房地产信托的兑付风险分析与对策

　　随着我国经济的不断发展，房地产行业发展迅速。而房地产的信托整体风险虽然还可以掌控，但是随着信托兑付达到顶峰，房地产信托兑付逐渐受到一些不利因素的影响，其兑付风险面临严峻的挑战。因此，有效地防范和控制信托兑付风险是目前许多房地产企业的需要考虑的主要问题，该文将围绕房地产信托的兑付风险分析与对策展开论述。

　　房地产信托及其兑付风险

　　房地产信托的发展与现状。1998年国家实施国内住房改革，自2002年以来，我国房地产行业发展迅速，出现较多的房地产泡沫，而银行是诸多房地产开发商的主要融资渠道，所以银行面临巨大的风险。为了有效地控制房地产投资，在2003年国家出台了一系列有关于房地产信贷的法律法规，对房地产投资进行了明确的规定，比如《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》文件明确表示，我国的房地产企业需要严格按照“四证齐全”的标准进行投资，并且企业的自有资金投入不得少于30%，只有这样银行才能向房地产开发商发放贷款，因此，房地产的信贷资格得到了严格控制，导致房地产企业的资金缺口越来越大。而此时灵活、独立且经济的房地产信托逐渐兴起，完全满足了房地产企业的资金需求，所以，房地产信托渐渐成为房地产开发商的主要融资渠道。

　　房地产信托在经历前期的高速发展之后，在2006年房地产信托的数量以及发展规模达到了顶峰。随后，国家出台了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》的文件，严重影响了房地产信托的发展，导致其开始走下坡路。2011年，国务院将北京、天津、以及上海三座城市作为房地产信托的试点城市，在2011年初，国家开始实施紧张的房地产信托经济调控政策。根据有关的资料显示，2011年房地产信托的发展规模仅仅低于银行，但是房地产信托的余额处于较低水平。

　　房地产信托的兑付风险的现状。房地产信托具有高收益、短期险的显著特征，从而吸引了大量的资金流入，但是由于房地产信托没有展期和追加授信，存在隐性的刚性兑付要求。一旦房地产信托的市场环境产生了不良的变动，比如，某些房地产企业出现资金链断裂的情况或者是资金没有及时得到回收等，那么房地产的信托产品则会面临极大的风险，投资者的投资资金也无法及时得到兑付，严重影响房地产信托企业的盈利水平和企业的形象与信誉。

　　根据房地产信托的有关数据显示，2011年我国房地产信托企业发行的产品高达1003款，发行的产品规模已经达到2.8千亿元。这些信托产品大部分在2012～2013年到期，在2012年信托产品的兑付规模就已经达到2千亿元，集中兑付的压力增加。虽然房地产信托可以在其项目间进行单独核算，但是项目间的风险不会传导，并且整体行业的风险是可以控制的。对于一些发展潜力较差的中小房地产企业或者一些现金流动较大的大型房地产企业，其到期的兑付风险仍旧较大。

　　房地产信托产生风险的原因分析

　　房地产的市场调控不当严重影响房地产企业的经营，进而影响房地产信托兑付的发展。自2010年国家出台一些有关房地产信托的法律法规以来，中央渐渐采取限购、限贷等各种措施，不断加强对房地产行业的经济调控，并且丝毫没有放松的迹象。在国家严厉的宏观调控下，我国的房地产市场进入了低谷时期，市场需求严重不足，同时，房地产企业的库存量在不断地增加，导致房地产市场价格出现了较大的波动，许多房地产企业的发展遭遇到了瓶颈。由于房地产信托的主要投资对象就是有关的房地产项目，因此，房地产行业的不良发展严重影响到房地产信托的兑付能力。

