试论城市土地储备对我国城市土地供求与地价的影响分析

　　摘要：土地储备制度不仅会对土地市场的供求关系造成影响，也会对土地的价格造成一定的影响。为此，必须建立合理的土地储备制度，使土地市场实现健康发展。文章对土地储备制度的运作程序进行分析，探讨其对城市土地供求与地价造成的影响。

　　关键词：土地储备；土地供求；地价

　　为了缓解住房压力，解决地价上涨等问题，我国于1996年开始推行土地储备制度。该制度自建立以来，解决了大量的土地供求问题。近年来，随着人们对住房的需求量的增大，土地储备制度也面临着新的挑战。各级部门必须对此展开研究分析，分析城市土地储备与土地市场间存在的种种关系，使土地储备制度更好的土地市场所服务。

　　一、城市土地储备的运作机制

　　（一）土地收购

　　土地收购是城市土地储备中的一项重要内容，主要是指政府行使购买权利，从零散的土地拥有者处购买土地的一种行为。目前，国外有很多国家的城市政府都被赋予了土地收购的权利。在我国，土地收购还停留在储备机构对农用地征用的层面。大多数的储备机构会选择购买已经出让的土地或到达使用期限的土地。

　　（二）土地储备

　　城市政府在完成土地购买后，可以选择暂不将其出售，而是将土地保留一段时间。在得到土地的使用权后，政府可以先完成土地的前期开发工作，如平整土地、拆迁等，也可以为土地配置排水、供水、排污等基础设施，使土地成为能够直接出售的“熟地”，完成对“熟地”的储备工作，静候其被收购或租赁。

　　（三）土地出让

　　土地出让是一种有计划的出售行为，一般是指储备机构将土地分期推向市场的活动。在进行土地出让时，首先要制定土地出让的年度计划，同时对城市规划的现状进行合理的分析，完成土地的分期推送。由于我国将土地出售行为定义为一级市场行为，因此储备机构多选择拍卖与招标的方式来完成土地的出让。

　　二、土地储备对土地供求与地价的影响

　　（一）土地收购对土地供求与地价的影响

　　土地收购包括土地的回收和土地的购买两种行为，储备机构在对土地进行收购时，要制定出明确的土地储备计划，并根据计划的要求对城市出让土地进行购买或回收，将零散的土地集中起来。

　　在储备机构完成土地收购的过程中，一级市场与二级市场均受到了该行为的影响。在我国，一级市场的供给是由政府来完成的，政府通过招标、拍卖等行为来为一级市场提供土地。但由于我国的土地市场在进行土地配置时还基本应用计划配置的模式，市场无法发挥其调控作用，使得一级市场上仍然存在私下交易的不正当行为，出现了真实供给小于实际供给的现象。土地收购行为的参与能够使储备机构加强对一级市场的管理，减少不正当的交易行为，从而降低了市场上的实际供给数量。在二级市场中，土地的供给主要是指土地的使用权发生转移的现象。由于二级市场上的供给者较多，因此供给的数量一般由强大的市场机制来决定。在完成对土地的收购后，储备机构能够根据市场的需求对土地进行强制购买，从而达到调节二级市场供给关系的目的。

　　土地的收购行为对土地的需求也会造成一定的影响。从目前的形式来看，我国的土地需求着可以通过四种渠道来获取土地的使用权。一是利用政府的无偿划拨行为来获得土地；二是通过与拥有土地使用权的集体或个人私下完成交易，获得土地的使用权；三是在一级市场中以有偿行为获得土地的使用权；四是在二级市场中购得土地拥有者的土地剩余使用年限。在完成土地收购后，前两种非正当的市场行为得到了有效的控制，在隐形市场中获取土地者明显减少，更多的人会通过后两种方式来完成对土地的购买，从而提高市场的有效需求量。

　　土地收购行为能够减少市场的供给量，从而使市场的需求增加，地价也会随之上升。在实行土地收购制度后，土地市场中的供给失控现象能够得到调节，减少了不良交易等行为，使土地的供给量与需求量更接近真实情况。由此可见，土地收购行为实施能够使不良的市场行为得到纠正，有利于土地市场的健康发展。

　　（二）土地出让对土地供求与地价的影响

　　目前我国的土地市场还存在着土地供给价格过低、资产流失、多头供地等问题，影响了土地市场的健康稳定发展。实施土地出让制度能够加强政府对土地的管理力度，有利于市场秩序的维护。由于我国的土地二级市场发展的还不够完善，使得土地储备机构在土地的供应中占据着主导位置。储备机构在对土地进行管理时会制定严格的制度，并按照计划的要求完成土地的出让，使土地出让的数量得到了合理的控制，降低了市场中土地供给的总量。

　　在实施土地出让制度后，市场中的非法交易行为将得到有效的控制。土地的出让一般采用拍卖、招标等方式来完成，这种方式大大减少了土地投机者的投机空间。由于土地拍卖和招标制度对购买者的实力要求极高，因此普通的购买者无法参与到这一活动中来，减少了土地的整体需求量。

　　土地出让制度的实施改善了多头供地的现象，降低了土地供应的总量。另外，土地出让的方式也能起到一定的调节作用。在出让制度与出让方式的协同作用下，土地的价格能够得到有效的控制，有利于土地市场的稳定发展。

　　结语：

　　土地储备制度包括土地收购、土地储备、土地出让等多项内容，该制度能够能够实现对土地市场的管理，同时完成对土地供给数量的调控。在土地储备制度实施的过程中，收购行为能够完成对一级市场和二级市场的调控，调节市场中的供求关系，使供给数量满足市场的实际需求。出让行为能够纠正不良的市场行为，减少隐形市场中的交易数量，降低土地的价格，使供求关系达到平衡的状态。总之，建立完善的储备制度能够加速土地市场的发展，规范土地市场中的行为，降低土地的价格，提高土地的利用率，有利于土地市场的和谐稳定发展。

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　　徐向红

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