资金预算在房地产经营管理中的作用

　　房地产市场的发展状况对于如今的国内市场来说，占据着举足轻重的地位，房产企业的动向牵连着国家政策的方向，也牵连着中国经济的走向。房地产企业的经营管理在通货膨胀急剧发展的今天，如果没有控制好资金链，就极有可能抓不住市场先机，在同业竞争中失去竞争力。

　　面对竞争激烈，机遇与挑战并存的房地产市场，预算管理的重要性得到了极大地体现。预算管理在整个房地产项目从开发到竣工验收，从开盘销售到资金回笼利润实现都有着巨大作用，只有将预算管理从编制到实施环环紧扣，才能保证房产项目达到应有的利润预期，实现利润最大化。而房地产行业由于自身特性，属于典型的资金密集型行业，其最大的风险来自于自身的资金管理。所以目前很多房地产企业都越来越重视打造自身资金管理能力，以使企业的资金链安全。一但资金链出现漏洞，企业就会产生巨大风险，这就决定了在房地产企业预算管理中，资金预算管理是重中之重，是预算管理的核心内容。

　　一、资金预算管理对于房地产企业的重要性

　　资金预算管理中的关键点在于：企业现金流和开发进度与开发项目数量的精确衔接和匹配。房地产企业的任何一个项目都需要投入大量的人力物力，承受着各种政策的压力，并且要一个较长的时间周期才能够取得应有的效益。时间周期过长所伴随的就是较多的不确定因素，这些不确定因素每一个都有可能加大房地产项目的风险；每一个不确定因素所产生的动荡都必须有强大的资金作为支撑，所以，房地产企业必须做好企业自身的资金预算管理。

　　有效地资金预算管理有助于保证房地产项目顺利进行。房地产项目的进行是需要根据工程进度付款的，如果资金预算管理没有在工程款这一项中做到足够准确的预算，势必会导致工程延期，无法按期交付，开盘销售，资金回笼等等一系列工作都将延后，这样势必给企业造成经济损失。所以，项目资金流量预算必需能够完整地反映项目在周期内各关键节点的现金流情况，从而帮助企业对现金流能否实现平衡统筹进行提前预判。

　　有效地资金预算管理有助于预测房地产企业的偿债能力。房地产项目近年来由于国家政策变动，房地产资金来源已经转向信托资金和私募资金，这就大大提高了房地产企业的资金成本，所以，编制合理合规的资金预算能够预测企业偿债能力，降低企业运行风险。

　　有效地资金预算管理可以减少房地产的资金成本。房地产的资金链不可以断裂，但是也不能让资金有不合理的闲置，这不利于企业中长期的发展，每一个环节需要多少资金，融资、筹资应该在什么时候进行，都是资金预算需要考虑的问题。如若预算过多，资金达不到有效合理的利用，没有流动性，对于企业有害无利；预算过少，会导致企业资金链断裂面临瘫痪，无法继续经营。

　　二、房地产企业资金预算管理编制模式

　　资金预算管理的编制有多种模式，这些模式各有其优缺点，由于房地产企业管理模式的不同，资金预算管理的模式也会有所区别。

　　从上至下模式。该模式能够使企业整体经济利益得到保障。但是利用该种资金预算管理编制模式确是集权于企业高层，执行部门只负责实施，无法实现足够的信息互通，员工的创造性也得不到体现。从短期来看，对企业确实有利，但是却不利于企业的长远发展。

　　从下至上模式。该模式可以使预算更接近市场动态，基层员工站在市场最前沿，了解市场发展方向，有助于基层预算单位根据最新市场动态做出正确预算决策。但是，基层预算单位很可能会虚报预算金额，企业管理层无法发挥监督管理作用，反而造成资金流失。

