农用地基准地价评估方法初探

　　摘要：本文在引出基准地价及农用基准地价概念的基础上，进一步阐述农用地基准地价评估的目的及意义，最后对农用地基准地价的评估方法进行探讨。

　　关键词：农用地；基准地价；评估；基本方法

　　1、基准地价的内涵

　　基准地价是某一时点上，在城镇土地级别或均质区域内，在平均容积率水平下和一定开发程度下的同一用途(商业用地、住宅用地、工业用地等)的法定最高出让年限的土地使用权的平均价格。基准地价的评估既是土地税收和收益分配的标准，也是国家对土地价格进行宏观调控的重要依据。

　　农用地基准地价，指市级（或县级）政府依据农用地的区域和级别，按照土地利用方法，对某一级别农用地在某日的平均价格分别进行评估后得到的价格。农用地基准地价可以反映该级别农用地的质量和预期收益能力，是农用地的某种级别的平均价格，其实质是农用地内部的流转价格。

　　2、农用地基准地价评估的目的和意义

　　在我国，农用地面积占很大比例。城市范围内土地使用的制度改革已进行很长时间，其评估体系较为成熟。同时，城市化进程的加快使农用地面积越来越少。反而，农用地没有城镇用地的规模，其评估工作处于探索环节，理论与实践不能紧密结合，健全的地价评估体系没有建立。为有效控制土地开发，实现土地市场合理合法化和规范化，一套健全的农用地价格评估体系和管理制度亟待建立。

　　农用地基准地价评估的目的首先是为农用地使用制度改革打下基础实现制度创新，缩短城乡差距；其次，以农用地的价值为依据，可以实现国家征地补偿与安置工作，也为地籍管理工作提供价格参考。这一切都有益于农业的持续发展，使农民的合法权益免受侵犯，最终实现我国土地市场和地价的统一管理。

　　意义有四方面：在社会环境上，通过估价有利于保护农民的利益，合理的土地利用有益于生态环境的治理，提高生态效益；管理上，为管理农村集体土地流转工作和公平合理征收地税提供依据，实现税收的改革，使使用者之间所形成的产权和利益分配关系清晰而提高效率；利用上，有利于合理利用土地，防止土壤丧失生产能力，实现土地的持续利用和规模经营；经济上，利用农用地资产的保值性和增值性吸引投资，防止土地的不合理利用和不合理的税收损害农民的利益，从而保护农民合法权益不受侵害。

　　3、农用地基准地价评估的基本方法

　　对于农用地基准地价评估主要有样点地价求基准地价法、定级指数模型法和基准地块评估法等三种方法。后文将对样点地价求基准地价（包括收益还原法、评分估价法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法）进行简单介绍。

　　3.1 收益还原法

　　该评估方法的思路为：首先需要对实际地价的资料和影响地价的因素的资料进行收集，然后在待估价的农用地的生产经营方式的基础上分析年总收益，同样方式分析计算年总费用，利用公式（年纯收益=年总收益-年总费用）计算纯收益，然后利用比较法或者安全利率加风险调整值法确定还原率，最后用公式（土地价格=土地年纯收益/土地还原率）来计算农用地价格。

　　此法只适用于有收益且容易计算的农用地价格评估。这是一种将待估农地的纯收益以一定的还原率统一还原为当日总收益的方法，如果宗地无收益时，该方法的局限性就体现出来了。

　　3.2 评分估价法

　　该方法的思路是首先针对农用地价格影响较大的因素建立农用地价格影响因素体系，由县级土地行政管理部门建立农用地价格影响因素评分标准（评分表），调查待估地的基本情况，依据评分标准对待估农用地进行评分，之后由县级土地行政管理部门确定客观的农用地单位分值价格（每六年一更新），最后选择适当的公式（农用地价格=待估用地评分×回归系数×农用地单位分值价格）计算待估农用地价格。

　　此方法以影响农用地收益的因素为起点，以确立农用地单位分值价格为前提，利用评分的方法，建立适当的函数关系式，适用于对所有农用地（尤其是大面积农用地）价格的评估，也是一种科学合理地利用收益求农用地基准地价的方法。

　　3.3 市场比较法

　　该方法的思路是在同一市场条件下首先收集近期农用地的交易资料，并选择多于三个与待估地块具有相似性的交易案例，对所选案例的比准价格进行分析，之后比较修正（依据交易日期、使用年限、区域因素等）待估地块价格，最后确定农用地基准地价。市场比较法以替代为原则，比较修正为思路求待估宗地在评估时日地价的方法。该方法适用于所有农用地（尤其是在有大量的交易案例的区域）基准地价的评估，具有明显的现实性，说服力较强，最能体现待估地块的市场价格，但该方法欠缺理论依据。因此，为得到合理、准确的结果，要求大量的交易案例，同时要求评估人员经验丰富，知识涉猎面广。

　　3.4 成本逼近法

　　基本思路是把对土地的所有投资作为基本成本，所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用，加上基本成本所得利润、利息、税费，加上土地有权应得收益（根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要），最后估计基准地价格。

　　成本逼近法简单来说是把所有土地的费用（包括农用地取得费、开发费、增值收益、税费、利息、利润）相加得到土地价格，一般适用于新开发农用地（例如市场较小、成交案例少、相关交易资料较少等情况）的评估。由于评估农用地价格主要考虑其效用因素并非是成本，所以在评估农用地基准地价时需作出修正。

　　3.5 剩余法

　　思路是预计开发完成后，在农用地正常交易价格的基础上，减去预计的开发建设费用、资本利润、资本利息、有关专业费用和税费来估算基准地价的方法（待估农用地的价格=总开发价值或开发完成后的农用地的总价格-整个开发项目的开发成本-开发者合理利润）。

　　剩余法是一种粗略评估农用地预期地价的方法，在市场不发达（即不易采取市场比较法）时适用，该方法最适用于新开发农用地的价格评估，但是不同评估人员的评估结果也不一样，因此剩余法评估结果的准确性较差。

　　结语

　　综上所述，在评估农用地基准地价时，应首先进行调研，了解土地情况，利用两种以上评估方法进行基准地价评估，对结果进行相互比较修正，得到科学合理的估价。

　　参考文献

　　[1]刘青.关于农用地基准地价评估的研究[D].长安大学，2007.5

　　[2]周启刚.农用地基准地价评估方法研究[D].四川师范大学.2013.6

　　赖婉茹

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