物权登记与法定公证制度

　　【摘要】现行的物权登记由于形式审查难以保证其登记内容的真实性，将法定公证制度引入到物权法中作为物权登记的一项前置程序是解决这个问题的可行办法。此外，由于我国公证机关拥有专业的业务水平和高水平执业群体，以及良好的赔偿制度与责任保险制度，为其被引入物权登记提供了可靠的保证。

　　【关键词】物权登记；公证制度；形式审查；实质审查

　　一、物权变动与法定公证的关系

　　物权登记是国家专门的登记机关经当事人申请，将不动产物权和其他一些重要的动产物权的变动情况记载于专门的登记簿上用以供社会查阅的制度。对不动产以及相关的动产进行登记的目的在于实现物权变动的公示，使得当事人以及利害关系人均可以查阅到物权的变动状态，从而减少交易的风险程度。目前，物权登记的审查分为两种，一种是实质审查，一种是形式审查。其中，实质审查指的是登记机关对引起物权变动的原因进行审查，其能防止登记权利与真实权利出现不一致的状况，也能在最大程度上防止物权登记的公信力所带来误导买受人的可能性。而形式审查是指登记机关审查当事人的物权变动的情况时，不需要对其引起物权变动的原因进行审查，而只需审查所需的材料是否齐全，属于一种形式上的审查。

　　从大陆法系近代物权登记制度的历史沿革来看，在刚开始建立物权登记制度的时候，以法国和德国为代表的国家采用的是实质审查。但是，实质审查在适用过程中出现了很大的弊端。一方面，其不仅增大了登记机关的工作量，降低了登记机关的工作效率，而且延长了当事人的交易时间，增加了交易成本，使社会总成本增加，在一定范围内影响了社会经济的发展繁荣。另一方面，登记机关为了避免被追究因过错带来的责任，在进行登记审查时往往注重追究细节，过多干预当事人的隐私，导致当事人的不满。最终，实质审查因为其固有的弊端被法德为代表的大陆法系的国家所摒弃。然而，保证物权登记为真实也是不容忽视的一点，面对如何在适用形式审查的同时能保证物权登记的最大限度的真实这一问题。许多大陆法系国家将法定公证制度引入到物权法中，作为物权登记的一种前置程序。一般做法是在物权登记提出之前，当事人债权契约关系已经由公证人提前进行了实质性审查，而登记人员依据公证人出具的公证书，只对物权变动进行形式审查，符合形式要件之后予以登记。这样的优点是登记的程序迅速、简便，登记的准确性能得到巧妙的调和兼顾。例如，德国不动产登记从形式审查主义转变到实质审查主义并没有导致大量错误登记，不动产的公信力也没有降低，其原因就是在不动产物权变动过程中引入了公证制度。

　　二、对物权登记引入法定公证的必要性

　　物权登记不仅要保证当事人在发生债权债务关系时的自由权和隐私权，还应保证物权登记内容的真实性。实质审查主义有利于保障物权变动登记的真实性，却有可能损害了公众的隐私，增大了交易成本。而形式主义审查虽然提高了效率，保护了当事人的隐私，却不能有效保障物权变动登记的真实性。两者之间的矛盾显而易见。根据各国在实践上的经验，将公证制度作为一种法定制度引入到物权法中是解决这种矛盾的可行之法。其要求就是在立法时将公证制度的实质审查作为一种制度予以规定。具体内容是将公证审查作为一种前置程序置于物权登记之前，由公证机关先对由于继承、赠与、遗嘱、合同等引起不动产物权变动的民事法律关系和其他原因行为予以确认，从而完成对物权登记前的实质性审查。之后登记机关以公证机关的实质审查所出具的公证文书为依据进行形式上的审查。

　　这种方法将公证制度与物权登记很好地衔接，既能保证物权登记的真实性，也能降低当事人的交易成本，提高效率。然而，公证制度在我国的物权法中却没有起到该有的作用，《物权法》在立法时并没有充分考虑不动产的特殊性及公证制度的预防、引导、事前纠正功能，没有充分认识到公证人在不动产物权变动，特别是不动产登记过程中发挥的重要作用和不可替代性。我们应当意识到，法定公证的运用能够最大的保证市场交易的安全，提高交易的效率，同时弥补登记制度的不足，将公证制度引入物权法是十分必要的。

