《不动产登记暂行条例》法律问题探究

　　【摘要】《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）已正式公布，并将于2015年3月1日起施行。目前，各个省份的不动产统一登记工作已密集展开，预计未来三年间在全国范围内落实和实施全国统一的不动产登记，《条例》的出台是我国物权制度体系建设具有里程碑意义的重大事件，也是现阶段推进依法治国和依法行政的充分体现。

　　【关键词】不动产登记暂行条例；物权法；以法治国

　　不动产登记是《物权法》确立的一项物权制度，是指依权利人的申请，由国家专门机关将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。之前，我国的不动产登记尚不统一、且适用依据凌乱、令出多门，不符合社会生活和市场经济发展的需要。这是建立统一的不动产登记制度的现实必要性，在《条例》出台的过程中，也有相关一系列的法律问题值得研究探讨。

　　一、不动产登记的法律性质

　　不动产登记的性质在法学界向来存在争议，[1]主流观点是公法说和私法说，前者认为不动产登记是特定登记机关代表国家履行公权力实施的具体行政行为，具有审查、决定和处罚的各项权能；后者认为不动产登记为私法上的物权行为，其法律效果与公法领域丝毫无涉，应体现登记申请人意思自治的原则。笔者的观点是，不动产登记类似于我国目前的婚姻登记制度，其基础法律关系应毫无疑问是民事私法关系，但在登记机关进行审查和做出行政决定时，必然是公法行为，因此，登记行为在不同阶段体现了不同的法律属性，且都无法被完全排除，应认定不动产登记行为具有双重属性，应根据登记行为所处的不同阶段进行识别。

　　二、不动产登记的主体资格

　　不动产登记制度的统一首先应是不动产登记机构的统一，《条例》第6条规定，“国务院国土资源主管部门负责指导监督全国不动产登记工作”，同时规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作”。对此有两种观点，一种认为：既然明确规定了由国土资源主管指导监督全国不动产统一登记，那么根据业务对口原则，省、自治区、直辖市的登记主管部门也应当是国土厅（局），县、市的不动产登记机构就应当为县、市的国土局；而另一种观点则认为：由于各地的经济状况差异巨大，应由各地按照自己的实际情况确定登记机构，不应都统一到国土部门，如也可能是住建部门或其他部门。笔者认为，基于统一登记的总体原则，地方可设立一个单独的不动产登记机构，将国土、住建、农业等部门的原有登记管理体系纳入其中，形成资源整合。鉴于此规定关系重大，估计后续的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下称《条例细则》）中会有明确规定。

　　三、不动产登记申请的审查

　　《条例》未明确规定对登记申请是否进行实质审查，但第18条要求，“不动产登记机关要对不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致及权属争议等进行审查”。而在现实中，不动产登记均采用实质审查几乎是不可能的，一方面，大部分的办事人员基本不具备专业的审查能力，既使具备专业能力的人员也需要一整套的任职资格制度来保证审查结果，另一方面，基于审查效率考虑，未来《条例细则》必然会对审查期限做出统一规定，登记机关全面采用实质审查，能否在规定的时间内完成登记则存在很大疑问，而这直接影响到不动产物权的稳定性和交易上的连续性，因此，笔者认为，不动产登记的内容和事项不同，审查权限也不相同，[2]原则是以形式审查为主，实质审查为辅，形式审查下，登记机关不审查物权的现实状况，也不审查当事人物权设立、移转时的意思表示是否真实。实质审查是指对当事人的不动产物权是否真实存在以及当事人设立、移转不动产物权的意思表示的真实性进行审查。

　　实质审查包括了书面审查，重点在于透过书面材料，从主体、客体、权利三个方面，审查这些构成不动产物权的基本因素的客观真实性。例如，在不动产首次登记时，必然需要进行实质审查，如果是再次交易，则只需审查相关的不动产登记簿即可。另外，此处的审查事项可广泛地引入公证制度，由公证机关担负起部分审查工作，从而提高审查效率。

　　四、不动产登记错误的归责

　　《条例》第29条规定，“不动产登记机构登记错误给他人造成损害的，依照《物权法》的规定承担赔偿责任”，对于错误登记造成损失应承担何种赔偿责任，存在着民事赔偿说和行政赔偿说两种争论。笔者认为，我国的不动产登记机构属于行政机关，在其依法行政职权的过程中由于不当行为所造成的登记当事人损失的，即使损害的客体是民事权利，其具体行政行为也应当适用国家赔偿法的相关规定，承担国家赔偿责任。另外，关于错误登记的归责原则也分为过错原则和无过错原则两种说法，笔者认为，基于国家赔偿责任性质并且结合《物权法》第21条中关于登记机关因登记错误的赔偿责任的相关表述，登记错误的赔偿责任不应以过错为要件，应认定为无过错归责原则。

　　五、不动产登记的查询主体

　　不动产登记制度的法律价值在于公开，不动产登记信息公开制度是指被登记在不动产登记簿上的有关不动产的相关信息能够供他人查阅，《条例》第27条规定，“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供”，由此可见，《条例》将查询的主体界定为权利人和利害关系人，且仅是一项原则性规定，但这样一来，就会将大量需要准确不动产权属信息的第三人排除在查阅主体之外，这些潜在的交易者在尚未与不动产权利人建立法律关系前显然不是利害关系人，而他们查阅不动产登记信息的目的恰恰就是为了与权利人达成交易，这在逻辑上就形成了一种悖论，对交易安全来说也是不利的。笔者认为，目前在市场广泛交易的前提下，任何人都可能成为不动产交易主体，《条例》应对权利人和利害关系人的范围做出具体界定，从而解决实践中的具体操作问题。

　　综上所述，我国目前的市场经济的本质就是产权经济，而统一的不动产登记制度是产权经济的基础制度，作为一部与《物权法》配套的行政法规，《条例》的颁布和实施，进一步确认了对不动产物权的保护，也对提高政府管理效能、整合与节约社会资源、完善社会主义市场经济体制以及建设社会主义法治国家有着至关重要的意义，作为不动产登记的程序法，《条例》在具体实施和执行的过程中，还有许多亟待明确和细化的地方，目前，国土资源部正在制定《不动产登记暂行条例实施细则》，本文讨论的问题在未来都会在实施细则中得到圆满解决。

　　参考文献：

　　[1]范利平.我国不动产登记的理论与实践［M］.北京.知识产权出版社2012：310-313

　　[2]孙宪忠.不动产登记基本规范解析［J］.法学家，2014，(12)

　　文/黄硕

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