小区车位“只卖不租”的法律问题探究

　　【摘要】随着经济的发展和人民生活水平的急速提高，私家车已经成了人们出行的重要代步工具，然而伴随着私家车数量的大量增加，土地资源有限性所导致的规划车位过少已经让停车难问题日益显现。而解决小区车库、车位纠纷却是一个复杂并综合的过程，笔者在结合学者建议的基础上，以地方颁布的相关条例为切入点，结合现实状况，分析解读主要法律及条例的规定，以进一步促进我国相关立法规范的成熟和完善。

　　【关键词】车位车库；只卖不租；产权归属；意思自治

　　住宅小区内停车位的归属的问题早已经成为了社会的热点问题，车位矛盾也已成为小区最不和谐的因素，是有关部门非干预不可的民生大事。在因停车贵、停车难而引发的社会纠纷不断增对的同时，却有越来越多的开放商为尽快回笼资金、获取最大利益等规定规划用于停放汽车的车位、车库都“只卖不租”，这无疑是激化了这一问题。一方面，大量的车位闲置而业主却无车位可租，另一方面更是激化了业主与开发商的关系，对小区的管理和社会的稳定带来了不利的影响。近日，湖北省政府法制办公布《湖北省物业管理条例》（征求意见稿）（以下简称《条例》），公开征求社会各界意见。

　　该《条例》详细规定了业主、物业方、监管方等主体的权利义务，并制定了细则要求，其中规定如果业主要求承租车位、车库的，建设单位应当出租，不得只售不租。结合这一条例与物权法的相关规定，笔者提出以下二点思考：

　　一、“产权归属”应按意思自治原则优先

　　我国物权法第74条规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这一条款，确立了我国小区车位、车库归属的一般性原则。然而条文的用词并未十分明确，尤其在现实中开放商和业主谈判能力、理解能力差异大的现状下，法律适用仍然存在诸多问题。

　　笔者认为，这一款的逻辑前提是“规划用于停放汽车的车位、车库”是由开发商建造的并且没有在出售房屋时把车位算入公摊面积的、具有独立产权的那部分车库。对于这部分车库，开发商拥有所有权。否则，开发商出售、附赠、出租车位、车库就会丧失正当的权源，构成民法上的无权处分。而给予开发商这种权利实际上在市场机制下遵循着“谁开发，谁受益”的市场调节原则，是把车位、车库作为独立的交易客体，这样一方面能够鼓励开发商建造更多的车位、车库，解决停车难的问题，同时也方便了业主以后转让或出租，为其提供了法律依据。但是仍需强调的是，这一归属必须是在合同中已经明确约定了的，并且没有记入公摊面积的拥有独立的产权证明的车位、车库。开发商在已将车位、车库建设成本或建筑面积分摊给每位业主的情况下，自然没有取得所有权的正当理由。而由此，条款中所述的“当事人”即为开放商与业主、原业主与新业主。

　　只要是符合“首先满足业主的需要”这一原则，开发商与业主以及新旧业主之间本着意思自治的原则就车位的权利归属作出的特别约定，应当予以认可。

　　二、约定的方式应受限制

　　本款所规定的约定方式有出售、附赠、出租三种形式。既然开发商拥有车库车位的所有权，基于意思自治的原则，他们自然可以自主的对车库和车位进行使用处分收益，究竟采取出售、出租还是附赠的方式都是开发商自己的事情。开发商似乎完全可以决定对自己的车库只卖不租。这样可以迅速收回成本，又将车库所有权转到业主个人手中，减少以后的麻烦。但在现实生活中，由于购买车位费用大，很多业主都没有经济能力或者不愿购买，这样便导致了小区大量车位闲置，而业主又无车位可租，形成停车难的问题。因此，最新颁布的《条例》规定：“住宅小区的停车服务费实行市场调节价。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当以销售、附赠、出租等方式优先满足业主、物业使用人停车需要。业主要求承租车位、车库的，建设单位应当出租，不得只售不租。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案。”“如果只售不租，开发商或物业公司，将由县（市、区）物业管理行政主管部门责令其限期改正，并没收违法所得；如果逾期不改正，可处5万元以上15万元以下罚款。”

　　湖北省这一条例的颁布解决了目前“只售不卖”的问题，缓解停车难的现象，满足了业主的需要。但是，笔者并不认为这一条例的颁布是为了符合物权法74条第一款中的“首先满足业主的需要”这一规定。“首先满足业主需要”中的“首先”应当是指在业主与非业主对车位需求发生冲突时，应当优先满足业主需要。而“只卖不租”的情况，不是开发商不卖给业主而卖给了非业主，是开发商为业主留着车位，为业主留着选择权。其次，这种需要应当是现实的需要和一定时限内的未来需要。业主没有权利要求开发商因为自己可能二十年后买车位而为其预留车位一样，开发商也不能仅仅因为业主不愿意购买而放弃自己的选择。这是对开发商正当权利的一种极大的限制。但是，开发商绝不能一味的行使自己的权利而不顾现实状况和业主的需要。正是基于此，为了更好的解决现有的矛盾，构建和谐的社会环境，本着共同利益最大化的原则，《条例》才作出了不应当绝对的约定“只售不卖”的规定。这只是条规制定者在利益调节中所做的努力，尽量让各方利益平衡而作出的选择，并非是对所有者处分权的否定。此外，笔者认为，对于那些短期内有购买车库的计划或现在就想买但一时资金不够的业主，开发商可与其约定在一定时间内为其保留车位或暂时以合理租金租赁此车位，比如时限为两年，若两年过后仍不购买的，开发商可将其售出。

　　总之，法律既然明确了规划用于停放汽车的车位、车库的初始所有权主体为开发商，那么车位车库的所有权应当得到充分的尊重。只卖不租不能说是违反“首先满足业主的需要”。对所有权人行使所有权的限制应当有正当性依据，过分地限制或否定所有权人的处分权无疑于否定所有权本身，与所有权的基本法理不符。但同时开发商也应当结合实际情况来照顾业主的需要以缓解矛盾、建造和谐的社会环境。

　　文/尹晓彤

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……