　　三、物权登记引入法定公证制度的可行性分析

　　对于我国目前的司法以及行政领域的实践来说，将法定公证制度引入到物权法中是符合实际情况的的，其主要体现在以下几个方面：

　　1、公证机关的服务意识的增强为引入法定公证制度创造了必要条件

　　自我国2000年公证行业改革以后，我国的公证机关已逐步进行改革，从国家行政机关过度到事业单位性质以及合伙性质的公证机关，这种适应市场经济的体制保证了公证机关的执业活动不会过多地受行政机关的约束和支配，减轻了执业活动的行政干预度。同时，在公证行业改制后，公证机关的服务意识显著增强。在物权登记与公证的情况下，民众更倾向于选择服务意识较强的公证机构。

　　2、较高的法律专业业务水平以及高水平的职业群体为法定公证制度的引入提供了可靠保障

　　依据《公证法》第11条之规定，我国公证业务的范围包括合同、继承、赠与、财产分割、招投标、婚姻公司章程、证据保全等各个方面。其几乎涵盖了物权登记所涉及的所有内容。自八十年代恢复公证制度以来，公证机关已经积累了丰富的实务经验和较高的信誉度。这说明公证机关完全有能力对不动产物权变动进行实质的审查。此外，由《公证法》第18条至第20条我们可以看出，我国公证法对从业公证员的业务水平的要求明显也比较严格。自公证改革开始，我国的公证员队伍大幅度推进法律职业化改革，公证员准入制度已经与大陆法系的代表性国家接轨，法律要求执业公证员必须通过国家司法考试，这使得其与法官、检察官以及律师的执业资格处于同一起跑线。因此这个群体已经有足够的法律素养和业务能力完成物权领域内的各类公证。

　　3、公证赔偿制度和公证责任保险制度为法定公证制度的引入提供了救济机制

　　我国《物权法》第21条明确了登记机构的赔偿责任，但是我国的登记机构被定位为政府部门，所以其登记行为属于行政行为，这意味着中国的登记赔偿属于行政赔偿。但是我国对行政赔偿的限制诸多，尤其是当双方当事人处于不同的地位时，弱势一方的权利很难得到保障。且我国民众历来对民告官的行政诉讼存在一定的恐惧心理，这一定程度上减少了当事人提起行政诉讼的机率；即使提起，往往也拿不到合理赔偿，且由于法院的独立性还有待提高，就会出现当事人受到种种压力而撤诉的现象。因此这种行政赔偿性质的登记赔偿是很难切实保护到当事人的合法权益的。而所谓公证赔偿是指公证机构及其工作人员在执业过程中违反法律、法规和规章的规定，对侵犯公证当事人及有关利害关系人的损害所实行的赔偿。这种赔偿理论上属于一种民事赔偿。我国《公证法》第十四条规定：“公证机构应当建立业务、财务、资产等管理制度，对公证员的执业行为进行监督，建立执业过错责任追究制度。”第十五条规定：“公证机构应当参加公证执业责任保险。”由此得知，我国相关的法规在规定公证员过错责任的同时，还设立了公证责任赔偿金制度。有公证责任保险制度与公证赔偿两者共同作为公证行业补偿制度的后盾，公证行业成为了可以以独立的身份向社会承担法律责任的行业，从而使当事人因公证错误所产生的损失的赔偿，从制度上得到保证。这也有利于市场交易的安全。

　　四、结语

　　物权法中的物权登记制度已经不能满足于现实的需要，各国为了完善物权登记制度的弊端，都在努力的修正自己的法律，将公证制度作为一项法定制度前置于物权登记。而我国正处于法制现代化的建设时期，应当结合国情，以保障人民的合法权益为本，跟上时代发展的步伐，针对物权法的不完善之处，借鉴他国先进经验，将法定公证制度引至物权法中，从而能真正的做到保障民生。

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　　文/李荣