假借房产买卖之名行借贷之实民事纠纷现状及破解对策

　　【摘要】假买卖真借贷纠纷现象普遍存在给司法实践带来了新的亟需解决的难题，此类案件案情复杂，处理起来司法成本高，且存在一定的法律空白。本文通过该类问题现状提出破解对策，立法机关及司法机关等有关部门应尽快形成较成熟的意见以有效的指导审判实践，维护各当事人的合法权益。

　　【关键词】房产买卖；借贷合同；以房抵债；对策

　　一、虚假房产买卖实为民间借贷案件的现状

　　近年来，各地法院受理的多起房屋买卖合同纠纷案件中有相当一部分案件名义上是房屋买卖合同纠纷实际上却是民间借贷纠纷案件。目前社会上以此虚假房产买卖之名行民间借贷之实的现象已经普遍存在。借贷双方签订房屋买卖合同，借款人如不能及时还款，贷款人就要求借款人以房抵债。

　　综合笔者对上述该类案件的分析，该类案件主要存在以下特点。

　　1、案情复杂

　　此类案件表面上是房屋买卖合同纠纷，而实际上却是民间借贷纠纷。另外，该类案件往往还涉及许多其他的因素，例如买受人为了实现其取得房屋所有权的目的，但是因标的物即农村房屋只能在集体经济组织内部转让，因此可能会涉及到虚设的第三方当事人等等。

　　2、司法成本大

　　买受人及贷款人按照其与出让方即借款方于借款当时所签订的房屋买卖合同，提起诉讼，要求出让方履行该买卖合同上表明的交付房屋以及办理过户手续等义务。为了充分维护当事人的合法权益，法院无法简单地据此支持买受人关于取得该房屋所有权的诉讼请求，同时，更无法依据该房屋买卖合同认定当事人之间民间借贷的法律关系，亦无法认定民间借贷的具体数额。而买受人或者是贷款人为了维护自身的权益，便会通过其他的路径再次起诉，或者是提出上诉等等，因此，这类案件的司法成本是极大的。

　　3、法律规定不完善

　　这种类型的案件是近几年来随着人们法律意识的增强而逐渐出现的，而法律本身又具有滞后性，因此，目前并没有关于这一问题的明确的法律规定。因此，解决此类纠纷只能依据现有的关于房屋买卖以及民间借贷等民事法律规定或者是民事法律的原则性规定进行认定。另外，法律对此无明确的规定，也导致当事人在保障自身权利，采取救济措施时出现滥用法律的情况，从而导致案件情况更加复杂。

　　二、关于实为借贷名为买卖的合同的法律效力的分析与认定

　　首先，根据物权法第186条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。法律作出这样的规定，主要考虑在设立抵押权时，抵押人处于资金需求者的地位，一些抵押人出于急需，可能为了眼前的急迫需要，而做出不利于自己的选择。同时，这也是为债权人的利益考虑，如果合同订立后，因抵押财产价格缩减导致债权人无法满足债权，这对于债权人来说无疑也是一种损失。以上是法律关于禁止流押的规定以及法律做出此种规定的具体考量。可见，法律并不鼓励通过径直取得对方房产所有权的方式来实现债权。

　　其次，该房屋买卖合同的订立显然不是当事人的真实的意思表示。意思表示真实是民事法律行为的构成要件，在《民法通则》及《合同法》等民事法律中均有关于因意思表示不真实而导致合同效力存在瑕疵的规定。例如，关于重大误解，欺诈，胁迫的规定等等。因此，意思表示不真实的合同也不应该是合法有效的。

　　综上，通常来讲，此种合同的效力是存在瑕疵的。由于此类纠纷往往还涉及一些其他的法律问题，如房屋买卖合同是否违反了法律的禁止性规定等等，因此，关于合同的效力问题也应具体案件具体分析。

　　三、关于名为房产买卖实为借贷纠纷的解决对策

　　加强普法宣传，提倡当事人各方在民事行为中遵守诚实信用的原则。随着时代的进步以及经济的发展，人们的法律意识虽然已有较大程度的提高，但是大致上均集中于如何维护自身的利益，而其自身的法律信仰，法律理念仍然非常薄弱，且对一些法律规定也并不是十分了解。因此，这需要司法机关以及居委会等有关部门互相协作，向辖区内的人民群众进行有效的普法宣传以有效减少不必要的纠纷，节约司法成本，促进社会的和谐与稳定。

　　完善相关的法律规定，出台相应的司法解释，以有效的指导司法实践。随着经济的不断发展，人们的经济活动也越来越活跃，关于此种假买卖真借贷的案件日益增多。但是，现实情况下，我国相关法律法规仍然规定的并不完善，导致法院在审理过程中进退两难，因此，立法，司法，行政等有关部门应该针对该类纠纷的复杂性展开研讨，以形成针对此类案件应如何进行审理及认定的明确的法律规定或者是司法解释，以有效地指导审判工作。

　　关于实为借贷而名为买卖合同的效力问题，大致有以下几种途径认定合同效力的瑕疵问题。第一，合同并非是当事人的真实的意思表示，不符合合同的生效要件，因此，该合同不发生法律效力；第二，合同违反了法律的禁止性规定，应为无效；第三，赋予当事人一方解除该合同的权利；或者是通过其他的途径来解决这一合同效力的瑕疵问题。但是，具体应以什么样的方式来认定此类合同的效力问题更合理，还有待研究和探讨。

　　参考文献：

　　[1]张英.论房地产抵押权的设立登记及案例分析[J].科技与企业，2014年8期

　　[2]储成凤.浅议流质契约的解禁[J].山西省政法管理干部学院学报，2013年1期

　　[3]孙晓琳.关于隐性房屋买卖合同纠纷的审理问题研究[J].房地产导刊，2013年7期

　　[4]杨海松.关于农村房屋买卖合同纠纷成因及对策的调研[J].法制与社会，2013年13期

　　文/李佳阳

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……