　　房地产信托发展不协调。自2010年以来，房地产信托发行规模不断扩大，特别是2010年，房地产信托的发行规模已经达到了顶峰。房地产信托产品的期限一般在1.5年到3年之间，许多的房地产信托产品在2012年到期。房地产信托与银行贷款不同，房地产信托在一般情况下不能展期，一旦到了结束的时点，其信贷产品就要兑付本息。即使受益人大会同意展期，到时也有部分的受益人不同意展期，所以，发行人需要承担至少30%的赎回压力。

　　监督不到位。我国的信托行业虽然发展历史较长，但是有很长的一段时间，我国的房地产信托的发展不规范，缺乏有效的监督，导致其行业发展风险较大。虽然后来房地产信托行业采取了一些措施进行整顿，但是仍然没有建立有效的监督机制，监督不到位，没有有针对性地加强房地产信托等高风险领域方面的监督，导致其发展风险在不断增加。

　　房地产信托兑付风险控制的有效措施

　　从源头抓起，加强项目和房地产开发商资质的审查。首先，由于一切兑付风险都是源于项目自身，所以，需要谨慎选择项目。一款信托产品的建立需要经历多个环节，在其建立前，应该进行详细地调查，加强风险控制审核和发行预审等，在建立时，需要与银行、直销和第三渠道进行相应的推介会。在后期，则要开始筹集资金，确认产品发行、成立广告。其次，在控制房地产信托兑付风险时，需要全面考虑房地产融资方的发展潜力、信托企业的管理能力以及风险控制能力。对于发展潜力较大的大型房地产开发商，其融资渠道较多，因此，具有较强的融资能力，很难出现资金流动性短缺的情况。而一些小的房地产开发商，其单体项目则会面临较大的风险。随着我国房地产调控政策的不断深入，许多的房地产信托企业在选择合作开发商时变得更加的谨慎。

　　不断提升房地产信托企业的监督与防范意识。房地产开发商在防范信托风险时，不见需要国家监管部门的法律控制外，同时还需要其他形式上的监督与约束。信托企业的风险防范主要有三道防线，第一道防线是信托企业的自律、完善的企业治理机制和内部控制制度，第二道防线是市场约束，第三道防线是监督部门的有力的监管。信托企业在确定项目之后，必须经过占有项目企业的股权、掌握项目企业证照印鉴和项目方银行账户管理其项目运营等。除此之外，房地产开发商还要及时采取一系列其他的措施，最终达到逃避监管的目的。因此，房地产信托企业需要进行项目现场监督，经常清查其信托资产，需要项目企业作出相关的书面信用承诺，积极核实项目企业所报的工程款等，及时防范一些潜在的兑付风险，保护信托企业的资产的完整性。

　　积极开发多元化产品，以创新立业。房地产信托企业需要不断创新其业务领域，不能仅仅局限在工商、房地产等行业，而是需要大力的开发一些其他领域的产品，比如矿产能源信托、农业金融、节能、环境保护信托、酒类信托以及艺术品信托等领域的产品，从而减轻政策变动对产业发展的影响，分散风险。近几年，矿产能源信托发展迅速，矿产信托产品的种类在不断增加。从信托期限的角度来看，2011年信托期限逐渐增加，信托企业在矿产能源方面的自主管理能力也有所增加，形成了较长的管理期限。并且矿产能源信托自身具有10%以上的经济收益，所以在一定程度上达到了高收益的要求。积极采取一些风险控制的措施，可以为信托投资者提供更高的经济收益，促进房地产信托兑付的快速发展。

　　综上所述，目前我国的房地产信托行业面临较多的风险，主要是由于房地产市场的调控政策以及经济周期变动较大，并且房地产信托企业的发展不协调，有关的监督措施没有落实到实处等。因此，信托企业的发展面临着严峻的挑战。所以，需要及时采取有效的措施改善当前的状况，需要从根源上抓起，积极研发多元化信托产品，提高风险防范意识和监管意识，不断提高我国房地产兑付风险控制能力。

　　（作者单位：中国社会科学院研究生院）

　　张冉

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