浅析《婚姻法解释（三）》中有关房产权属争议的问题

　　【摘要】2011年8月13日开始实施的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称“司法解释三”）共19条，内容涉及夫妻一方个人财产在婚后产生的收益的权属界定、婚前或婚后房产赠与、婚后父母出资为子女购买不动产的权属界定、婚前一方贷款所购不动产离婚时的处理等内容。《婚姻法解释（三）》之所以在社会各界广受关注和热议，因为其明确规定了该如何处理离婚纠纷时涉及的财产问题，最重要的就是不动产权益的处分和分割问题。

　　【关键词】婚姻关系；权属界定；房产；离婚

　　一、《婚姻法解释（三）》制定的背景及主要内容

　　婚姻法司法解释（三）开始实施，其核心内容直指当今社会婚姻家庭纠纷中的主要问题即离婚时房屋权属的认定。这一司法解释受到全社会的广泛关注，其中关于“父母给儿子买房媳妇是否能分得财产”的规定，更是引起广泛的热议和争论。我国1981年1月1日起实施的《婚姻法》在2001年时进行了修正。修正后的《婚姻法》共6章，51条。作为调整婚姻家庭关系的基本法律，《婚姻法》这为数不多的条文显然不足以具体解决纷繁复杂的婚姻家庭纠纷案件以及不断出现的新情况、新问题。此后，最高人民法院分别通过了《婚姻法解释（一）》、《婚姻法解释（二）》和《婚姻法解释（三）》，对《婚姻法》在适用上的一些具体疑难问题作出了相应的解释。

　　二、婚前一方贷款所购不动产离婚时的处理问题

　　1、《婚姻法解释（三）》第十条的规定

　　《婚姻法解释（三）》的规定中一个令人关注和争议的房产问题是有关婚前一方贷款所购不动产离婚时如何处理的规定。该解释第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款《婚姻法》第三十九条规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”本条的意思为：一方婚前用个人财产购房，并以个人名义在银行办理贷款，且房产登记在自己名下的，分割时先由双方协商，若双方协商不成的，原则上将房屋判给登记方，未归还贷款的债务由登记一方承担。但对于婚后共同还贷及其增值的部分进行分割。

　　在该条规定出台之前，对于婚前一方贷款购买、婚后共同还贷的情况，在离婚时一般遵循原则：一是将房产认定是个人财产；二是认定为夫妻共同财产。《婚姻法解释（三）》显然是采取了第二种做法。物权法规定办理了房产证才算是取得了房屋所有权，但一方的婚前财产为夫妻一方的财产。

　　2、理论界和审判界的观点

　　2.1 婚前取得房产证的财产系个人财产

　　认为婚前取得了房产证的才是婚前个人财产。笔者认为这种字面理解是对法律宗旨的误读。其实，根据购房合同的可预期利益必然将取得房屋所有权，因此婚前签订购房合同并支付购房款的房产为个人财产，现在我国法院的实践中也是这样审判的。《婚姻法》同时规定一方的婚前债务是夫妻一方的个人债务，婚姻登记之后如果继续偿还债务就是以共同财产偿还个人债务，因此对婚后还贷的部分仍然应当参照共同财产进行分割。《婚姻法》“司法解释三”征求意见稿关于婚前贷款购房问题并没有作出颠覆性的规定，只是将现行的实践做法作出了明确具体的规定。

　　2.2 一方婚前贷款所购房产可转化为共同财产

　　有观点认为，可以在不违反《婚姻法》总的规定的前提下，将原来的一些有关房产处理的具体规定进行有条件的“回归”。具体而言，对于一方婚前贷款购买的房产，婚后夫妻共同居住达一定年限，且共同还贷额达房产现值一定比例以上的，在离婚时可将其作为夫妻共有财产来进行分割。分割时，因婚前购买房产所支付的首付款应视为“一方的婚前财产”，从房产价值中先行扣除。当然，考虑到物价上涨、购买力下降等因素，对于支付首付款的一方，可以根据首付款购买力下降的程度，给予其相应的补偿。如此则既不违反《婚姻法》关于一方的婚前财产为夫妻一方财产的规定，同时又充分考虑到了婚姻关系的身份性特征以及房产对于婚姻家庭关系的特殊意义，做到了“法理”与“情理”的有机结合，从而达到夫妻个人利益与婚姻家庭利益的均衡。

　　3、实践中对于婚前一方贷款所购房产权属的认定

　　3.1 一方婚前全额付款的房屋归属

　　一方婚前全额付清房款，并在婚前完成房屋权属登记的，此房屋应属一方婚前的个人财产，此无争议。但是，一方婚前全额付清房款，在婚后完成权属登记的，如果严采登记要件主义，将该房屋认定为夫妻共同财产，离婚时对方可分得一半，则对付清全款的一方必然不公，毕竟房屋的对价其已全额付清，登记仅仅是补办而已。而且，登记行为何时发生，还有赖于开发商的配合，并非一方当事人所能为之。此种情形下，将房屋认定为付清全款一方的个人财产，较为公允。

　　3.2 夫妻一方按揭所购房屋的归属

　　关于婚前一方按揭房屋的归属，《婚姻法解释（三）》作了较大的改动，第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理，不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。关于此条，有以下几个问题需要明确：

