善意取得于夫妻房产买卖适用之困境

　　——以《婚姻法司法解释（三）》第11条为中心

　　【摘要】《婚姻法司法解释（三）》第11条引入《物权法》中的“善意取得”来调整夫妻一方擅自买卖房屋的情形，直接、简单适用该规定有许多欠妥之处，有可能造成无过错一方居住权受到侵害，并且对“善意”未作必要的限制，因此，理应作出相应调整。

　　【关键词】善意取得；共同财产；居住权；赔偿

　　一、侵犯了配偶的居住权

　　国内大多数家庭仅有一套居住用房，当夫妻一方隐瞒对方，擅自出卖该套房屋，第三人基于善意取得房屋所有权，可能导致配偶陷入无家可归的境地。甚至有些感情破裂的夫妇在离婚诉讼时，不动产登记簿上登记的权利人一方因担心房屋判决给生活困难或弱势的配偶，而对方又无力向其支付房屋价值的一半作为补偿，就抢先在诉讼判决前将房屋出卖给第三人。如果适用善意取得，第三人取得该房屋，原本基于判决有可能取得房屋的一方，此时仅能获得对方出卖房屋价款的二分之一，而这有可能造成弱势一方得不到基本居住条件的保障。如果立法不对此种家庭房屋出卖予以特殊对待，势必会影响夫妻无过错一方的居住权，尤其是婚姻中的弱势群体的利益容易受到侵害。

　　法律不应将善意取得制度适用于家庭共同生活居住用房的买卖，这不意味否定物权法的公示公信原则，也并非是重新权衡权利人与善意买受人之间的利益冲突，而是法的价值必然要求，是基于生存权对家庭共同居住房屋给予的必要特殊保护。家庭是社会的最基本的单位，家庭的稳定对社会整体安稳至关重要，婚姻中弱势一方的权益得不到保障，就会失去家庭的安宁，从而影响社会的稳定。对于中国家庭而言，房屋是最重要的生活资料，不单是因为价值大，而且房屋从某种意义上讲是“家”的符号，拥有一套自己的房屋才能安身立命，是生存的不可或缺的条件之一。当夫妻共同生活居住的房屋被一方擅自出卖，失去房屋的配偶的居住权势必受到威胁，甚至会流离失所。

　　二、对“善意”缺乏必要的限制

　　《婚姻法解释（三）》缺陷之一是对“善意”缺乏必要的限制，这可能导致对无过错一方的保护是不利的。根据不动产登记簿的登记情况的不同，可以将司法实践中夫妻一方未经另一方同意擅自出卖共同居住房屋的情形划分成三类：一是，夫妻共有的房屋，登记在夫或妻一方名下，房屋的登记名义人未经配偶同意擅自出卖房屋；二是，夫妻共有的房屋，登记在双方名下，夫或妻一方未经配偶同意擅自出卖房屋；三是，夫妻共有的房屋，登记在夫或妻一方名下，没有登记的一方未经登记名义人同意擅自出卖房屋。

　　不难看出，第一种情形中，出卖人即是不动产登记簿的名义人，而后两种情形，出卖人与不动产登记簿的名义人并非完全一致。如果买受人属善意第三人，按照《婚姻法解释（三）》第11条之规定，夫妻中未登记的一方即完全丧失所有权，也不享有撤销权，只能离婚时向擅自出卖的一方请求赔偿。对于“善意”的认定，由于不动产以登记为公示方式，上述的后两种情形中，出卖人与不动产登记簿的名义人并非一致，买受人仅凭出卖人的口头理由即相信其有处分房屋的权利，主张可以善意取得房屋所有权，应不予支持其请求。只有第一种情形，第三人才有可能以出让人与登记簿的记载一致为由，主张自己出于善意。但并非意味着，只要满足第一种情形均属“善意”。

