小产权房法律制度浅析

　　【摘要】近几年来小产权房问题一直没有淡出人们的视线，它已对人们的生活产生了越来越深刻的影响，但针对这一问题法学界、实务界至今还没有统一定论，因而小产权房产生的纠纷也逐年增多，本文即对小产权房的认定及在实践中的定性、买卖合同的效力等问题进行梳理，使其清晰化。

　　【关键词】小产权房；买卖合同；定性

　　一、小产权房概述

　　1、小产权房的概念及种类

　　“小产权房”也就是所谓的“乡产权房”或“集体产权房”，它并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。即指建设在集体土地上的商品性住宅，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向本集体经济组织之外的居民销售的房屋。

　　就目前来看，我国的“小产权房”“乡产权房”根据其建筑方式和销售方式不同主要分为两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。其中最常见的是本村村民把在无偿取得的农村宅基地上的建造的房屋，转让给非本集体经济组织的村民、城镇居民、法人及其他组织，受让人由此获得经由村委会变更的产权证明，这是最易发生纠纷的一类；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的，根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》第二条、第七条之规定，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。

　　2、小产权房产生的原因

　　第一，现有土地制度的缺陷是其根本原因。我国现有土地制度的二元化结构是小产权房问题产生的根本原因。法律意义上的所有权应该包括占有、使用、收益、处分。而对于集体经济组织对其所有的土地只享有占有、使用、收益权，而没有处分权，日趋低廉的征地补偿款和对农民的自杀性终生补偿让安土重迁的普通民众“理性”的选择了更具有延伸价值的小产权房。

　　第二，高房价导致的日益扩大的市场需求是其产生的直接原因。据比较小产权房的价格仅仅相当于商品房市场价的30%。所以，小产权房的价格优势掩盖了其潜在的风险。

　　第三，政府监管力度的不到位是其得以发展的主要原因。面对房地产行业巨大的现实利益，村集体冒着违法的风险，希望获得一块蛋糕，而“小产权”房较低的价格，受到购房者的欢迎，于是，“小产权”房便在法律的夹缝中得以生存，所以土地管理部门应加强监管力度。

　　二、实务中对小产权房的定性

　　1、小产权房违法论

　　此观点的学者认为，首先，集体组织作为土地所有权人，农民个体作为宅基地使用权人对其所有或使用的土地均不具有充分的处分权能，在该等土地上建成的建筑物当然不得向集体以外的成员销售；其次，由于严格的身份性，集体土地所有权只能允许由集体享有，集体土地使用权也只能允许由集体内部成员使用，当小产权房向集体以外的成员流转时，受让人虽取得了建筑物的所有权却无法取得土地使用权，同时也将对我国“房随地走、地随房走”的宅基地使用权规则产生负面作用。

　　2、小产权房合法论

　　此观点认为集体作为土地所有的一个产权主体，不应使其主体虚位，一味限制农民享受土地的增值效应，并通过土地征收制度，将农民可能获得的收益转让给开发商，是一种歧视性的制度安排，使政府和开发商等利益集团在房地产开发中获得不应有的利益，因此，抑制小产权房的发展不合乎法律的公平正义性。

　　3、目前司法实践中对小产权房买卖合同的一般认定

　　3.1 城镇居民以农村居民名义购买宅基地及房屋后，造成权属确认纠纷的及拆迁补偿安置纠纷的。此种买卖合同一般以认定为无效为原则，有效为例外，其所有权无法转移，当然买房者购房的定金及房款法院也是判决返还的。

　　3.2 城镇居民购买多层小产权房后，在房屋质量、交付等合同履行过程中产生的纠纷。根据《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等法律的规定，这类合同在司法实践中一般是被认定为无效的，所以当合同履行过程中出现房屋质量、交付等问题得时候，相关机关没有受理的合法依据。

　　3.3 城镇居民购买小产权房后，反复倒手产生的多重纠纷。这种复杂的纠纷目前而言还是比较少见的，因为多数人是为自己居住而购买的。根据立法精神此合同应是自始无效的，但对于是否存在善意第三人等问题还是值得探讨的。

　　综上，笔者认为，对于“农民集体所有的土地的使用权不得出租、转让或者转租用于非农业建设”的规定过于严格，只要是符合城乡规划的商品房无论是建造在国有土地还是集体土地上都应该承认其存在的合法性，没有理由区分“大、小”，应该让集体土地在这一过程中达到最大程度的升值，让国有土地和集体所有土地得到同等待遇的发展，让发展的成果更好地惠及农民。

　　参考文献：

　　[1]史洪青，《也论我国的小产权房》，《经营管理者》，2011年第14期。

　　[2]《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，《中国法学》，2012年1月总第165期。

　　[3]王利明、周友军，《论我国农村土地权利制度的完善》，《中国法学》总第165期。

　　[4]孙宪忠，《论我国土地权利制度的发展趋势》，《中国土地科学报》，1997第6期。

　　文/谷玲