论不动产善意取得制度与完善

　　【摘要】我国《物权法》虽已实施了七年，但对于不动产是否适用善意取得制度，各界学者对此还有很大的争议，本文从权利价值以及法理角度分析了不动产适用善意取得制度的不合理之处，同时也对我国的不动产善意取得制度的完善提出了一些建议。

　　【关键词】不动产；善意取得；合理价格；无权处分

　　一、不动产善意取得的概念与构成要件

　　善意取得是，又称即时取得，是指无权处分人在不法将其占有的动产或不动产让与第三人后，如果该受让人在取得该动产时是善意的，并支付了合理的价款，按照法律的规定，应当登记的已经登记，应当支付的已经支付，则该受让人取得该动产的所有权，原权利人不得向受让人要求返还的法律制度。善意取得制度规定，原权利人只能向无权处分人要求返还动产或者不动产，或者向其追偿，要求赔偿损失，而不能向第三人主张所有物返还请求权。该制度侧重的是对善意第三人利益的保护。

　　在我国传统民法中，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产，直到2007年我国《物权法》出台，在其第106条中明确了不动产善意取得制度。并规定了不动产善意取得的要件，包括以下几点：1、善意取得的前提是无权处分：2、受让人为善意。即受让人在受让该动产活不动产时是善意的，其不知道或者不应当知道该动产活不动产所有权有瑕疵；3、受让人支付了合理的价款；4、转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付了。

　　二、我国应不应该适用不动产善意取得制度

　　虽然我国《物权法》106条已经明确的规定了不动产适用善意取得制度，但是根据国外的经验以及司法实践中的适用，人们对不动产应不应该适用善意取得制度仍有很大的争议。笔者将从以下几点进行分析。

　　1、从权利价值角度进行分析判断

　　有一个案例，是一个不孝子偷出了父母的房产证、身份证，然后将二老唯一的安身之所卖给第三人赵某，两老人向法院提起诉讼，但根据不动产的善意取得制度，赵某获得了房屋的所有权，后赵某持着变更后的房产证在一个大雪夜将二老赶出了家门。在不动产的案例中，涉及的房屋不动产价值较大，有些人集毕生的积蓄才能买得起，衣食住行是人生活的基本需求，居住权直接关乎着人的生存。所以居住权是人权化的物权，原权利人的居住权与第三人的所有权之间的价值比较，就演变为人权化的物权与物权的价值比较，很显然前者比较重要。故从保障人权利益来考虑，人权化的物权应当优先于单纯的物权予以保护，“买卖不破租赁”规则亦是该权利价值分析与判断结果的印证。

　　2、从法理的角度分析判断

　　善意取得制度是以保护善意的、无辜的受让人在交易过程中的利益安全。受让人的“善意”在该制度中成为获得所有权的主观核心要件。但在前面提到的案例中，老两口对房屋买卖的交易是完全不知情的，同时也不存在任何的过错，那么原权利人也是善意的，无辜的，那么法律优先保护了受让人的“善意”，却不保护原权利人的“善意”，这样是否与我国现法所规定的“中华人民共和国公民在法律面前一路平等”相违悖。同样的，随着我国社会经济的发展，房价的飙高，不动产动辄就是几十万，几百万，所以在司法实践中更应该谨慎行事。笔者认为原权利人与受让人均为“善意”，且原权利人自始至终未参与交易，受让人参与了整个交易过程，应当由受让人来承担交易的风险。

　　三、我国善意取得制度的完善

　　我国善意取得制度可以按照其构成要件进一步完善。

　　1、将无权处分人范围缩小

　　根据2013年某位学者的抽样调查显示，我国的不动产善意取得案件中多涉及的是家庭的纠纷案件。所以应当将“无权处分”人的范围缩小化，不能简单地等同于“没有处分权的人”，可以做狭义的解释，无权处分人为不动产登记在本人名下的，具备所有权的外在形式特征，但不具备实际处分能力的人。在这种情况下，受让人及时尽到了自己的审查义务，但由于登记簿的公示公信效力，也很难发现不动产所有权的瑕疵，所以在这种情况下应当着重保护受让人的利益。

　　2、细化“善意”标准

　　我国上善意得制度要求受让人只要在获取所有权时不知道或者不应当知道该所有权有瑕疵就可以适用善意取得制度，但在司法实践中很难确认，所以应当将“善意”的标准细化。可以包括：2.1“一般人”标准，即一位普通的完全民事行为能力人针对房屋买卖中的外在表象能否辨识转让人属于无权处分人，若能辨识，则推知受让人恶意；2.2“利害关系”标准，即转让人与受让人之间有无影响交易的利害关系，如果有，一般应推定受让人知悉交易内幕，则推知受让人恶意；2.3“证据”标准，根据个案的特点，原权利人能以证据证明受让人对无权转让知情的，则推知受让人恶意。经上述任一标准检测，能推知受让人恶意的，则不适用不动产善意取得制度。

　　同时，因为登记簿的重要性为了避免登记机关工作人员与无权处分人的恶意串通，就应该对行政机关的登记行为进一步规范，首先，在审查登记人时，不仅要何时办理的呢过及过户的当事人全部到场，还应该对当事人的身份进行核实；同时，应对买卖交易的合同价格进行市场价格比较，若闵线超过合理的价格，应要求当事人对其进行重新评估；如果发现当事人与登记人员有利害关系的，登记人员应当回避。只有这样，才能让行政登记行为更好的体现其的公示、公信效力。

　　参考文献：

　　[1]教育部考试中心：《<国硕士研究生入学统一考试>法律硕士（非法学）专业学位联考考试分析》，高等教育出版社，2012年9月第一版。

　　[2]郑国强：《不动产善意取得制度实证研究——以房屋的善意取得为视角》，前沿，2013年第10期。

　　[3]王丽美：《不动产善意取得制度使用的反思及其完善——以三起房屋买卖酒疯为案例分析》，湖南社会科学，2013年第3期。

　　[4]张玉洁：《论不动产的善意取得制度》，法制博览（法制园地），2014年6月（中）。

　　文/孙霄