广州房地产市场发展与青年住房需求的矛盾

　　该文通过结合参考小组负责人参与的“广州市80后群体住房需求调研”、“新型城市化背景下广州市住房租赁管理模式创新研究”的调研经验及客观数据，以80后青年实例访谈为主，资料论证比对为辅，以“80后青年置业刚需与其购买力的矛盾分析”为主题，从对各个层次的青年典型个案访谈中深挖80后住房现状、购房需求和购买力现状。通过直接关系和间接介绍相结合方式，锁定广州80后青年中具有代表性的访谈对象，获得联系方式，对典型案例进行实地拜访及访谈。让政府及社会了解80后青年置业刚需与其购买力的矛盾现状，借鉴英美等主要国家及其大都市住房租赁的现状及住房租赁管理的主要原则，结合中国住房租赁市场存在的问题提出发展策略，探索如何建立基本的住房供应制度，供政府及社会参考。

　　宏观调控下的房地产市场发展现状及趋势

　　宏观调控下的房地产市场发展现状。经过前一阶段国家的几次宏观调控，一手房、二手房价格成交量下降很多，但是现在来看价格虽没有下降很多，但是涨幅也不是很大。最近二手房交易量出现了回升的态势，因为很多客户也考虑到了刚性需求。从目前二手房交易量来看，每一周都有所回升。

　　房地产行业并购购交易下降趋势在2012年第一季度并未止跌。据清科研究中心统计，2012年第一季度房地产行业并购数量仅有13起，同比回落63.9%，环比回落45.8%，涉及金额3.43亿美元，同比减少81.2%，环比减少61.1%。房地产寡头时代或正悄悄不期而至。

　　数据显示，新建商品住宅(不含保障性住房)价格，从环比来看，7月份有50个城市上涨，比例超七成，这也是2011年5月以后房价上涨城市最多的一个月。对比发现，今年1月无城市上涨，但自4月份开始，上涨的城市个数连续增加：4月份3个城市上涨，到6月则有25个城市上涨，7月房价环比上涨城市甚至超过了前6个月的总和。7月份上涨的城市中，北京、上海、广州、深圳等一线城市指标环比全面上涨。

　　宏观调控下的房地产市场发展趋势。今年的政策已经确定；今年的投资下滑也是确定的；今年的销售，商品房的销售可能会越来越不好。明年房地产市场的走势，需要参照今年下半年的开工量。一线城市会持续低迷，量跌价滑趋势明显，已从卖方市场转为买方市场；热点二线城市成交量的变化方向与一线城市基本趋同，但量价均会比较稳定；普通二线城市成交情况预计出现明显区域分化；三、四线城市会异军突起。针对以投机为目的的需求仍将严格被限制，而对首次置业者，则有望从信贷及行业政策得到扶持。专注于普通住宅建设，主要客户群针对首次置业的企业有望获得更广的发展空间，有效支撑企业业绩的稳定增长。

　　广州房地产市场的供需现状

　　从本次调研及网上政府公布的住房供应来看，广州房地产市场是供不应求的。

　　受供应结构影响，外围成交量大，中心区严重萎缩。花都、番禺保持成交大区势头。传统成交大区天河、海珠和白云萎缩明显；南沙成交量大，上升明显；中心六区成交量全部不同程度缩量。

　　房地产视角下的“80后”住房需求特点。作为刚需为主的首次置业购房群体，在购房时都会选择高性价比的，紧凑型的、高性价比的房子。目前房价稳步上涨，“80后”买房压力较大，他们比较能接受房子总价在60-80万这个价位。而在租房方面，“80后”较为接受1500元以下的30-60平方米的小房。进入适婚期的“80后”在首次置业上，选择的是紧凑型、高性价比的小户型，在房间需求方面一般都会考虑未来成家立室、赡养父母等因素，因此60-90平方米的两房一厅或小三房最为热销。

　　其次在选择住房方面最重要的是行政区域与工作地点的距离，根据满堂红集团上半年成交量资料显示，番禺区占19.5%，白云区占17.5%，增城占13.8%，天河区占13.3%，“80后”考虑这些区域的原因是交通便利，生活成本低，楼价相对便宜，并且周围配套设施相对成熟。

