住宅小区地下人防车位权属之争

　　【摘要】住宅小区开发商普遍会建设地下停车位，而住宅小区地下人防车位所有权归属却不明朗，法律、法规都存在空白，甚至相互冲突，各地司法裁判不一。开发商和业主固执己见、久持不下。本文试图从不同阶段的权属争议入手，采用“公物二元产权理论”剖析人防车位的所有权归属问题，将人防车位上的行政地役权与私法物权剥离开来，提出分别由公法和私法调整的解决途径。

　　【关键词】住宅；车位权

　　人防工程基本包括两类，一类是指国家出资修建的军用设施；另一类则是一种非政府机构或个人，在和平状态下，结合民用建筑修建的地下室（简称结建人防工程）。本文所指的人防车位，是指由后者改建的地下停车位，是由开发商按照国家有关规定和城市人防工程规划结合民用建筑建设。根据我国相关法律规定，所有住宅小区都必须依法修建人防工程1。这也使人防车位的权属争议成为一个普遍的问题。

　　一、人防车位“身份”尴尬，权属不明

　　小区地下人防车位“身份”特殊，它既是开发商投资兴建的车库、车位，在和平时期作为停放车辆使用；又是国家人防工程的一部分，战时可用于防空避难。在这种情况下，开发商是否有权“出售”或“出租”人防车位？

　　生活中，小区开发商都将结建人防工程改造成地下车位，“出售”或“长期租赁”给业主使用。业主不但要支付人防车位的相应费用，而且由于人防工程的特殊性，无法像普通地下车位一样办理产权证书。在遇到拆迁等问题，业主“购买”的车位权益就难以保障。

　　《物权法》颁布后，虽然一定程度上解决了业主与开发商就小区地下车位的归属争议，但对于“身份特殊”的人防车位，仍旧没有明确。因为相关法律缺失，人防车位的产权不明晰。主管部门既无法强令禁止开发商出售，也无法对出售后的人防车位进行产权转移登记。主管部门、开发商和业主之间对人防车位的权利义务混杂不清，人防车位的维护和监督主体混乱，防空功能也得不到保障。

　　二、探寻人防车位所有权归属问题的解决途径

　　最主流的观点有国家所有、开发商所有和业主共有这三种。我们可以将小区住宅出售作为节点，将人防车位所有权争议划分为，“国家所有或开发商所有”和“开发商所有或业主所有”两个层面进行讨论。

　　1、区别国家所有和开发商所有。第一层面的所有权争议，即人防车位建成初始的所有权界定问题。

　　1.1 归国家所有并不妥当。首先，虽然开发商有修建人防工程的法定义务，但国家不能据此享有开发商修建的工程设施的所有权。国家所有模式有利于统一规划和建后管理，但也存在不利于平时利用的弊端。即使让投资者在平时享有使用、收益等权利，也无法满足开发商与业主之间、或业主与业主之间所有权流转的市场需求。其次，将免交税费作为国家的间接出资行为，过于牵强。开发商作为投资人，结合其开发的民用住宅投资修建了地下人防工程，若强制规定人防车位归国家所有，有失公允，也会挫伤开发商建设人防工程的积极性，最终会不利于人防事业的发展。

　　1.2 归开发商所有也有缺陷。若人防车位建成初始的所有权归开发商所有，的确能够解决所有权流转问题，保障投资人的权益。但对于人防工程的监督和管理都非常不利，人防功能将逐步弱化。将人防车位完全私有化，就会失去其防空设施的意义。

　　投资与管理的需要，导致开发商和国家都不可能完全退出人防工程的建设和使用过程。笔者认为，由结建人防工程改造的地下停车位，作为人民防空工程的一部分，明显具有公物权的特征；但在和平时期，因利用、转让等产生的法律关系，又属于私法物权的调整范围。

　　不妨引用“公物二元产权结构理论”2，认为公物之上都存在行政地役权（又称公共地役权）与私法物权并存的二元产权结构。行政地役权，即为了公共利益或公众利益的需要，使不动产所有者或使用权人容忍某种不利益或负担。3将地下人防车位理解为“公物”，人防车位的私法所有权归开发商所有，但在此私法权利之上设立“必须服从相关部门监督检查；必要时向所有人开放使用”等行政地役权。服务于特定公共利益的行政地役权，应优先于服务于私人利益的私法物权。而在行政地役权范围外，私法物权的权益正常行使、不受影响。

　　2、区别开发商所有和业主所有。开发商出售房屋给业主之后所有权的界定问题，属于第二层面的所有权争议。如果，坚持“谁投资、谁所有”的投资人观点让开发商拥有人防工程的原始所有权，那么接下来的问题是，开发商在出售房屋之后是否将所有权出让给了业主。

　　区别开发商所有和业主所有的两大主流观点是“公摊面积说”和“成本构成说”。“公摊面积说”：在房屋买卖合同中，结建人防工程属于“附属公共配套设施”，没有进行公共面积分摊。地下人防车位的产权没有因为房屋买卖而转移，所有权仍然是开发商享有。“成本构成说”：虽然房屋买卖合同中没有写明人防车位的费用，但人防车位建筑成本已经包含在建筑面积造价，等于将投资费用转嫁于业主，此时业主已经成为实际的投资者，所以业主享有所有权。

　　开发商与业主对小区人防车位产权的争议，是在开发商取得人防车位产权前提下的产权转移问题，完全是民法领域的问题，依照上文提及的“二元产权结构理论”，公物上的私法物权归属根据民法的一般原理确定即可。有约定的从约定，无约定的根据具体的民事法律规范来确定。“二元产权”解决了人防车位上的公物权难题，人防车位可以参考《物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”人防车位是由人防地下室改造而成，同样经过了规划和审批，与第二款中“规划用于停放汽车的车位”类似。

　　三、结语

　　综上，要解决人防车位的权属争议问题，必须从立法模式上进行探索。突破传统民法，采用“公物二元产权结构理论”，将人防车位之上的行政地役权与私法物权剥离开来、分别进行调整。只有如此才能厘清在人防车位这一“公物”之上管理者、投资人、产权人、受益人（社会公众）之间的权利义务关系。

　　注释：

　　1 《中华人民共和国人民防空法》第22条规定，“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”

　　2 肖泽晟：《公物法研究》，法律出版社，2009年10月第一版。

　　3 肖泽晟：《行政地役权——开启公物二元产权结构之钥》，http：//china.findlaw.cn/info/xingzheng/xzcs/196669.html

　　文/蔡旻颖