论当前我国住房问题出现的深层次原因

　　【摘要】房地产，一方面作为一种产业，它具有非常强的关联性，关系到与其相关的钢铁、水泥、装潢等许多产业，因而房地产产业的健康发展关系到整个国民经济的稳定和发展。另一方面它又是人民关心的住房问题，关系国计民生。所以政府非常重视，出台了廉租房、经济适用房等许多优惠政策，限制房价过快增长，解决广大居民的住房难问题。但是这些宏观调控措施始终没有彻底解决房价过高的问题。

　　【关键词】住房问题；房价；房地产；原因

　　改革开放以来我国住房制度改革已经取得了很大的成就，人民住房条件得到了巨大改善。但是目前中国城市房价过高，住房问题已经成为与医疗、教育相并列的横亘在中国人民面前的新三座大山。下面笔者将分析当前中国住房市场的主要问题并提出相关的解决对策。

　　一、问题

　　1、住房分配不公

　　同时我国住房市场还存在着住房分配不公的问题，这与我国当前收入差距扩大有关。当前商品住房市场的需求主体是收入相对较高的城镇家庭。一方面，高收入者拥有多套住房，甚至将购买房产当做一种投资，而另一方面低收入者即使攒一辈子钱也买不到一套属于自己的房子。尽管经济适用房的价格相对较低，但一个显著的事实是低收入家庭依然没有能力购买经济适用房。这种深刻的不平等更加剧了由于收入不同而引起的社会地位的不平等。

　　2、供不应求与供过于求并存

　　这主要表现在商品房的大量空置和经济适用房的供应严重不足。市场上对高档房屋的过量供给和对较低房价的经济适用房的供应不足，不仅造成巨大的浪费，而且增加了经济和金融风险，对经济的持续发展造成严重的不良后果。一方面从供求的总量关系看，包括基本建设、商品住房、经济适用房等在内的供给长期慢于潜在需求，居民总体的支付能力较强，因而有效需求旺盛；供不应求将是住房市场的常态。另一方面从供求的结构看，当前我国住房市场上主要是大中户型，城市住房空置率非常高，商品住房的户型过大可能导致结构性的供过于求，特别是考虑到不同家庭的收入状况，则更是如此。

　　3、市场化与行政化的矛盾

　　当前我国住房市场还没有处理好市场化与行政化的关系。一方面，我国改革开放以后实行市场经济体制，市场调节其基础性作用，房地产作为关联性如此强的产业在这种大背景下自然也免不了进行市场化改革。过去单位制下，单位如同基层政府，解决包括住房、教育等一切问题，负担过重，不利于企业发展。而且在这种状况下居民住房条件极差，单位之间不平等现象严重，单位内部也会出现许多腐败现象。所以必须进行市场化改革。另一方面，住房问题关系国计民生，在我国市场经济体制还不够健全的情况下，如果单靠市场优胜劣汰的竞争机制，将进一步拉大收入差距和社会不平等。必须进行宏观调控，政府出面解决住房问题。但是如果现在住房行政化，那么难免让人怀疑当初住房市场化改革的必要性。而且政府用行政手段也难以解决住房问题反而陷入两难境地，一方面为满足人民住房需求，对居民购房进行补贴或提供优惠政策势必导致居民购房需求上升，房价上涨，如果增加住房供给又会导致城市扩张，农业用地减少，而且也很难保证低收入人群能够买的起。另一方面如果严格控制房价，又会导致房地产市场不景气，银行面临金融风险，地方经济发展受限。

　　二、原因分析

　　既然我国住房市场出现了如此多的问题，那么其深层次的原因是什么呢？笔者将按照房地产开发的过程来分析到底是什么原因导致房价居高不下的。又是谁成为了房价虚高的推动者。

　　1、土地出让

　　在土地出让这一环节中，有许多推动因素使得土地出让金无疑成为大城市出现天价房的重要原因。

　　1.1 地方政府土地财政

　　“在房地产迅速发展中形成了以地方政府为中心，主要包括财税部门、建设房管与国土部门等主张扩张性房地产政策的次级网络。在房地产发展中受益的是地方政府，在一定程度上，推动房地产投资和房价上涨，是地方首长追求政绩最大化和国家片面强调GDP等经济指标双重激励的必然结果。按照《土地管理法》的相关规定，地方政府可以获得国有土地出让收入的70%，这一规定成为地方政府推动房地产发展以便获得更多财政收入的重要动力。”这就使得土地出让成为地方政府获取财政的重要来源，也是发展城市经济的重要途径，更是改善市容市貌建立政绩的重要手段。这就是为什么房地产投资过热甚至出现暴力强拆的现象、房价居高不下以及宏观调控措施难以起到实质作用的重要原因，因为它关系到地方利益，房地产背后是一个庞大的既得利益团体。