　　讨论与分析

　　由上可知，在广州房地产行业高速发展的同时，却面临着一个新的但尤为紧迫的问题，在不完善的城市住房保障体系中，产生了游离在保障政策视野之外的“夹心层”，且其数量巨大。由于“80后”群体是广州经济发展的生力军，解决“夹心层”的住房问题尤其重要，理应重视。

　　根据数据显示，78%的80后一月的工资能买不足1平方米的商品房，22%的人的工资能买1平方米以上的商品房。根据我们的分析得出广州市“80后”所能承受的住房单位价格约为8000元/每平米，据南方都市报得知，2012年7月30日至8月5日广州市一手住房成交均价为网签均价为12811元/平方米，与“80后”群体能承受的住房价格相差高达4811元/平方米。另一方方面，广州市“80后”人口数量约264万约占全市人口（约1600万）16.5%，但是在政府方面，广州的限价房几十比一，而且申请条件苛刻，致使经适房基本上是被抢光的，这意味着“80后”的住房需求有极大的缺口，这离“80后”住房问题的解决还有很远的路要走。

　　居者有其屋是中国的传统观念，要落户广州就要在广州买房，临时性才会租房。总体来说“80后”群体都是希望买房的，都希望有一个真正属于自己的家，租房只是临时性的、过渡性的。作为刚需为主的首次置业购房群体，在购房时都会选择紧凑型的、高性价比的房子，而且还要考虑上班的距离、交通便利的程度等问题。根据目前了解的“80后”居住情况，“80后”多因工作地点而租住在天河区，荔湾区，越秀区，白云区，海珠区等地，或购买番禺区、天河区，荔湾区，越秀区，海珠区等近郊的一手房或中心城区中偏远地区的二手房。

　　研究结果发现，“80后”群体住房需求较受到总价、与工作的距离、交通便利程度、户型等关键性特征的影响，表现为：倾向于购买“两房一厅一卫”或“三室二厅二卫”，而倾向于租住一房一厅或两房一厅；倾向于距离市中心近的住房；对轨道交通站点及公交站点有极大需求；对小区附近的价格、公共设施配套、居住环境等配套设施极为重视。

　　但是由于在市区的一手房的价格实在太高，“80后”基本上接受不了，为此，“80后”买房是以郊区或老城区为主。而且，相对于一手房来说，二手房的入户手续也会简单很多，所以“80后”也会选择在市区买二手房。根据满堂红的数据显示，该企业在越秀的楼房成交量中，二手房的交易达到了七成。

　　然而根据现在广州房地产市场的供需现状，需求远远大于供应，短时间内解决这个住房问题是不可能的。据满堂红战略管理部/研究部副经理肖文晓解释，房地产行业的发展趋势将会从暴利时代向微利时代发展。因为以前和现在拿地的地价低，需求高，所以房价高。但以后随着制度的完善，越来越透明，拿地的成本就会提高。再加上价格已经到达了一个高位，不可能再继续猛涨，落差也不可能会太大。据广州恒隆集团副总经理张建新先生表示，这种情况要等到至少十年后才能缓解。从经济上来说，租房会比购房实惠，月供跟租金差不多，但是购房需要首付，现在一些大户型的房子租金也快赶上购房的月供了。因此，必须发展租房市场，充分发挥租房市场的过渡性作用。既要大力开发房地产商的租房业务，也要政府大力开发保障性租房业务。

　　对策与建议

　　根据调研得出的数据结论分析，现得出下列几点针对不同社会群体的建议，希望能为有效解决广州“80后”群体住房需求和住房供应之间矛盾的问题提供有参考价值的建议。

　　“80后”：

　　树立理性消费观念，转换购房新理念。目前“80后”面临最大问题是，购房挤占大半收入，再无能力消费其他领域，致使其生活水平陡降。在此，建议“80后”购房需量力而行，决不要当啃老族，学会梯度式消费，购房要学会三级跳，第一跳就是刚开始工作没多久，经济能力还不怎么样，这时就购买小户型的房子；第二跳就是事业发展几年后开始有一定经济能力了，就购买中户型的房子；第三跳就是步入富裕家庭，这时可以考虑购买大户型的房子了，要循序渐进，没必要一步到位，因为会存在很多不确定性，而且压力大，也不现实。