　　在司法实践中，法院可在认定善意取得时做一定的突破，对“善意”予以必要的限制。在我国由于不动产等级制度的不健全以及国民的传统观念，造成家庭共同所有的房屋等很可能大都只登记在夫或妻一方名下。当然，在夫妻关系正常时，未登记的一方当然地享有共同所有权，对此法律、夫妻及社会上大众均无异议。因此，买受人在买受房屋时，应考虑到可能为夫妻共同的房屋，此时理应注意是否存有出卖方是未经配偶同意擅自出卖的可能，应当承担一定的审查义务，对出卖人的基本情况包括婚姻状况进行初步了解与审查。房屋买卖价值大，风险也大，买受人应抱有审慎的态度进行交易，否则要对利益可能遭受的损失自担风险。如果买受人仅凭登记簿就认定房屋是夫或妻一方所有，而并未对不动产的来由、出让人的状况进行调查，此时认定其出于“善意”有些牵强。法院处理此类问题时，可以适当提高认定“善意”的门槛来保护夫妻一方的合法利益。笔者认为，在夫妻一方擅自出卖夫妻共同房屋，认定第三人可以善意取得房屋所有权时，除应满足《物权法》中通常对善意取得条件之规定，还应满足下列条件之一：一是，房屋产权仅登记在夫妻一方名下，且第三人知道登记的产权人有配偶，但第三人已征询该配偶的意见，该配偶明确表示同意的；二是，房屋产权仅登记在夫妻一方名下，而第三人不知道也不应当知道登记的产权人有配偶；三是，第三人虽然明知或应当知道房屋是夫妻共有，但是有公证书等证明是夫妻共同出售的。

　　三、对过错方缺乏必要的制裁措施

　　通过上述可知，当出卖的是夫妻仅有的一套共同共有的住房时，配偶不仅遭受财产上的经济利益受损，而且生存权等人身权也会受到侵害。如何弥补配偶一方合法权利遭受的损失？对过错方如何采取制裁措施？

　　我国的法律并未规定使受害配偶获得充分的权利救济的制度，对过错方缺乏必要的制裁措施。依照《婚姻法司法解释（三）》第11条第2款、《婚姻法》第46条与《婚姻法解释（一）》第29条之规定可知，我国实行的是离婚时过错赔偿制度，即权利受到侵害的无过错配偶请求损害赔偿必须以离婚为条件，否则无法获得有效的权利救济。由此，我国婚姻法对婚内侵权多采取婚内自我解决的调整方式。要么权利受损害一方配偶的宽容和理解免于对过错方的制裁，要么是选择牺牲婚姻来主张自己的权利，这样使得无过错方配偶可能既遭受了财产损失，又失去了婚姻，经济与感情受到双重创伤，很多人只得选择无奈的妥协，以求达到维护婚姻稳定的目的。而通过妥协换回的婚姻稳定往往只是一种表象，以牺牲公民的合法权益为代价换取不和谐的、假象的稳定的法律制度也是一种恶法。法律对制裁婚内侵权规定的空白，实质上是对其纵容，使婚姻中过错的一方肆意侵害无过错配偶合法利益有机可乘、有恃无恐，最终导致夫妻关系实质的不平等。并且，不增设婚内侵权民事责任制度来弥补受害配偶的损失，容易激化夫妻矛盾，引发家庭悲剧，进而不利于社会的整体和谐稳定。因此，我国应当根据实际情况，及时承认、确立婚内财产赔偿制度。《婚姻法解释（三）》可修改为：“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失的，婚姻关系存续期间或离婚时另一方请求损害赔偿的，人民法院应予支持。”

　　当夫妻之间实行约定财产制或有个人独有财产时，可以由过错方用其个人财产对配偶进行赔偿。当其个人财产不足以承担全部赔偿责任时，采取夫妻共同财产分割制度。依据《物权法》第99条之规定，共有人有重大理由需要分割共同财产的，可以请求分割共同财产，该规定在适用主体上并未夫妻双方排除在外。同时，《婚姻法司法解释（三）》第4条也为了婚内分割夫妻共有财产提供了法律依据。

　　当过错方的个人财产不足以承担赔偿责任而分割夫妻共同财产时，又存在过错方在夫妻共同财产中所占份额足以承担完全赔偿责任与不能完全承担赔偿责任两种情况。针对前者，基于保护受害配偶一方的利益，避免部分赔偿是受害方自己对自己的赔偿，在分割共同财产时，法院应当先对全部共同财产平分为二，再用过错方分得的财产对受害方承担赔偿责任。对于后者，过错方偶无力承担完全的赔偿责任，为了维护家庭关系的稳定，并尊重、保护受害方的权利，可由夫妻双方协商解决，协商不成，人民法院可以宣告撤销原夫妻间设立的共同财产制，变更为分别财产制，以有便于解决夫妻财产冲突。

　　参考文献：

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　　文/龙海奇