地储备制度良好运行的必要条件。从而达到既发挥政府的宏观调控，又不影响到市场在土地开发中的作用。

　　2、对于房产企业来说，应尽快适应土地政策土地制度，并调整思维方式，转变经营策略

　　现今土地储备制度采用的是公开、公正、公平招标，公开拍卖和挂牌的方式进行土地交易，房地产商无法通过旧时代的不正常渠道获得土地开发使用权，这种交易方式，把“谁将获得土地”与“土地将以什么价格交易”交予市场决定，由市场定价。这就需要房地产开发商转变思维模式和经营策略。

　　3、调整土地供应结构

　　目前，我国大部分城市都已经或者曾经出现过地价，房价大幅并且不断增长的情况。而土地供给结构需要与需求结构相平衡。在地价，房价大幅上涨的情况下，土地储备制度不仅需要投放合适的土地储备数量和供给量，还需细化各种用途的土地使用类型。对大幅涨价的城市，要采取紧缩城市高档住宅区土地用地，在“源头”上通过高地价，高税收加以限制，同时扩大经济适用房和廉租房数量，优化土地供给结构，从而实现土地市场的健康有序发展。

　　4、要不断完善土地储备制度，给土地市场的规范提供法律依据

　　我国现行的《土地管理法》中，对于国有和集体所有土地，单位和个人可以依法享有使用权，但对土地的所有权和使用权的内涵并未做出明确的界定。同时，《土地管理法》对因公共利益所需以及城市规划旧城改造的土地，在给予原土地使用者适当补偿后，国家可以依法收回或对其做出调整，但在如何行使土地统一收购权，如何规范土地市场操作上《土地管理法》却没有明确规定。因此，不断建立和完善相应法律法规很有必要。

　　5、在土地开发与交易中，政府干预要与市场原则有机结合

　　因政府干预以及市场调控的各自弊端，土地市场的开发与交易中，政府宏观调控以及市场原则需要有机结合，共同作用，土地市场需要政府的干预，政府宏观政策也需要市场发挥它自发调控的作用。只有两者有机结合，才能实现土地利用最优化，包括对居民、政府和土地开发商的综合效益。

　　6、强化土地储备管理的监管

　　一地的土地储备，是否符合该城市土地利用总体规划和城市未来发展的需求、某一土地项目是否符合法律法规、地价房价是否合理、某一土地是否违法使用，这些都需要强有力的监管。只有强有力的监管，才能确保土地储备管理的健康有序，才能良好的规范土地市场。

　　7、加强土地储备各环节之间的协调

　　在土地储备中，好想达到土地储备的最优化和合理化，需要涉及到很多部门，例如规划、建设、计划、财攻、土地管理局等诸多政府，这就需要合理的协调各部门。建立以政府领导为核心、有关部门共同参与的组织协调机构，提高土地市场运作效率。

　　参考文献：

　　[1]杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002(5)

　　[2]吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002(5)

　　[3]陈迪，“土改”点燃公平之火，决策资源房地产研究中心网

　　[4]沈兵明、罗呈辉、卢春强、祝军，城市土地储备量研究一一以杭州市为例，经济地理，2002(5)

　　曾海三

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