　　摆脱房奴命运，转换住房新理念（购房VS租房）。国务院总理温家宝曾在十一届全国人大五次会议表示，“住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房”。如果房子不再是港湾，而是榨汁机和抽水机，相信不会再有人趋之若鹜了。满堂红战略管理部/研究部副经理肖文晓和广州搜房网主编李洁瑶均认为，从经济的角度上考虑，一辈子租房比买房更划算。租房比买房自由、省事。

　　政府部门：

　　建立住房供应长效机制。住房用地应采用弹性供应，根据房地产市场走势灵活控制供地的数量和节奏。政府应该多建用以出租的保障房，减少用以出售的保障房。

　　加快户籍制度的改革进程，使教育、就业、社会福利等政策与户口“脱钩”。

　　降低保障房入住门槛，稳步增加保障房数量，合理分布保障房所在区划，科学设计保障房整体规划。“80后”大部分都在天河、越秀等老城区工作，政府在这些行政区划规划一些廉租房，以满足“80后”的工作和生活需要，还有考虑建设更加适合“80后”需要的紧凑型、小户型住房。

　　完善保障房进程监管和分配制度，建立内、外部相结合的监控制度。内部监控制度主要是政府保障房办公室和廉租住房分配部门内部监督。外部监控包括人大监督、检察院监督以及新闻舆论等监督。

　　政府考虑逐步退出保障房投资，效仿国际经验，保障房由市场来运作。清华大学公共管理学院副教授刘志林看来，“保障性住房政策不等于保障性住房建设”，政府直接运营租赁型保障房的模式不可持续。从国外经验看，要好好利用社会资金参加廉租住房建设。主要包括：由开发商出资建设部分廉租住房，开发商根据政府相关规定将廉租住房出租给符合条件的家庭，而市场租金和廉租住房租金的差价部分由政府予以补贴。

　　培育和发展住房租赁市场。通过一系列的优惠政策，鼓励房地产开发企业出租低价商品住宅，其开发期间申请的建设贷款，可适当延长贷款年限，加大对从事租赁业务的房地产企业的金融支持力度，适当降低租赁税收（营业税、企业所得税、房产税等）；促进各类住房资源有效利用，特别是发挥存量住房在增加住房市场有效供应，改善中低收入家庭住房条件和解决流动人员阶段性需求的作用。落实房屋租赁登记备案制度，规范租赁市场行为，保护租赁双方合法权益。政府应该考虑取消限购，使更多的富人能够购房用来出租。

　　房地产公司：

　　考虑“80后”人群住房需求，发展刚需住房。通过调研，住房对于“80后”群体来说都是刚性需求。“”80后“群体刚出来社会打拼，事业还处于上升阶段，经济承受能力一般，且大多数人到了适婚年龄，因其”刚需性“要求和多数人都是首次置业，建议房地产企业多推出60-80平方米两房和90～110平方米三房的中小型、紧凑型单位，价格在80～120万适宜，周边配套交通便利为首选，方便”80后“人群上班。未来几年”80后“都会是购房的主力军，房地产企业一定要重视”80后“的需求，根据其购买力水平而开发相应楼盘，具有一定的前瞻性，这样才能更好并长远地发展下去。

　　保证住房信息对称。对于刚出来打拼的”80后“来说，优先考虑的不是买房保值的问题，而是居住问题，因此房地产中介公司，应把信息平台做得更好，提供更多的信息，使信息更加准确。让大家去租房子时更方便，更快捷，据九九房数据显示，去年网络房产搜索量呈快速增长趋势，已有近八成的人选择网络作为找房的第一站。”80后“群体大多数都十分熟悉互联网，因此房产中介应转战网络渠道。

　　大力发展住房租赁市场。发展多种住房租赁类型；开展房屋银行业务；定期举行行业座谈会，商讨房屋租赁市场收费标准、服务水准、从业人员道德等以达成行业共识；举行行业峰会，从行规、法律、社会道德等方面商讨住房租赁市场运营规则，规范租赁市场，形成有效管理的模式。

　　主动承担社会责任，携手政府开发保障房。与政府共同开发廉价住房租赁市场，为政府指定保障人群出租低价商品住宅，具有一定条件的企业或社会组织主动利用自有房屋或经批准购买低价商品住宅，按规定向低收人家庭出租。

　　（作者单位：广东工业大学管理学院；导师：周为吉）

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