　　3.2.1 一方婚前付清首付款，剩余款项向银行按揭，但在婚前完成房屋权属登记，而后双方结婚，并共付按揭款的，应当认定为一方婚前的个人财产。一方面房屋物权登记时间完成于婚前，另一方面，此房屋的对价实际上在双方结婚前已由贷款银行一次性付清，所谓的按揭分期付款，仅仅是购房者对银行而言的。实际上，在购房人付清首付款后，办完按揭时，贷款银行已经替购房者一次性付清了该房屋所有剩余款项，按揭分期付款仅针对贷款银行而言，对开发商而言，是一次性收到房屋对价取得时间来看，此种情形下，都应将房屋认定为一方婚前的个人财产，至于另一方所付的按揭款及其对应财产的增值部分，可作债务处理，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　3.2.2 一方婚前付清首付款，剩余款项向银行按揭，婚后双方共付按揭款并完成房屋权属登记，如果权属登记于付清首付款一方名下的，也应当认定该房屋为产权登记一方名下的个人财产，法理同上。虽然房屋物权登记于婚后，由于是按揭付款，房屋的对价其实已在婚前付清，将其认定为一方个人财产，较为公平。同样，另一方所付的按揭款及其对应财产的增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。在以往的司法实践中，此种情况，法院通常将房屋认定为夫妻双方的共同财产，《婚姻法》解释三对此进行了明确，有利于司法实践评判标准的统一。

　　3.2.3 无论是婚前一方付清房屋全款，还是一方婚前付清首付款，而后用夫妻共同财产还贷的，如果房屋物权登记于夫妻双方名下的，应当将其认定为夫妻双方的共同财产。此种情形，通常是婚前一方签订房屋买卖合同，而权属登记时却出现了另一方配偶的名字。显然，在申请房屋权属登记时，夫妻双方是共同申请登记的，表明此房屋的归属是经夫妻双方同意而为之，遵从约定优先、意思自治原则。此种情形，将房屋认定为夫妻双方的共同财产更具正义。《婚姻法》第十九条条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产。以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

　　三、婚后父母出资为子女购买不动产的权属界定

　　1、《婚姻法解释（三）》第七条的规定

　　《婚姻法解释（三）》规定：男女双方父母为子女购房出资的情况，出资分为婚前出资和婚后出资两种情况。对于婚前出资，产权登记在出资人子女名下的情况，《婚姻法解释（三）》依旧是沿用《婚姻法解释（二）》第二十二条第一款的规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。此种情形原则上应认定为个人所有。明确赠与双方的除外；对于婚后出资，《婚姻法解释（三）》对此做出了变革，且引入了房屋产权登记作为重要指标。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条第二款的规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的个人赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。原则上视为对夫妻双方的共同赠与。而《婚姻法解释（三）》第7条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第18条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”根据该条规定，婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，属于夫妻一方的个人财产；而由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，则该不动产由夫妻双方按份共有。

　　2、浅析《婚姻法解释（三）》第七条

　　2.1 《婚姻法解释（三）》第七条第一款的浅析

　　首先，《婚姻法》第17条明确规定，夫妻在婚姻关系存续期间，因“继承或赠与所得的财产”属于夫妻共有财产。根据这一规定，婚后由一方父母出资购买的不动产，即使产权登记在出资人子女的名下，也应作为夫妻共有财产来加以认定。虽然《物权法》第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，但对于夫妻之间的财产权属而言，《婚姻法》较《物权法》应具有优先适用的效力，故不能单纯根据产权登记的名义来加以推定。

　　其次，《婚姻法》第18条第（三）项明确规定：“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”方能认定为夫妻一方的个人财产。换言之，对于婚后由一方父母出资购买的不动产，若要作为夫妻一方的个人财产，则必须得有“遗嘱或赠与合同”的明确约定，而不能仅依据产权登记名义来加以“推定”。况且《婚姻法解释（二）》第22条第2款也明确规定“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”这也再次表明婚后由一方父母出资购买的不动产，若要作为夫妻一方的个人财产，必须得由父母“明确表示赠与一方”。

　　此外，《婚姻法解释（三）》将父母出资购房认定为夫妻一方的个人财产，更多的是出于保护父母权益的考量，避免因离婚分割房产而损害到出资购房父母的利益。诚然，在处理财产问题上，理应维护父母的利益，《婚姻法》第2条第2款就规定了“保护妇女、儿童和老人的合法权益”原则。然而，“婚姻家庭作为社会的基本生活单位，仍然是社会的基础，保护婚姻家庭仍然是当代婚姻家庭法的重要任务。”而婚姻家庭关系是以夫妻关系为基础和纽带的，因此，维护夫妻之间的财产利益显然是维护婚姻家庭利益的重要方面。

　　2.2 《婚姻法解释（三）》第七条第二款的浅析

　　对于第2款规定，则是“将婚内房产‘共同共有’与‘按份共有’‘混淆’了，动摇了作为特殊身份关系主体的夫妻对婚内所得财产共同共有（约定除外）的法理基础。”毕竟婚姻关系具有很强的身份性，在婚姻关系中，财产关系是基于身份关系而产生的，是依附于身份关系之上的。因此，在处理夫妻财产问题上，不能完全根据物权法的原理来作出规定，而应根据婚姻法伦理性的特征，体现出其“身份法”，而非“财产法”的本质属性。否则，缺少了婚姻伦理基础，将夫妻之间的关系单纯地视为财产契约关系，则无异于将婚姻共同体沦为“合伙企业”，从而影响到婚姻家庭关系的和谐与稳定，不利于男女平等原则的贯彻和养老育幼的家庭职能的发挥。况且根据《婚姻法》的原则和具体规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共有财产，对于由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，也应作为夫妻共有财产来加以认定。若双方父母希望夫妻对不动产按照双方父母的出资份额按份共有，则完全可以通过协商的方式将其明确为按各自父母的出资份额实行按份共有，而无需通过司法解释来对其作出规定。

　　文/严泽岷

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