　　上下结合模式。上下结合的模式既可以带动员工的积极性和创造性，又需要管理层下达预算指标，并进行审核和监控，该模式可以提高预算的准确性并提高资金预算编制的效率性。这样的模式在现今的房地产资金预算模式中，是最具优越性的。可是，由于我国房地产企业的预算管理模式没有一套完整的体系，各个房地产企业的资金预算编制模式也不尽相同。

　　三、监督以及控制房地产企业的资金预算管理的效用分析

　　房地产的资金预算管理有经营预算、财务预算以及资本性支出的预算等，要把握每一环节的预算实施就必须对预算管理进行监督控制。同时，对于预算外的事项也应加以监督管理，结合以前年度实际状况，并根据国家政策和市场动态，采取有效地控制措施，使预算得到良好的施行。

　　1、对经营预算的监督控制

　　经营预算管理的核心是收入预算和成本预算，因此，对经营管理预算的监督控制就理应从收入和成本入手。

　　收入。房地产项目的收入包括销售收入和租赁收入。在资金预算编制过程中，需要根据各种指标来判断预算应该如何编制，还应根据以前年度同期收入比例而进行分析。对收入的监督控制应该掌握月度销售面积、销售金额、租赁合同、物管费用等指标，根据这些指标的现实情况来判断预算的执行效果。

　　成本。成本包括可控成本以及不可控成本。房地产项目所需投入资金量较大，特别是不可控成本因素多，预算的编制以及实施要对成本变动因素加以分析，并通过对成本预算的监督控制及时找到相应的解决方案。

　　2、对财务预算的监督控制

　　房地产企业的财务预算包括资产、负债、现金流量、损益等，现金流量是房地产企业财务预算的核心。在对财务预算进行监督控制时，需要随时掌握现金流向，包括现金的流出与现金的收回等。如果遇到现金流向不明情况应及时找出原因幷制定相应方案进行解决。

　　3、对资本性支出预算的监督控制

　　房地产企业的资金来源由于国家金融政策影响，已经有很多由贷款转向了信托资金、私募资金等渠道，而这在有形无形中都提高了房地产企业的资金成本，资金的外部需求越大，成本相应就越高。所以在对房地产资本性支出的编制与实施阶段，必须做好监督控制工作，降低资金风险。

　　4、其他方面的监督控制

　　预算外事项资金监督控制。在实际执行预算过程中，经常会出现实际流动资金与预算不相符合的情况，在预算范围之外的事项也时有发生，财务部门等审核监督部门需要对此类情况剖析原因，并且及时上传信息，反馈给主管部门。这就要求企业设定预算审核环节，审核资金流动是否符合预算，或者是否需要作为预算外资金进行处理。

　　预算调整的监督与控制。预算编制过后，对于实际操作具有指令作用，但是过程中有可能出现国家调控或市场发展不符合预期，也有可能企业发生重大事件导致原来编制的预算无法继续进行，这个时候，需要对预算进行部分调整或者重新编制预算以满足实际需求。

　　财务部门与审计部门的监督控制作用。财务部门和审计部门在预算的编制与实施过程都占据着重要的地位，在预算的编制与实施过程中，需要财务部门与审计部门相结合，确保预算的编制与实施得以顺利进行。

　　通过经营状况监督预算实施情况。预算发生在经营行为产生之前，经营行为不可能完全符合于预期发展。在实际经营过程中，应该通过对企业实际经营状况进行分析，找出其与预算的差异并分析原因，提出解决方案。

　　预算管理已经越来越受到各行各业的重视，对于房地产企业来说，预算管理是促使这个行业正常发展的有力措施，只有做好预算，控制好房地产企业之中最为重要的资金链，各个房地产企业才能在市场信息瞬息万变，国家宏观调控政策不断出台的局面下得以生存。同时，做好了预算管理，能够使企业的管理决策顺应市场的发展，在应对突发状况时拿出行之有效的方案，帮助企业稳步发展，为稳定中国的房地产市场做出贡献。

　　路冬（作者单位：南京21世纪房地产开发有限公司）

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