　　1.2 城乡差距

　　当前我国住房问题主要出现在大城市，而在广大农村则根本不存这样的问题。在笔者看来城市住房问题出现的根本原因就是由于我国长期以来城乡和区域发展的不平衡，为了获得更好的就业、医疗、教育资源，城市化趋势尤为明显，人口集中在东部地区大中城市，导致土地价格急剧上升，城市住房供不应求，房价虚高。而在广大农村却出现空巢现象，甚至有些农村已经消失。

　　2、银行贷款

　　房地产开发成为各商业银行重要的贷款业务，是银行资产和盈利的重要渠道。房地产市场的繁荣对于商业银行来说是有利的，因此会不顾一切地将资金投入到房地产行业中。同时由于我国城市人口较多，土地紧缺，房地产开发一般都是几十户的高层楼盘，需要大量资金，因此导致当前房地产企业的负债率极高，而房地产开发利润又很高，可以说是一本万利。所以银行与房地产的结合一方面可以增加供给，但另一方面也助长了房地产过热。“由于现有银行管理机制尚不健全，对金融风险的控制力度不够，加之各地商业银行在一定程度上会‘追随’地方政府的发展政策，房地产业的非理性发展和投资过热会给银行带来巨大的风险，造成潜在的损失。”

　　3、住房交易

　　在此过程中存在的问题主要是住房分配不公。主要是由于以下原因：

　　3.1 收入差距。收入差距过大，导致高收入者手中掌握较多房产并将购买房产作为投资方式，大量楼房空置，资源浪费。而普通居民则面对高不可及的房价只能望洋兴叹。甚至房价的高低已经影响到离婚率，在某种程度上房价与离婚率成正相关。

　　3.2 权力寻租。由于我国行政体制不够完善，政策执行缺乏有效的监督，因此中央出台的住房优惠政策难免遇到权力寻租，成为地方利益集团的战利品。本来是惠及民生的政策到地方执行过程中却变了味儿，不仅治不了病还有许多副作用，不禁让人感叹道高一尺魔高一丈。

　　三、对策分析

　　1、缩小区域城乡差距

　　既然导致房价虚高的根本原因就是因为区域城乡发展不平衡，那么要想从根本上解决房价过高的问题就必须缩小差距。当前我国区域城乡差距非常明显，甚至也是导致收入差距过大的重要原因。社会资源主要集中在东部大城市，即使西部或者基层农村小城镇有再大的房子没有配套设施，没有社会资源，恐怕也没有人愿意去。因此缩小区域差距，消除城乡二元体制，发展小城镇，成为了迫切需要解决的问题。但是这是一个漫长的过程，不是可以一蹴而就的，还需要其他更加立竿见影的手段。

　　2、完善市场机制

　　既然中国已经走上了中国特色社会主义市场经济的道路，就不能再走回头路了。出现问题必然与市场经济有关，但决不能因噎废食退回到行政化时代。因此解决问题不应该用行政命令的手段，而应当着力于如何完善市场经济体系。目前房地产市场许多方面还不够成熟。目前住房市场还没有真正实现信息化和市场化，往往在楼盘还没有建成之前就已经有许多居民购房了，而其他居民却还蒙在鼓里。其次房地产市场是卖方市场，存在虚假广告、不公平交易的情况，因为房子的建材质量等相关信息只有建造方和开发商知道，消费者即使知道也很难辨别真伪，难以真正实现市场竞争。

　　3、改善行政化手段

　　解决住房问题应该以市场为主，行政为辅。没有相关的配套措施和健全的行政体制和市场体制，出台的惠民政策只能是负面效应更大，难以起到实质性的作用。反而因为政府管得太宽，里外不讨好，一方面措施不力，引起民众不满，对政府失去信心，另一方面触及到地方政府利益，执行不力或者上有政策下有对策，同时也制约了地方政府发挥积极性和创造力，创造更加有效的措施，引起地方政府不满。

　　4、转变观念

　　解决住房问题当然不是政府一个人的事，也是社会和个人的事，因此政府可以尝试与企业、民间团体、公益组织等合力解决问题，放权给社会和民间。同时民众也应转变观念，提倡租房生活而不是贷款也要买房做房奴，把自身束缚在工作上，把一生的积蓄贡献给银行，失去了享受生活的权利和自由。同时选择二线城市定居，或者去西部创造一片广阔天地。

　　参考文献：

　　[1]白钢，史卫民.中国公共政策分析.[M].第一版.北京.中国社科院出版社.2006年。

　　[2]满燕云，隆国强，景娟.中国低收入住房：现状及政策设计.[M].第一版.北京.商务印书馆.2011年。

　　文/程俊英

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